Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Мифы и правда об ОСМД

 

Так предусмотрено Законом Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Верховная Рада приняла данный закон еще в прошлом году. С тех пор ведется активная работа по его внедрению. В частности, в последнее время значительно увеличилось количество функционирующих объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Еще многие из них находятся в стадии создания и регистрации.

Объединение совладельцев специалисты называют оптимальной организационно-правовой формой управления многоэтажками. Они обеспечивают им максимально эффективное функционирование. В частности, ОСМД, осуществляющие термомодернизационные работы, минимизируют затраты различных видов энергии, что крайне важно в условиях растущих тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

И самое последнее время начали появляться различные выдумки об ОСМД. Их активно распространяют оппоненты жилищной реформы. Они всячески стремятся дискредитировать объединения совладельцев, но одновременно и те положительные изменения, которые наметились в жилом секторе.

Мифы об ОСМД собрал Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива», а по их развенчание взялись специалист по созданию ОСМД проекта Международной финансовой корпорации (IFC, Группа Всемирного банка) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» ТатьянаГОРДИЕНКО и юридический консультант общественной организации «Ресурсный центр для ОСМД» Андрей Бурый.

Миф первый: государство заставляет всех без исключения жителей многоквартирных домов создавать ОСМД, потому предложена к реализации реформа жилищного сектора не предусматривает других форм управления многоэтажками.

Действующее законодательство не содержит требования, которая заставляла жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено несколько основных форм управления многоквартирным домом. Среди них – управление многоквартирным домом собранием совладельцев, управление многоквартирным домом ОСМД и управления многоквартирным домом управляющим.

Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами. А это значит, что такой процесс происходит без всякого вмешательства со стороны органов государственной власти или местного самоуправления.

Однако следует признать, что сегодня действенной и оптимальной организационно-правовой формой остается ОСМД. Она обеспечивает качественное управление многоквартирным домом и прилегающей к нему территории. Благодаря ОСМД совладельцы получают возможность привлекать средства местных и государственных программ на внедрение в доме энергоэффективных мероприятий. А это много значит в условиях растущих тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Миф второй: ОСМД создают исключительно жители многоэтажек. Владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, которые расположены в этих зданиях и в полной мере используют их ресурсы, в ОСМД не имеют никакого отношения.

Согласно 6-й статье Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСМД могут создавать только владельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. А это значит, что владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и владельцы квартир. Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и владельцы квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятых в пределах их полномочий.

Этот подход, предусмотренный статьей 13 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», остается неизменным, даже если ОСМД создается на базе нескольких многоэтажек.

Миф третий: совладельцы обанкротившихся ОСМД могут потерять свои дома – в качестве компенсации их передадут банкам за невозвращенные кредиты.

Значительным преимуществом ОСМД есть возможность привлекать банковские кредиты. Обычно они их направляют на утепление фасадов своих многоэтажек, на установление в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность для жителей и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания на менее энергозатратные. ОСМД также используют банковские ссуды на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом имеющейся внешней температуры, на установление счетной аппаратуры общего пользования и т. д.

Однако следует понимать, что кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классической залога или поручительства. А это значит, что помещение, в том числе и квартиру, не закладываются и поэтому не могут отчуждаться в случае возникновения в ОСМД проблем по обязательствам, которые они берут перед кредиторами.

В качестве обеспечения по кредиту для ОСМД банк может принять имущественные права на получение денежных средств в виде взносов совладельцев ОСМД. Тех взносов, которые они платят для содержания общего имущества.

Проще говоря, в качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.

Что касается банкротства ОСМД, то оно маловероятно.Потому преимущественно объединения принимают незначительные по суммам кредиты. И делают так специально: чтобы иметь возможность вовремя и в полном объеме рассчитаться с банками за предоставленные ими ссуды.

Миф четвертый: совладельцев с ОСМД государство заставит содержать за свой счет, а при необходимости – и ремонтировать многоквартирные дома, тогда как многоэтажки, не получат статус ОСМД, воздерживаться и ремонтироваться за бюджетные средства.

Жители многоквартирного дома должны понимать, что на правах собственности они обладают не только жилыми или нежилыми помещениями. Они также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестницы, лифты, чердаки, подвалы и т. Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.

В равной степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этого статуса еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело хлопотное и дорогое. Поэтому вполне логичный вопрос – где все это взять деньги?

В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые до сих пор не создали объединение, они могут воспользоваться существующих программ финансовой поддержки. Средства выделяются из государственного, а нередко – и из местных бюджетов.Последние действуют по принципу софинансирования. Они также довольно активно помогают совладельцам ОСМД решать многочисленные вопросы содержания многоэтажек, в том числе и такие, что связанные с повышением их энергоэффективности.

Эти программы предусматривают существенные льготы. Если ОСМД направляет банковский кредит на термомодернизации дома, то в рамках государственной программы получает компенсацию тела займа в размере 40%. В отдельных случаях она может достигать 70%.

За счет местных бюджетов ОСМД получают дополнительные компенсационные меры. Их размер и характер определяют местные органы власти.

Миф пятый: создание ОСМД не имеет смысла, если в многоквартирном доме живет значительное количество людей с низкими доходами. Они не способны принять полноценное участие в содержании дома и его термомодернизации и это значительно повышает соответствующие расходы других жителей.

ОСМД никак не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые решились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.

Однако государство предусмотрело стимул, призванный активизировать создание ОСМД. Она ввела довольно прост и понятен для всех принцип: чем больше льготников и субсидиантов сплачивает объединения, тем на большую компенсацию тела «теплого» кредита оно вправе рассчитывать. Ее максимальный размер может достигать 70%. Поэтому большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.

Более того, ОСМД на законных основаниях способны получать дополнительные средства. В частности, они могут размещать на фасадах своих многоэтажек или в лифтах рекламную продукцию, сдавать в аренду подвальные и другие нежилые помещения, придомовую территорию и иметь с этого выгоду.

Миф шестой: с созданием ОСМД на содержание придется брать не только дом, но и прилегающую к нему территорию, а это значительно увеличит расходы объединения. К тому же придомовой территории могут свободно пользоваться жители соседних многоэтажек, например, для парковки своих автомобилей.

За каждым многоквартирным домом закреплена придомовая территория. В большинстве случаев она имеет незначительные размеры и поэтому не создает большого финансовой нагрузки на жителей.

В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, потому что каждый город имеет свойственную только ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительна. Поэтому решение о размере придомовой территории принимают местные органы власти.

ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения. Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения, доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения по ней принимаются общим собранием. Они могут касаться и условий парковки автомобилей, владельцы которых живут в соседних домах.

Миф седьмой: жители многоквартирного дома, которые не изъявили желания создавать ОСМД, могут не платить взносы и не участвовать в решении вопросов относительно его содержания.

Решение проблемы неплатежей в первую очередь возлагается на председателя правления ОСМД. Он должен встречаться с должниками и напоминать им о финансовых обязательствах, которые они не выполняют. А главное – председатель правления объединения должен каждый раз подчеркивать, что все совладельцы обязаны выполнять решения уставных органов ОСМД, даже если голосовали против них.

Больше всего стоит отдавать предпочтение индивидуальным беседам, но если они не дают должного результата, тогда проблему следует выносить на рассмотрение общего собрания. Иначе она только обострится.

Также надо понимать, что не все жители относятся к числу забывчивых или тех, кто сознательно игнорирует обязательные платежи. Немало и таких, кто по разным причинам столкнулся с финансовыми трудностями. В основном они касаются пенсионеров, многодетных, неполных или асоциальных семей, людей, которые временно утратили работу, которые ухаживают за пожилыми родителями или больными детьми, и по этой причине не могут полноценно работать.

ОСМД имеет возможности помочь таким совладельцам в решении их финансовых проблем. Например, им могут реструктуризировать долги или предоставить возможность их отработать. Решение о применении подобных подходов принимаются на общем собрании объединения.

Но если все перечисленные методы окажутся бесполезными, для взыскания задолженности ОСМД может обратиться в суд. При этом истец (в данном случае – ОСМД) вправе просить суд в порядке обеспечения иска наложить арест на имущество (в том числе и на квартиру) или на денежные средства ответчика-должника.

Миф восьмой: жителям одного многоквартирного дома не стоит браться за создание ОСМД. Для них это дело окажется слишком дорогой и поэтому весьма невыгодной. Поэтому ОСМД необходимо создавать на базе сразу нескольких многоэтажек, расположенных недалеко друг от друга.

По общему правилу, определенным Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», в одном многоквартирном доме может создаваться только одно объединение. Однако статья 4 этого же закона дает возможность владельцам квартир и нежилых помещений, расположенных в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой,создавать совместное объединение.

В случае создания объединения на базе двух или более многоквартирных домов голосования совладельцев к нему осуществляется в каждом многоквартирном доме отдельно. Результаты голосования также определяются отдельно для каждого многоквартирного дома.

Случаи создания «общих» ОСМД в Украине не редкость, хотя и не очень распространены. Дело в том, что такие подходы порождают определенные неудобства.Так, в случае необходимости собрать общее собрание из числа жителей сразу нескольких многоэтажек бывает очень трудно. Как следствие, определенные решения вовремя не принимаются и поэтому существующие проблемы решаются со значительным опозданием, что приводит к негативным последствиям.

Миф девятый: жители многоэтажки лишены любой возможности контролировать работу председателя правления ОСМД и влиять на нее. А это создает предпосылки для различных финансовых злоупотреблений. В частности, не исключается возможность присвоения председателем правления ОСМД общественных средств.

Все решения по текущей деятельности объединения, в том числе и вопрос привлечения и использования средств, принимаются и контролируются его совладельцами.

Совладельцы ОСМД реализуют свои права посредством активного участия в работе уставных органов, созданных в соответствии с законодательством и уставом объединения.

В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Благодаря им формируется коллективное мнение. Преимущество получают те решения, которые поддерживает большинство совладельцев.

Для руководства текущей деятельностью избирается правление ОСМД, которое является исполнительным органом объединения и подотчетным общему собранию. Обычно правления состоит из нескольких членов и председателя правления. Избрание и отзыв членов правления осуществляется общим собранием, что является дополнительным инструментом контроля за деятельностью правления со стороны совладельцев ОСМД для недопущения злоупотреблений в работе.

Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления на общем собрании из числа совладельцев избирается ревизионная комиссия или ревизор. В отдельных случаях совладельцы ОСМД могут принимать решение о привлечении независимого аудитора.

Таким образом, совладельцы, которым небезразлична судьба многоквартирного дома и эффективная работа объединения, имеют достаточно рычагов влияния и контроля за деятельностью председателя правления, исключает случаи присвоения им имущества и средств ОСМД.

Источник: news.realt.ua

, , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно