Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Інвестор & забудовник: що захистить обидві сторони?

9039.jpg
 

Більше 10 років тому був прийнятий закон, покликаний захистити інтереси людей, що інвестують в нерухомість. Однак недобудов, скандалів навколо майданчиків і шахрайських перепродажів одного і того ж об’єкта декільком покупцям менше не стало.

Жоден інвестор, який вкладає гроші в майбутнє житло, не може бути на 100% впевнений, що не опиниться в результаті без даху над головою.Про це говорили учасники круглого столу «Захист прав та інтересів громадян і забудовників …», який був організований Ukrainian Building Community (UBC) і організацією BRDO (Офісом ефективного регулювання).

ФФБ: бути чи не бути?

Ключова поправка до закону «Про інвестиційну діяльність», яка вступила в силу 10 років тому, поклала кінець прямих продажів нерухомості, де забудовник виступає безпосереднім продавцем, а інвестор – покупцем.Була введена норма, згідно з якою продажу житла, що будується можуть здійснюватися тільки через посередників – Фонд фінансування будівництва – або із залученням інших інструментів інвестування.

Норма, яка – теоретично – покликана була захистити і заспокоїти інвестора, такий не стала. Ризики залишаються – це думка багатьох учасників дискусії. І при цьому – створення ФФБ – заняття клопітка і недешеве, не кожен забудовник може собі це дозволити.Тому компанії залучають кошти іншими способами: за допомогою випуску цінних паперів, продажу майнових прав, з використанням інституту спільного інвестування.Так чи інакше, задіюються посередники, говорить партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund, учасник Ukrainian Building Community Сергій Овчинников.Наявність цієї ланки в процесі, на думку експерта, абсолютно себе не виправдовує: якщо забудовник добропорядний і щирий у своїх намірах, цілком достатньо буде нотаріально завіреної угоди купівлі-продажу майнових прав з покупцем.Той йде до девелоперу, тому що йому довіряє. А присутність посередників тільки ускладнює і ускладнює процес, переконаний експерт.Якщо ж девелопер виявиться в форс-мажорній ситуації, на межі банкрутства або вирішить обдурити покупців, жоден із зазначених інструментів не захистить їх, наполягає Сергій Овчинников.

Озвучена позиція викликала бурхливу дискусію.Засновник компанії «Житло-Капітал» Дмитро Кравченко не згоден. На даний момент більш надійного інструменту інвестування, ніж ФФБ, не існує, стверджує Дмитро Кравченко.Фонд управляє коштами, стежить за їх цільовим використанням, гарантує повернення – в разі форс-мажору з забудовником або в ситуації, коли інвестор прийняв рішення розірвати договір. «У договорі чітко вказується механізм повернення цих коштів.Людині повернуть, як мінімум, не менше, ніж він вніс », – стверджує Дмитро Кравченко. ФФБ – це єдиний законний механізм, який передбачає процедуру зміни забудовника в разі несумлінного виконання ним своїх зобов’язань.Важливий момент: у разі ліквідації забудовника саме ФФБ стає гарантом прав інвесторів: їх права на квадратні метри не можуть бути продані третім особам. Це пряма норма закону.

Експерт нагадує, що залучення коштів через ФФБ – вигідний інструмент для інвестора, оскільки (всупереч поширеній помилковій думці) не піднімає кінцеву ціну квадратного метра.У той час як, скажімо, нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу майнових прав тягне за собою істотні витрати у вигляді оплати послуг нотаріуса.

«Ліквідація ФФБ остаточно позбавить інвесторів прямий законного захисту від шахрайства з боку недобросовісних забудовників з фальсифікацією документів. Відомий той незаперечний факт, що жоден сумнівний забудовник не користується ФФБ.Таким чином, виступаючи проти ФФБ, давайте відповімо на питання: а намагаємося ми захистити інвесторів чи ні? Або ми йдемо до того, щоб зробити життя шахраїв в сфері будівництва легше? », – Задається питанням Дмитро Кравченко.

У свою чергу старший юрист ЮФ Dentons Анжеліка Лівицька зазначила, що зараз немає жодного інструменту залучення коштів інвестора, який би гарантував 100% надійний інвестицію. «Такі відносини передбачають наявність ризиків», – пояснює юрист.У той же час вона зазначила, що найбільш ризикованим інструментом є договір купівлі-продажу майнових прав на недобудовану нерухомість.Судова практика останніх років показала, наскільки нерідкі перепродажу одного і того ж об’єкта нерухомості, набутого з укладенням такого договору.

Інвестори, будьте пильні!

Найбільшу відповідальність за інвестицію в нерухомість несе сам інвестор – до цієї думки практично одностайно прийшли всі учасники дискусії. «Західний підхід – інвестор усвідомлено робить свою інвестицію.Він вивчає ринок, моніторить забудовників і його об’єкти, вимагає документи і тільки після цього несе гроші, а не прагне віддати їх тому девелоперу, який обіцяє побудувати за півціни, але не готовий показати весь пакет дозвільної документації », – описує портретідеального інвестора депутат Київради, член комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Олександр Харченко.

На думку представника компанії ТОВ «Дісбуд» Андрія Насиковський, для того, щоб позбавити забудовників від додаткового фінансового навантаження і – відповідно, дати їм можливість продавати житло дешевше, необхідно внести зміни в ряд законодавчих актів- Переглянути оподаткування. Ввести рівні і прозорі правила для всіх учасників будівельного ринку. А також – переглянути існуючу процедуру отримання дозвільної документації.

«Всі податки витрати в кінцевому підсумку лягають на ціну квадратного метра, в результаті покупець йде до того забудовнику, який пропонує дешевше, демпінгує, а це часто – непорядна гравець. Люди ризикують. І хто винен у цьому?»- Задається резонним запитанням експерт.

У свою чергу Олександр Харченко переконаний: за чистотою будівництва в місті повинні відповідально стежити як влади, так і правоохоронних органів.За його даними, в столиці сьогодні кілька десятків будівництв, які зводять без дозвільних документів.

Влада бореться з ними і ряд забудовників вже позбулися своїх земельних ділянок.Депутат закликав будівельне співтовариство підтримати ініціативу Київради і звернутися до парламенту з проханням внести зміни до чинного законодавства в тій його частині, де мова йде про підтримку добросовісних забудовників і про повноваження місцевої влади почастини контролю за будівництвами.

Зі свого боку модератор круглого столу – генеральний директор Midland Development Ukraine, керівник напряму «Будівництво» BRDO – Олена Шуляк від імені будівельного спільноти висловила готовність до співпраці з ініціативною групою Київради.Захист прав інвестора, так само як і захищеність самого забудовника – основа існування ринку, зазначила вона.У числі ефективних інструментів на сьогоднішній день може бути, зокрема, публічний реєстр майнових прав на нерухомість, що будується, який повинен містити в собі інформацію про власників і захистить потенційного інвестора від фіктивної угоди.

Джерело: abcnews.com.ua

, ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно