Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Чи варто купувати квартиру в Києві за ціною трьох «Ланосів»

366.jpg
 

Різке зниження попиту на житло, яке багаторазово посилився девальвацією гривні на початку року, застало забудовників зненацька. Українці суттєво втратили в доходах, що природним чином призвело до повного штилю на ринку нерухомості.
Щоб зберегти хоч якісь продажу багато будівельних компаній відмовилися від підвищення цін після зниження курсу гривні. У результаті – квартири в деяких новобудовах в доларовому еквіваленті істотно подешевшали.Можна знайти і зовсім унікальні пропозиції – 250-300 тис. грн. за однокімнатну квартиру, яку обіцяють побудувати року через півтора-два. Оцінити таку інвестицію ми попросили експертів, вибравши десяток столичних новобудов, у яких найнижча ціна на квадратний метр.

ОДНА КРАЩЕ ІНШИЙ.

На сайті, презенти новобудову в центрі лівого берега столиці «останнє попередження»: з середини червня піднімаються ціни на квартири в житловому комплексі – на 300 грн. на кожному квадраті.

Поки що тут найнижчі розцінки в Києві – від 6500 грн. за квадрат. Правда, ця «свіжа» ціна вказана на сайті, де зібрані всі споруджувані об’єкти столиці.А ось в офісі продажів ЖК «Флагман» про таку вартість житла вже й не пам’ятають, хіба що на етапі котловану в 2011-2012 роках. Практично всі секції вже добудовуються, і вже через півтора року, в 4 кварталі 2015 комплекс цілком планується до введення в експлуатацію.І якщо брати квартиру в останній секції, то ціна за метр складе 8 тис. грн, а якщо оформляти розстрочку на 3 роки, то 9200 грн. / Кв. м, причому ця вартість буде зафіксована. Власне, вартість квадрата варіюється від розміру початкового внеску і терміну розстрочки.Відносини покупця майбутньої квартири з продавцем оформляються через договір купівлі-продажу майнових прав.

За $ 30 тис. можна купити хорошу одиничку в комплексі «Панорамний мiстечко», тут за квадрат просять 8300 грн.Але при стовідсотковій оплаті роблять знижку відсотків на 3-5%, а якщо купувати троячку – то й на всі 10%, так що квадратний метр вийде по 7467 грн. Або ж можна оформити розстрочку на 2-3 роки, сплативши мінімум половину вартості квартири.Всі розраховується індивідуально і приймається рішення за участю директора компанії, як запевняє менеджер.Хоч будувати почали зовсім недавно, вже є чотири поверхи першої секції, яку планують здати в грудні цього року, а за два роки повинні побудувати всі чотири будинки комплексу. Житло, що будується тут продають за договорами купівлі-продажу майнових прав.А в тому, що встигнуть збудувати і здати комплекс в термін, «клянуться» реноме самого директора.

У наш нелегкий час будь-яка угода, пов’язана з покупкою житла, що будується, несе для покупця ризики залишитися і без квартири, і без грошей, які за неї заплатив.Угоди, в яких полягають попередній і основний договір купівлі-продажу майнових прав, аж ніяк не виняток

Уважно розглянувши фото на сайті ЖК «Маргарита», які доводять наявність необхідної інфраструктури, легко зрозуміти, що дві черги новогожитлового комплексу передбачається побудувати до літа 2016 в давно обжитому мікрорайоні. До зупинки швидкісного трамвая рукою подати, дитячий майданчик, по всій ймовірності, розташована в дитячому саду поруч, буквально в двох кроках і школа.Дивно, що на одному з фото в хронології будівництва перший план сюжету займає озеро. На його березі красується відділ продажів квартир в ЖК.Квартиру тут можна купити в розстрочку до трьох років (власне, до моменту планованого введення в експлуатацію), сплативши 30% від вартості в якості початкового внеску. При цьому ціна квадратного метра в договорі фіксується на 9600 грн.Оформляється всі «нотаріальним договором», згідно з яким покупець виступає «як би співінвестором» будівництва житлового комплексу. Т. е. поділяє все абсолютно ризики нарівні з забудовником.При повній оплаті в три банківських дні роблять знижку 10%, і тоді квадрат обійдеться в 7290 грн., На 24% дешевше.Хоча можна забронювати квартиру за собою, внісши 30% вартості, не оформляючи розстрочки, але тільки на три місяці, і потім за квадрат доведеться платити за поточною вартістю.Якщо вірити на слово дівчині-менеджеру, то вже десять квартир викуплені і ще 15 заброньовані, хоча тільки заливається фундамент під першу секцію.

Щоб «застовпити» ціну квадратного метра в ЖК «Шевченківський квартал», треба сплатити відразу 75% вартості квартири.Поки забиваються палі і риється котлован, перші десять квартир продаються по 7 тис. грн. / Кв. м. Потім ціна виросте до 7500 грн. / Кв. м.При оплаті третій частині вартості (30%) оформляється розстрочка на строк до трьох років, але ціна квадрата не фіксується, а залишок метрів оплачується за поточною ціною.

На радість або жаль, але з перших днів будівництва комплексу компанія-продавець не може пропонувати плановані в повітрі квадрати за ціною 12 тис. грн., Як продають новобудови в цьому мікрорайоні. Ймовірно, це «ціна-маячок» в осяжному майбутньому.За два роки планують збудувати комплекс з шести секцій, ну а перший хочуть завершити до другого кварталу наступного року. Менеджеру нелегко було пояснити, нюанси договору про «купівлі-продажу». Власне, що саме продають.Але запевняють, що документ буде нотаріально завірений. Хоча можна обійтися і без послуг нотаріуса, підписавши попередній договір купівлі-продажу майнових прав.Основний договір повинен буде бути підписаний перед здачею будинку в експлуатацію, коли буде внесено 97% вартості квартири.

ВИБІР ЕКСПЕРТА

У багатьох з новобудов, представлених у списку, поспішали попередити, що буквально тижнів два чи місяць – і ціна буде інша, зросте на кілька сотень гривень.У комплексі «Кришталевi джерела» аргументували такий крок зміною курсу гривні, а будматеріали, мовляв, далеко не вітчизняні та куплені за валюту. Інші ж парирували – «тому що житло може тільки дорожчати».Втім, подібні «експертні оцінки» доводилося чути і раніше.

Андрій Гусельников, віце-президент Всеукраїнської Громадської Організації «Ліга Експертів України», припустив, що невисока ціна квадратного метра може залишатися у того забудовника, який встиг придбати необхідні матеріали ще до підвищення їхвартістю (тобто восени минулого року). Проте вибрати квартиру для інвестицій з представлених новобудов з найнижчими цінами він не наважився. «Ризики у всіх зазначених компаніях, на мій погляд, дуже великі, – коментує Андрій Гусельников.- Практично всі забудовники в даному списку грішать одним і тим же: нічого ще не побудували; якщо будували, то ще нічого не здали в експлуатацію; а якщо і здавали небудь раніше, то в останні два роки явно мають проблеми з фінансуванням ».Наприклад, забудовник «Шевченківського кварталу» – без позитивної історії. Також сумнівне реноме експерт зазначив у авторів проекту «Родинний затишок», а в новобудову «Будинок на Пожарського» не став би вкладати гроші ще й тому, що компанія кримська.У ЖК «Флагман» є проблеми зі своєчасною здачею об’єкта. Експерт зовсім не має наміру розглядати варіанти з тими забудовниками, про яких немає інформації.

Ще одна спільна деталь всіх представлених новобудов – продаж планованих до споруди квартир за попередніми договорами купівлі-продажу майнових прав.Ні в одній компанії так толком і не пояснили, що ж насправді купуєш за таку ціну, хоч і найнижчою на ринку.

Купуючи квартиру в споруджуваному будинку, в першу чергу, юристи радять звертати увагу на благонадійність самого забудовника, його історію; перевірити наявність у нього всіх належним чином оформлених документів на земельну ділянку, дозволу на будівництвобудинки

Ще чотири роки тому відмовляли у державних органах в реєстрації права власності за таким договором у зв’язку з укладенням його не в нотаріальній формі.Зараз більшість забудовників виправилися, і майже всі пропонують підписувати нотаріально завірені договору (у деяких компаніях для цього є «свої юристи»).І хоча закон передбачає для охочих купити квартиру в новобудові два способи інвестувати на етапі будівництва – або через фонд фінансування, або шляхом придбання цільових облігацій, – підписання таких договорів законом також не суперечить.Для забудовників це найбільш простий спосіб продажу ще не збудованого житла.

Чому на практиці найчастіше зараз зустрічається саме такий договір, пояснив Олександр Григорчук, партнер юридичної компанії Global Law: «Під договором купівлі-продажу майнових прав потрібно розуміти договір, сторони якого зобов’язуються протягом певногостроку або в певний термін укласти договір купівлі-продажу майнових прав, на умовах, що встановлені попереднім договором. Т. е. це не договір, що передбачає покупку самої квартири або прав на неї.А договір, яким передбачено укладення в майбутньому договору купівлі-продажу майнових прав, на певних попереднім договором умовах. Образно кажучи, це «договір про укладення договору».

У наш нелегкий час будь-яка угода, пов’язана з покупкою житла, що будується, несе для покупця ризики залишитися і без квартири, і без грошей, які за неї заплатив.Угоди, в яких полягають попередній і основний договір купівлі-продажу майнових прав, аж ніяк не виняток.

Купуючи квартиру в споруджуваному будинку, в першу чергу, юристи радять звертати увагу на благонадійність самого забудовника, його історію; перевірити наявність у нього всіх належним чином оформлених документів на земельну ділянку, дозволу на будівництво будинку.«У випадку з укладанням попередньої або самого договору купівлі-продажу майнових прав, – рекомендує Олександр Григорчук, – важливо отримати від забудовника письмові гарантії того, що права на житло, що купуються, чи не були обмежені, передані або проданііншій особі; зробити це можна, отримавши витяг з Державного реєстру обмежень рухомого майна ».

Можна знайти і зовсім унікальні пропозиції – 250-300 тис. грн.за однокімнатну квартиру, яку обіцяють побудувати років через півтора-два

Особливу увагу потрібно приділити самому попереднім договором. Адже гроші забудовникові передаватимуться ще до укладення договору купівлі-продажу майнових прав.У попередньому договорі слід чітко позначити терміни, в які буде укладено сам договір купівлі-продажу.А також передбачити істотні умови такого договору: вказати терміни закінчення будівництва житлового об’єкта, терміни передачі квартири покупцеві та інші умови. Повинні бути вказані конкретні дати, існуючі в календарі.

Але говорити про якісь фінансові гарантії з боку забудовника не доводиться.«Якщо вони і будуть закріплені в договорі, то в разі виникнення серйозних проблем у забудовника з закінченням будівництва житла, ними навряд чи якось вийде скористатися, – говорить Олександр Григорчук.- Це ж не будуть такі способи забезпечення виконання зобов’язань, як банківська гарантія, застава або порука; а швидше за все, буде зобов’язання повернути гроші покупцеві. Але самих грошей у забудовника в такій ситуації можете вже й не бути.Тому повертати буде просто нічого ». Тому тим, хто наважується на настільки ризиковий крок, як покупка квартири за договором купівлі-продажу майнових прав, краще спробувати передбачити в таких документах хоча б поетапний процес внесення грошей.І пов’язувати його не з якимось певним датами, а з конкретними діями щодо виконання забудовником етапів будівництва житла. Як казав великий комбінатор, «вранці гроші – увечері стільці». Інакше нарікати доведеться на себе. І тільки.

Джерело: ibud.ua

Возможно, Вам также будет интересно