Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Головні ризики нових правил реєстрації нерухомості

10632.jpg
 

Цей закон багато в чому революційний, оскільки вперше за роки незалежності України встановлює перевагу електронної інформації про реєстрацію нерухомості перед інформацією, що міститься на папері. Однак ця новела таїть у собі ряд ризиків.

Нова редакція Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон) не передбачає видачу свідоцтв про реєстрацію прав на нерухомість на спеціальних бланках при первинній реєстрації нерухомості, як це було раніше. Замість цього, вам буде видаватися звичайнісінький папірець формату А4 без будь-якої печатки та підпису посадової особи з грізною назвою “рішення державного реєстратора про реєстрацію прав” і/або “виписка з реєстру”.

Уявіть собі здивування власників-щасливчиків, які вже зіткнулися з новими правилами, коли замість звичного бланка з багаторівневим захистом, їм видали такий ось простий папірець. Зверніть увагу, що нововведення торкнулися саме первинної реєстрації нерухомості: придбання прав власності вперше в результаті приватизації майна, будівництва (реконструкції), в результаті участі в інвестиційній діяльності. Те ж саме стосується і оформлення у власність земельних ділянок.

Новий закон вводить принцип “децентралізації”, що розширює повноваження нотаріусів в рази: відтепер вони мають право не тільки реєструвати нерухомість при укладанні цивільно-правових договорів, а й здійснювати первинну реєстрацію нерухомості. Крім них, державною реєстрацією прав тепер можуть займатися державні реєстратори при місцевих виконавчих органах влади (районних, міських, обласних державних адміністраціях, виконкомах при сільрадах), з якими орган влади укладає, як би не дивно це звучало, трудовий договір. Пояснення досить примітивне – раніше держреєстратори прирівнювалися до статусу держслужбовця, а тепер вони просто звичайні працівники, що діють на підставі звичайного трудового договору.

Ще одним прогресивним нововведенням є те, що відтепер будь-яка особа, яка бажає первинно зареєструвати нерухомість, може звернутися до будь-якого держреєстратора незалежно від місцезнаходження нерухомості. Так званий принцип “екстериторіальності”.

Не буду лукавити душею, якщо зазначу, що цей закон дійсно спрямований на спрощення порядку реєстрації нерухомості. Але за всіх позитивів законодавчих новел, існує й інша сторона медалі, яка містить в собі великі ризики для власників і це свідчить про неготовність українського суспільства до подібних реформ. Про що саме йдеться?

Ризик некомпетентності

Етапи проведення реформи демонструють дуже низький рівень організації діяльності нової системи реєстрації. Державна реєстраційна служба, раніше здійснювала реєстрацію нерухомості як окремий уповноважений орган. Вона поспішно ліквідується і остаточно припинить свою роботу після 30 квітня 2016 року. Це “червона” дата, після якої нова система реєстрації нерухомості повинна запрацювати на повну потужність. На сьогоднішній день деякі нотаріуси вже приступили до виконання своїх нових функцій, але багато хто все ще в хаотичному порядку намагається розібратися в законодавчих нововведеннях. Багато нотаріусів не розуміють особливостей користування реєстром і не готові до реалізації своїх нових повноважень. Звідси і висновок, що за минулі півроку організаційна і підготовча робота серед органів нотаріату проведена неналежним чином і не в повному обсязі.

У подібній ситуації опинилися і керівники органів виконавчої влади, які з січня і до кінця квітня 2016 року мають встигнути передбачити в штатному розкладі таку одиницю, як держреєстратор, залучити їх на роботу і вирішити питання про фінансове забезпечення їх діяльності, яке тепер лягає на плечі місцевих бюджетів.

Описувана ситуація чимось нагадує перехідний період 2012-2013 років, коли функції органів БТІ повинні були бути повноцінно передані реєстраційній службі. Ця служба повинна була почати свою роботу ще в 2012 році, проте в останні дні грудня 2011 року стало очевидно ясно, що матеріально-технічна база служби не забезпечена, держреєстратори не підготовлені і некомпетентні. Існував високий ризик того, що будь-які угоди з нерухомістю просто не будуть відбуватися, а ринок нерухомості зупиниться. В результаті цього реєстраційна служба почала функціонувати лише через рік. Термін вступу в повноваження був перенесений на законодавчому рівні. Протягом 2012 року система пройшла випробування, паралельно з реєстраційною службою, реєстрацією продовжували займатися органи БТІ. У той же час, починаючи з 2013 року, робота реєстраційної служби була досить налагодженою.

Нинішній темп проведення реформи несумісний з неповороткістю державної машини, яка все ще не здатна вчасно і якісно виконувати необхідні для реформи дії. Заручником цієї ситуації як завжди виявляться власники майна, які зіткнуться з хвилею некомпетентності органів реєстрації нерухомості. Виходить, що основні цілі реформи – спрощення порядку і забезпечення доступності реєстрації нерухомості – можуть просто нівелюватися через терміни і якість проведеної реформи.

Ризик децентралізації та скасування документів

Ідея скасування правовстановлюючих документів, на мій погляд, є передчасною. В особливій зоні ризику знаходяться первинні власники земельних ділянок та інвестори споруджуваних об’єктів нерухомості. На жаль, можливість останніми отримати нерухомість у власність залежить від сумлінності забудовника і замовника будівництва. І нове законодавство про реєстрацію речових прав ніяк не захищає їх інтереси. Навпаки, створюється можливість для великих шахрайських схем. Зокрема, положення нового Закону покладають всю відповідальність за достовірність наданої для реєстрації інформації на особу, яка подає документи. При цьому держреєстратор зобов’язаний лише перевірити відповідність документів чинному законодавству, але за зміст цих документів він відповідати не зобов’язаний.

Некомпетентність держреєстратора в сукупності зі злим умислом забудовника, який розуміє власну безкарність, і відсутністю чітких вимог до інвестиційних документів може призвести до того, що речові права на нерухомість можуть реєструватися на підставних осіб. Довести зворотне справжньому власнику буде вкрай складно. Він фактично знаходиться в полоні сумлінної/несумлінної поведінки забудовника. Всі заяви офіційних властей про відповідальність держреєстраторів за неналежні дію, як ми вже можемо переконатися, не мають під собою смислового навантаження. На жаль, система правоохоронних органів в Україні не діє повною мірою і не здатна гарантувати захист прав. Її превентивна функція не працює.

І, здавалося б, настільки бажана децентралізація – можливість первинно зареєструвати нерухомість у будь-якого реєстратора по всій країні – насправді може обернутися бідою. Ще один нюанс на підтвердження цього – кожен реєстратор (будь-то нотаріус або держреєстратор при виконавчих органах влади) зобов’язаний завести реєстраційну справу в паперовому вигляді і направити її після здійснення реєстраційних дій іншому реєстратору за місцем знаходженням зареєстрованого нерухомого майна. Припустимо, що недобросовісний нотаріус реєструє нерухомість за підробленими документами і вносить їх в електронний реєстр, після чого імітує поштове направлення документів держреєстратору за місцем знаходженням нерухомості. В результаті, реєстраційна справа в паперовому вигляді не існує, докази його відправки у недобросовісного нотаріуса присутні, але без реєстраційної справи в паперовій формі довести своє право власності буде вкрай складно.

Ризик ненадійності електронного реєстру

Ще один аспект, на який хотів би звернути увагу читача. Давайте згадаємо жовтень 2013 року, коли Реєстр речових прав не працював або працював з перебоями протягом двох тижнів. Офіційна влада – заява тодішнього міністра юстиції Олени Лукаш – пояснювала це “рейдерською” атакою на сервери Мін’юсту. Але українцям навряд чи цікаві причини, за якими не працює реєстр. Власнику важливо мати можливість проводити операції з нерухомістю, що в той період зробити було просто неможливо. Пройшли роки, але проблема зберігається і до сьогодні. Реєстр реально вразливий. Причому під приціл потрапляє не окремо взята нерухомість звичайного громадянина, а об’єкти, що знаходяться під обтяженням. В результаті “атаки” на реєстр, обтяження таємничим чином кудись діваються.

Практика використання електронного реєстру для обліку нерухомості дійсно відповідає міжнародному досвіду. Вона існує в багатьох країнах світу. І проблема уразливості реєстру є спільною для всіх цих країн. Поки ще не створена ідеальна електронна база, яка абсолютно не піддаватиметься зовнішнім атакам.Тому, головною метою українських реформаторів має бути не просто створення ідеальної формалізованої процедури реєстрації нерухомості або ідеального невразливого реєстру. Необхідний “залізний” механізм захисту прав власника, в тому числі і шляхом резервування всіх даних про майнові права – як в електронному, так і в паперовому вигляді. Адже, на превеликий жаль, якими б суворими не були закони і якими б невразливими були електронні реєстри – вони не зможуть вирішити глобальну проблему неповаги українців до закону і бажанням його обійти. Аналіз цих проблем є самостійною темою для окремих дискусій, однак без їх вирішення всі благі реформи незалежно від сфери застосування приречені на провал. На мою думку, суспільство ще психологічно не готове до імплементації європейських стандартів, які вимагають сумлінного дотримання встановлених правил і дотримання закону.

Джерело: delo.ua

, , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно