Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Чи є життя під уламками ЖЕКів

zhek-dolzhen-okazyvat-obyazatelno
 

«Якщо ми не створимо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, то загинемо під руїнами нашої роздовбаній хрущовки», – так почав свій виступ на зборах мешканців п’ятиповерхівки в периферійному районі Києва активіст, ініціатор створення ОСББ.

І його емоційність легко зрозуміти – ця тема особливо актуальна і бере за живе. Саме тому подібні зібрання, під час яких киплять суперечки, не в дивину – вони проходять зараз у всіх містах України.

Активіст приводив масу доказів переваги ОСББ і попереджав про ризики, відзначаючи, що з 1 липня ті жителі будинків, які не створять об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, які самі не виберуть для обслуговування будинку комунальну компанію, потраплять у відверте рабство – їм буде призначена керуюча компанія за договором із місцевим органом влади. Якість послуг не зміниться, якщо не погіршиться, але тарифи при цьому зростуть: керуюча компанія – прибуткова організація, в її завдання входить виключно збір коштів.

«Механізм простий: виставляється рахунок, якщо він не оплачується, виставляється штраф, не сплачується штраф – справа передається до суду», – підкреслив активіст, додавши, що створивши колективний орган управління будинком, мешканці зможуть повністю контролювати комунальне підприємство, яке самі виберуть, що неможливо зробити зараз, зможуть розібратися з боржниками-сусідами, вирішити скільки разів потрібно мити під’їзди і чим, в який колір фарбувати майданчики, які квіти і дерева розсадити у дворі і хто буде за ними доглядати.

Ще один аргумент, яким скористався активіст для популяризації ОСББ, – в програмі енергоефективності, яку зараз розробляє Кабмін, мова йде про надання кредиту співвласникам для модернізації будинку, а також під капітальний ремонт.

До умов мешканців «роздовбаної хрущовки» йому достукатися не вдалося, вони категорично відмовилися підтримати його пропозицію. Вирішили покластися на авось. «Бог його знає, що буде з ОСББ, поживемо – побачимо, ще встигнемо», – саме такий аргумент прозвучав з вуст більшості присутніх.

А покладатися на Бога не потрібно. Що буде далі, активіст розписав абсолютно вірно. Відповідно до закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», який вступив в чинність 1 липня 2015 року, якщо співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, до 1 липня 2016 роки не прийняли рішення про форму управління будинком, то їм призначають на конкурсній основі керуючого виконавчим органом місцевої ради. Що це означає? А те, що мешканці вже не зможуть впливати на обрану владою керуючу компанію, в тому числі і на тарифи.Тобто, мешканці зняли з себе відповідальність за свій будинок. Керуюча компанія буде вирішувати, де прибирати і як, проводити ремонт чи ні. І платити за це доведеться більше – керуюча компанія, повторюся, – прибуткова організація.

А ОСББ – відповідно до закону, неприбуткова. Співвласники будинку самі стверджують розмір внеску і державі з цих грошей нічого платити не потрібно, і головне – грошові потоки повністю підконтрольні мешканцям. Крім того, за держпрограмою підтримки ОСББ співвласники можуть покрити від 30 до 70% витрат на будинок за рахунок держави, в залежності від кількості проживаючих субсидіантів. Ще мешканці мають можливість накопичувати в своєму фонді, не сплачуючи податків на зібрані кошти.

Позитивний ефект від створення ОСББ відчули на собі вже багато українців. Ось що розповів Андрій Саука, глава правління ОСББ в Броварах: «Ми створили ОСББ в 2011 році, а в 2013-му стали повноцінно обслуговувати будинок. За цей час встановили систему відеоспостереження, зробили ремонт будинку, поміняли двері, замінили всі лампочки на LED-освітлення – зараз 21-поверховий будинок споживає на освітлення 90 кВт, тобто менше, ніж одна квартира. Мешканці результатом роботи ОСББ задоволені, нарікань немає».

За його словами, всі послуги ОСББ шукало в Інтернеті, проводило тендер, подавало компаніям на ринку заявку на певний вид послуг, вибрало кращу пропозицію і отримало супер-результат.

«Що стосується слюсарів і електриків, то їм оплачується виконана робота – вони не сидять в будинку цілодобово, приходять, коли є проблема. Ось вам і економія. Так само працюємо з двірниками і прибиральниками, міняємо, якщо є скарги на них. Зараз шукаємо цікаві пропозиції по впровадженню передових ідей у житловому фонді, які дозволять нам економити ресурси і кошти», – додав Саука.

Начебто, переваги ОСББ – у наявності. Тим часом, кількість створених об’єднань мешканців не росте. Наприклад, в Києві з 12,5 тисячі багатоквартирних будинків лише менше 1 тисячі – ОСББ і ЖБК. А з 800 створених в рамках нового законодавства ініціативних груп мешканців багатоквартирних будинків половина прийняла рішення зберегти обслуговування ЖЕКами.

Мабуть, тому столична влада звернулася до керівництва держави з ініціативою відстрочити на рік введення в дію законодавства щодо створення ОСББ та призначення керівників і обслуговуючих компаній. У КМДА заявили, що ЖЕКи продовжать обслуговувати житлові будинки і після 1 липня, незалежно від того, створили мешканці ОСББ чи ні.

Що не так з введенням нових правил в житлово-комунальному господарстві?Експерти вважають, що проблем кілька, але всі вони важливі і вирішувати їх потрібно в найкоротші терміни, щоб реформа не провалилася.

Спочатку закони, потім реформа

Основні причини гальма реформи житлово-комунального господарства, відмови людей створювати ОСББ – недосконалість законодавства, проблема з ремонтом житлового фонду і низька інформованість населення.

Екс-міністр ЖКГ Олексій Кучеренко, який добре відомий своїм критичним ставленням до реформи ЖКГ, вважає, що через законодавчі недоробки потрібно відстрочити нововведення в житлово-комунальній сфері.

«Потрібно відстрочити цю так звану реформу на рік, із проханням про це вже звернулися деякі місцеві влади, зокрема, київська. А потім спокійно розробляти нормативно-правову базу, якої немає. До сих пір не почалася реалізація програм держпідтримки, зокрема, в сфері енергоефективності. Тільки зараз презентується Фонд енергоефективності – він повинен заробити з 2017 року», – сказав експерт, додавши, що поки реформа полягає в одному – перекласти модернізацію старого житлового фонду на людей.

За його словами, на Заході кондомініуми складають 20-30%, в деяких країнах – максимум 40%. Такої моделі, яку намагаються впровадити у нас, там немає. Причому кондомініуми – не є повним аналогом українського ОСББ.

«Не можуть всі бути співвласниками – закон економіки», – підкреслив Кучеренко.

Він вважає, що не можна заганяти законом людей в цейтнот. У цьому питанні потрібна державна підтримка – як організаційна, так і фінансова.

Олександр Сергієнко, директор аналітико-дослідницького центру «Інститут міста», також вважає, що нормативна база сира і реформа повинна бути з цієї причини відстрочена.

«У нас була програма на 2008-2015 роки, згідно з якою в Україні за цей час повинні були створити ОСББ з охопленням 70% житлового фонду. Програма провалилася з тріском. Населення ментально не готова, щоб взяти будинку у власність, і це – по-перше, по-друге, у людей просто немає грошей, щоб свої старі, розбиті нетрі привести в божеський вид», – підкреслив експерт, додавши, що в законі № 417 (про впровадження ОСББ) обіцянка держави зробити капремонт викреслено. Там прямо написано, що якщо мешканці хочуть зробити ремонт будинку, то потрібно створювати фонд і підписувати договір з керуючою компанією.

Тобто, як зазначив Сергієнко, мешканців віддають в рабство керуючих компаній, які просто будуть доїти багатоквартирні будинки. Вони не будуть робити ніяких ремонтів. І їх до цього ніхто не підштовхує і не зобов’язує.

За словами експерта, якби в законі або підзаконному акті було зазначено, що керуюча компанія отримує будинок з умовою протягом певного часу знизити енерговитрати, наприклад, на 30%, втрати води – на 70% і т.д., то тоді можна було б сподіватися, що від керівників підприємств буде толк. А так їх віддадуть під «крило» акул ЖКГ, і це буде дуже надійне джерело грошових надходжень і чималих: населення, незважаючи на економічні ситуації, протягом останніх 20 років сплачує 94-98% від нарахованих сум.

«Все це відбудеться тому, що немає законодавчих актів для контролю керуючих компаній. Створення ОСББ – має бути еволюційним, поступовим процесом. Держава призводить старий житловий фонд в божеський вид і передає його населенню, коли воно для цього дозріє. Тобто, беріть, громадяни, нормальний будинок і далі бережіть його для ваших онуків – такою повинна бути логіка. У нас цього немає. У нас бабусям і дідусям, які десятки років платили за амортизацію, кажуть – беріть його, самі ремонтуйте і будете виконувати. Якщо реформи не відтермінують, то це зробить саме життя», – зазначив Сергієнко.

Щоб зрозуміти, про яке «надійне джерело грошових надходжень» говорить експерт, звернемося до даних Держстату. Наприклад, тільки в березні ц.р. українці сплатили за житлокомпослуги 7,8 млрд. грн., що з урахуванням погашення боргів попередніх періодів склало 109,5% нарахованої за цей місяць суми.

Саука же вважає, що головною проблемою реформи ЖКГ є інформованість громадян.

«Ми створили ОСББ в 2011 році, але з четвертої спроби. Проблема у відсутності інформації, тому зустрічалися з мешканцями, розповідали. І зараз подібна ситуація стосується здебільшого будинків України. У населення – мінімум інформації, але маса міфів. Люди не розуміють, за що вони стільки років платили ЖЕКам, і весь негатив переносять на ОСББ. Але якщо ми будемо самі докладати час і зусилля, то все у нас вийде. Якщо зробити комфортним проживання людині, то він зрозуміє, за що він платить і буде це робити», – підкреслив Саука.

Жити по-новому

Тим часом, заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Едуард Кругляк пообіцяв доопрацювати нормативно-правову базу та поінформувати населення про прийняті рішення. А перехід до вільних цін на послуги з управління багатоквартирним будинком, за його словами, негативно не позначатися на соціальний захист громадян.

«Зараз нам необхідно прийняти кілька нормативно-правових актів, які дозволять реалізувати закон. Вони повинні забезпечити не тільки баланс інтересів споживачів послуг і керуючих, а й створити умови для належного утримання та збереження житлового фонду», – зазначив Кругляк.

Перші кроки вже зроблені. Зокрема, перелік житлово-комунальних послуг, на які надаються населенню субсидії, доповнений послугою з управління багатоквартирними будинками. Наступний крок – найближчим часом буде прийнятий. Порядок визначення граничного розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, в рамках якого населенню будуть відшкодовуватися субсидії. Також розроблено проект постанови Кабінету міністрів про надання населенню субсидій для відшкодування витрат з управління багатоквартирним будинком.

Невирішеним залишається питання капремонту. За словами Кучеренка, в законі №417 (про впровадження ОСББ) обіцянка держави зробити капремонт викреслено. Там прямо написано, що якщо мешканці хочуть зробити ремонт будинку, то потрібно створювати фонд і підписувати договір з керуючою компанією.

«Тобто, мешканців віддають в рабство керуючих компаній, які просто будуть доїти багатоквартирні будинки. Вони не будуть робити ніяких ремонтів. Не можна ці питання перекладати на людей, без держдопомоги їм не обійтися. А це складне питання тільки зараз опрацьовується. Держава повинна допомогти мешканцям старих будинків стати їх власниками, а не кидати їх під паровоз», – вважає Кучеренко.

Заступник голови Київської міської держадміністрації Петро Пантелєєв також заявив, що власникам квартир не варто чекати проведення капітальних ремонтів в їх будинках до створення ОСББ.

«Що стосується загального капітального ремонту, то очікувати, що хтось зробить капремонт будинку, перш ніж буде створено ОСББ, давайте чесно – не буде цього», – сказав він.

Тут варто зазначити, що народний депутат Юрій Дерев’янко передав на розгляд парламентського комітету законопроект, яким пропонується зобов’язати ЖЕКи провести ремонт переданих в ОСББ будинків. На перший погляд, хороша ідея, але проблема в тому, де взяти на її здійснення гроші, а їх потрібно чимало. За даними Держстату, на 1 січня 2015 року житлової фонд України становив 964,4 млн кв. м (без урахування АР Крим, Севастополя, зони проведення АТО) і налічував 16,7 мільйонів квартир. А старі будинки – понад 50% всього житлового фонду. За підрахунками експертів, в середньому модернізація 9-поверхівки обійдеться в два з половиною мільйона гривень, 5-поверхівки – в півтора. У держави на такий масштабний ремонт коштів немає.

Сергієнко вважає ініціативу депутата – фантазією. «Для цього потрібні гроші, яких у міської влади немає. Навіть в Києві, що тоді говорити про маленькі містечка. На Заході це робиться з залученням інвестицій – державно-приватне партнерство. Тобто, інвестор проводить утеплення будинку, капремонт, фіксується плата за житло, протягом 5-8 років він ці гроші відбиває і отримує прибуток. Ось як це робиться в цивілізованих країнах. Інших способів немає», – пояснив свою позицію експерт.

Саука же стверджує, що вирішити проблему старих будинків можна. Для хрущовок є кілька виходів: створення ОСББ-асоціацій і кредит держави.

«Потрібно створити ОСББ, а потім вибрати керуючу компанію, причому ОСББ дозволяє змінити її в будь-який момент. Ще можна створити асоціацію з кількох старих будинків і потім створити ОСББ. Але тільки потрібно знайти людину, яка візьме під своє управління цю асоціацію. Можна, наприклад, найняти голову сусідньої ОСББ. Я б це зробив. І чого боятися? Чим відрізняється хрущовка від нового будинку? У мене 21-поверховий будинок, 4 системи протипожежної безпеки, висотні ліфти, насоси для підкачки води, теплопункт, під дахом котельня. У старому будинку – тільки стояки, труби і стіни. Тобто, хрущовку модернізувати легше. І держава на це дає кредити. Якщо половина проживають у вашому домі пенсіонери, то для вас краще взяти кредит – держпідтримка складає 70% тіла кредиту для субсидіантів. Тобто, візьмете 1 мільйон, а віддасте протягом кількох років 300 тисяч за рахунок економії, яку вам надасть модернізація», – пояснив Саука.

І це дійсно так. За словами директора Департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Дмитра Корчака, на сьогодні існують відповідні програми державних банків для підтримки ОСББ, просто необхідно, щоб ці проекти популяризувати місцева влада.

«Ми отримуємо багато звернень від людей щодо занедбаного стану будівель, коли протікають покрівлі, підтоплюються підвали, і все це лягає на їхні плечі. Але хочу підкреслити, що законодавство дозволяє співфінансування з місцевими бюджетами, існують відповідні програми державних банків, в тому числі 30 на 70 і 40/60. Звертаюся до представників влади на місцях – вводите місцеві програми в цьому напрямку: під будь-яким гаслом – то заходи з енергоефективності, то сприяння в створенні ОСББ, і залучайте кошти міжнародних донорів і грантів», – зазначив Корчак.

Висновок із усього перерахованого напрошується один: ОСББ – логічний вихід із ситуації. Державі не по кишені утримувати таку величезну махину як житловий фонд, особливо з урахуванням нинішньої непростої економічної ситуації. А раз так – або він завалиться нам на голову, або ми беремо його в свої руки і поступово зраджуємо йому цивілізований вигляд. А держава повинна в найкоротші терміни доопрацювати законодавчу базу реформи ЖКГ, щоб вона не пішла прахом, і забезпечити підтримку власників старого житлового фонду. І тоді, дивись, через кілька років наше житлово-комунальне господарство буде не гірше, ніж у західних сусідів.

Джерело: economics.unian.net

, , , , , , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно