Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Что важно знать о договорах купли-продажи квартиры

 

Когда речь идет о новостройках, существует несколько видов договоров: договора купли-продажи по предварительным договорам, договоры по деривативам, договоры выкупа имущественных прав, договоры облигаций, инвестиционные договоры.
Договоры по деривативам

Дериватив – стандартный документ, удостоверяющий право и / или обязательство приобрести или продать в будущем ценные бумаги, материальные или нематериальные активы, а также средства на определенных им условиях. (П.14.1.45 НКУ).

Что нужно спросить в отделе продаж?

Представители отделов продаж рассказывают, что это традиционный и стандартный вариант купли-продажи квартиры. Однако, это не совсем так.Прежде чем подписывать подобный договор, поинтересуйтесь, какие правовые основания в компании-продавца продавать деривативы или подписывать с клиентом предварительный договор. Чаще всего продавец дериватива не является участником строительства вашего объекта.

Инвестор подписывает договор купли-продажи по деривативам и получает Акт приема-передачи дериватива, в котором указано, что он бронирует квадратные метры, которые застройщик обещает сдать.Есть компании, продающие деривативы и следят за строительными работами и при необходимости занимаются достройкой объекта с другим подрядчиком. Так инвестор будет зависеть от своей финансовой компании.Проверьте, прописан этот пункт в договоре между застройщиком и финансовой компанией. Единственное преимущество такого вида договора в том, что именно финансовая компания будет заставлять застройщика достроить дом, через суды или другие органы.Но гарантий, дом достроят, финансовая компания предоставить не может, поскольку, де-факто, она связана с самим застройщиком или созданная им.

Несмотря на то, что в процессе купли-продажи участвуют минимум 4 стороны (подрядчик, заказчик, проектировщик и девелопер – компания, под брендом которой строится объект), акционерные общества, работающие с ценными бумагами, никак не связанные с суб объектамистроительства, кроме договорных отношений о предоставлении услуг.

Договоры имущественных прав

Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, которые возникают между этими участниками в связи с обменом и распределениемэтого имущества. Если упростить, то – это право требовать у застройщика свои квадратные метры, но оно не является материальным правом и не обязывает застройщика достроить объект.Инвестор покупает вместо материального актива в виде квадратных метров, только право претендовать на квартиру. В каком-то смысле это мнимое право на жилье, которое только после ввода дома в эксплуатацию может быть преобразованным в настоящую квартиру.

Инвестор купил квартиру за 100% предоплатой, но когда дом вводили в эксплуатацию, застройщик сообщил, что квартира получилась несколько больше, чем было запланировано, что делать?

Доплачивать.Однако, чтобы такого не произошло, нужно перечитать вместе с юристом договорные отношения и прописать, что в случае увеличения площади квартиры инвестор платит не более указанной суммы.Или прописать штрафные санкции за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, тогда этой суммой можно будет перекрыть дельту увеличения площади.

Часто случается, что штраф, который выплачивает застройщик, покрывает дополнительные метры.К сожалению, не все инвесторы внимательно читают договоры и знают о своих юридических правах.

предварительные договоры

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительному соглашению (ст.635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).

Это самый распространенный и простой для восприятия документ купли-продажи, так как он очень похож на основной договор, но не является им. Позже на основании предварительных договоров подписывается основной договор.

В отделе продаж покупателю говорят, что сейчас две стороны подпишут предварительный договор, а финансовая компания или застройщик обязуется через полгода или год подписать основной договор.Только после ввода дома в эксплуатацию в компании появляются права собственности на объект. И, к сожалению, по предварительным договорам в них не появляется обязанность построить дом.

В случае если основной договор не будет подписан вовремя, можно требовать расторжения предыдущего договора через суд и заставить выплатить компенсацию.

Важно проверить субъект строительных работ у подрядчика, так как подобно финансовой пирамиды, которая набирает кучу кредитов, застройщик может взять в залог имущественные права или территорию с землей, а потом исчезнуть.

договор инвестирования

На мой взгляд, этот вид договора больше защищает инвесторов, чем другие.Фонд финансирования строительства (ФФС), который непосредственно заключает договор с подрядчиком, строго регламентирует порядок строительных работ, прописывает штрафные санкции и, как правило, берет в ипотеку имущественные права на строительные работы, на землю.Строительство оказывается в залоге в ФФС. Фонд аккумулирует средства инвесторов и за счет этого выступает заказчиком строительных работ.

В случае, если подрядчик не заканчивает строительство, ФФС передоверяет достроить объект другом подрядчику.Инвестор может вместе с юристом проверить статус конкретного ФФС и только после этого подписывать договор инвестирования.

Есть ли способы купить квартиру непосредственно у застройщика?

Предварительные договоры часто подписывают с застройщиком.Такая практика в компании «Киевгорстрой». Но чаще всего процесс купли-продажи квадратных метров происходит не с застройщиком, а с той компанией, которая купила права по деривативам или по договорам у застройщика. Это связано с оптимизацией налогообложения.Также можно купить квартиру у застройщика после ввода дома в эксплуатацию, но цена будет выше.

Идеального, то есть такого, который бы гарантировал своевременное введение дома в эксплуатацию, подключение всех коммуникаций, договора купли-продажи не существует.Инвестор должен быть максимально внимательным. Например, во всех договорах, независимо от вида, застройщик прописывает большие штрафные санкции и переводит их на инвестора.Не внес вклад вовремя – штраф от 5 до 10%, разорвал договор по своей инициативе – штраф 5-10%, перепродал свое право купить квартиру третьему лицу (если это не родственник) – штраф, не пришел вовремя подписать акт прямой передачи – штраф, не сдал необходимые документы – штраф.На практике в 50% договоров прописана двойная ответственность за одно и то же правонарушение.

Необходимо помнить, что стандартный договор всегда в пользу застройщика, а права инвестора сможет защитить только юрист.

Владимир Копоть – юрист, соучредитель проекта Monиtor. Estate

Источник: monitor.estate

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно