Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Комерційна нерухомість стає легальною

6809.jpg
 

Ринок оренди комерційної нерухомості – офісної, торговельної та ресторанної – майже повністю перейшов на офіційні договори і прозорі угоди.Таким чином сторони намагаються убезпечити себе від неприємностей з фіскальними органами і від нечесності з боку партнерів.

Чистий ринок

«У нашій практиці немає оренди без підписання договорів», – розповідає керуючий партнер CB Richard Ellis, Україна Сергій Сергієнко. «У серйозних бізнес-центрів такого точно немає.Це можливо тільки у випадку, якщо в оренду здаються квартири, тобто в сегменті непрофесійної нерухомості », – підтверджує генеральний директор компанії« Бізнес Реал Груп »Галина Данильчук.

Яка частина ринку оренди комерційної нерухомості зараз перебуває в тіні, експерти назвати важко.«Це настільки малопоширена практика, що ми з нею не стикалися як мінімум півтора року, тому зараз такої статистики просто немає», – розповідає віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.Хоча, за його словами, в 2005-2007 роках 40-50% ринку знаходилося в тіні, а кілька наступних років – і до 60%.

Галина Данильчук оцінює поточний рівень тінізації ринку максимум в 20-25%, але додає, що це скоріше відчуття, тому що на практиці з такими угодами вони не стикаються.

Основна причина нинішньої легалізації ринку – вимоги орендаря.«Юрособі необхідно мати офіційне приміщення, адреса, вигідно відносити орендну плату на валові витрати», – пояснює Анатолій Топал.Правда, він відзначає, що через податкового тиску ринок слова може піти в тінь – якщо в результаті реформи підвищать податкові збори, багато хто знову захоче заощадити.

Нелегальний бізнес

Кому доводиться мати справу з незадоволеними сторонами, так це юристам.«У нас такі справи є, причому приходять як власники нерухомості, так і орендарі», – рассказиваетстаршій партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

За словами юристів, найчастіше ситуацію з нелегальною здачею приміщень в оренду або з веденням подвійної бухгалтерії за орендними договорами характерні для об’єктів державної та комунальної форм власності.«Включаючи приміщення Національної академії наук України», – додає партнер ЮФ «Ілляшев і Партнери» Максим Копейчиков.Він розповідає про відоме йому прецедент, коли по таких об’єктах «заднім числом» робилися договору оренди, укладені нібито ще в 1990-х роках строком на 25 років і зі ставкою не більше декількох десятків гривень за кв. м.

Ростислав Кравець до списку об’єктів з нелегальною орендою додає приміщення, не введені в експлуатацію.Він пояснює, що у таких об’єктів немає правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності, відповідно, і в оренду офіційно їх здавати не можна.Але при наявності комунікацій, а іноді і без них, приміщення примудряються здавати – у фінансово складні часи простіше знайти клієнта, готового ризикнути заради економії.

Нелегально здають в оренду також приміщення, що знаходяться в заставі у банку.В принципі, їх цілком можна здавати офіційно, але тоді прибуток від оренди швидше за все піде банку на сплату кредиту, а не в кишеню іпотекодержателя.

Економія і ризики

Хоча, як розповідає Максим Копейчиков, в його практиці справ про незаконну оренду стає все менше. Причому пов’язує цю тенденцію він не стільки зі специфікою компанії або зміною портрета клієнта, скільки із загальною ситуацією.«Ринок змінився», – вважає він, додаючи, що нелегально орендувати приміщення може тільки нелегальний бізнес.

«Ризики несуть обидві сторони. Орендар може зіпсувати приміщення, з’їхати і не заплатити за це власнику.У той же час власник може взяти з орендаря плату за перший і останній місяць і виселити його буквально на наступний день », – розповідає Галина Данильчук, додаючи, що процес виселення можуть залучати правоохоронців, можуть міняти замки і застосовувати іншінеформальні важелі.

Основне, чим «грішать» сторони – це вказівка ​​в договорі неповної суми оренди.Таким чином вони, формально укладаючи договір, намагаються заощадити: власники приміщень – на податках, орендарі – на орендній ставці, адже в таких випадках вона зазвичай нижче середньоринкової.

Правда, як вважають експерти, ризики не стоять економії. «Що економити?Податкова ставка – від 4% з доходу, навіть не з вартості об’єкта нерухомості », – пояснює Анатолій Топал. Якщо власником приміщення є фізособа, йому простіше зареєструватися як підприємцю і теж вести бізнес легально, запевняє Максим Копейчиков.

За підрахунками керуючого директора ARPA Real Estate Михайла Артюхова, офіційний договір обійдеться власнику нерухомості менш ніж в 1% від її вартості, а ризик не пройти податкову перевірку високий.Крім того, оскільки нерухомість – досить дорогий бізнес, розміри прихованих від фіскальних органів доходів можуть досить високими для того, щоб невдачливий орендодавець потрапив під санкції кримінального кодексу.

Джерело: abcnews.com.ua

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно