Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

На рынке жилой недвижимости грядет революция

 

Если Закон “О регулировании градостроительной деятельности” примут, в 2022 году нас может ожидать повышения цен на недвижимость.
Недавно мы получили к рассмотрению очень ожидаемый законопроект “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства”.

Его цели очень благородные – помочь урегулировать дикий рынок продажи жилья в Украине и защитить права покупателей жилой недвижимости.

Законопроект достаточно сложный в том смысле, что затрагивает два десятка нормативно-правовых актов, включая Гражданский и Хозяйственный кодексы, Закон “О регулировании градостроительной деятельности” и другие.

Хочу остановиться на некоторых революционных моментах.

Главный столб законопроекта – это регистрация права собственности на будущие объекты недвижимости и возможность продавать жилье только если это право зарегистрировано.

Делаться это будет через нотариальные договоры.Сама процедура администрирования таких мер со стороны застройщика будет затруднена, соответственно она будет обрастать дополнительными затратами.

Кстати, обязательное нотариальное обеспечение всех договоров – это еще + 1% стоимости квартиры.

Вводится так называемая гарантийная доля будущих объектов недвижимости.

Процедура такова: застройщик на старте строительства регистрирует на себя право собственности на недвижимость в делимом объекте незавершенного строительства, при этом четко идентифицирует каждую квартиру, только после этого застройщик может продавать квартиры.

При этом на 10% продаваемых площадей автоматически накладывается гарантийная доля – то есть госрегистратора накладывает ограничения на продажу этих 10%, которое будет снято после ввода в эксплуатацию.

Когда единственная строительная система сообщит регистрационной системе о том, что все в порядке, ограничения будут сняты и застройщик сможет допродать эти 10% площадей.

Также предусмотрена возможность изменять одну “гарантийную” квартиру на другую – главное, чтобы сохранялось 10%.

Притом, если продана хоть одна квартира, любые ограничения на весь объект незавершенного строительства наложить нельзя.

Глобально сейчас существует четыре способа легально продавать объекты жилой недвижимости на этапе строительства: через ФФС, ФОН, институты совместного инвестирования (ИСИ) и эмиссию целевых облигаций.

Кроме этого, через запрещенные законом способы: форварды, предварительные договоры, куплю-продажу имущественных прав, кооперативы и еще несколько более экзотических вариантов.

Законопроект же предусматривает, что останутся только ФОН, ФФС, ИСИ, облигации и договора купли-продажи будущих объектов недвижимости. То есть, мы идем в эру четко ограниченных способов купли-продажи жилой недвижимости.Большой раздел законопроекта посвящен процедурам, связанным с банкротствами заказчиков строительства жилья.

Четко прописано, что происходит, если застройщик не справляется со своими обязанностями и как реализовывать гарантийную часть.

Данная процедура завершения строительства за счет дополнительных платежей от будущих владельцев или альтернативная процедура продажи объекта незавершенного строительства и возврата денежных средств покупателям квартир.

В любом случае требования будущих собственников жилья удовлетворяются в первую очередь. Этот блок написан очень сложно, но действительно будет спасать от недостроев.

Притом прямо указано, что будущие владельцы жилья в проблемном объекте не обязаны подавать заявление о включении своих требований в реестр требований кредиторов и не будут иметь неблагоприятные последствия непредставления такого заявления.

Раньше, если не успел подать заявление – тебя в список кредиторов не включили, и ты так и остался и без квартиры, и без денег, а потом отстаиваешь свои права. Переопределили, кто такой заказчик строительства.

Сейчас заказчик строительства – это тот, кто намерен застроить территорию и подал соответствующее заявление, в будущем – это владелец или пользователь земельного участка, который хочет осуществить новое строительство или реконструкцию.

То есть, заказчика прямо “подвязывают” к земле, что еще сильнее ухудшает уже классической в украинском законодательстве проблему неопределенности понятий “заказчик” и “застройщик”.

Если после обмеров БТИ размер квартиры увеличится более чем на 5% площади, указанной в договоре, застройщик должен будет “подарить” покупателю все, что больше этих 5%.

Если же увеличение площади до 5%, то покупатель обязан доплатить разницу застройщику, а если площадь оказалась меньше договорной, то застройщик должен вернуть понадсплачени деньги покупателю.

При этом не возвращать он не может, даже если это прописано в договоре – такое положение будет ничтожным.

Возврат денег осуществляется по цене квадратного метра, указанной в договоре или по договоренности, а вот доплата только по цене договора.Все изменения в проектную документацию вносятся с согласия всех будущих владельцев жилья, которые касается одно или несколько таких изменений.

Это и изменение общей площади объекта, и площади помещения мопов, и изменение функционального назначения технических этажей, крыши и подвала, и изменение показателей энергоэффективности объекта.

То есть, если застройщик захотел в подвале сделать кладовые, должен согласовать со всеми покупателями. Решил вместо плохого холла сделать хороший лбу – снова идет со всеми согласовывать.

Если не согласовал – покупатель имеет право подать в суд.

В случае принятия, закон вступит в силу 1 января 2022 и те застройщики, которые получат разрешение на строительство до этой даты, продолжат жить по старым правилам – соответственно, все побегут получать разрешения на выполнение строительных работ до этой даты.Прямо очередь встанет.

Подытоживая, следует сказать, хорошо, что этот законопроект выложен для обсуждения, потому что это действительно революция на рынке жилой недвижимости, перекроит весь его ландшафт.

Маленькие застройщики, особенно региональные, такую ситуацию вынесут, они закроются, потому что управлять этим можно только имея штат профессиональных юристов, бухгалтеров и других специалистов.

Это приведет к удорожанию недвижимости, ведь всего должен кто-то платить, а платит в основном конечный потребитель.

Если быть до конца откровенными, этот законопроект написан во имя спасения людей, которые плохо разбираются в недвижимости и гоняются за шаровой цене – много идей в нем, безусловно, неплохие, а вот с реализацией, как всегда, будет сложно.

В любом случае надеюсь, что с его принятием все начнут играть по единым правилам и не найдется умников, которые попытаются их обойти.

АНДРЕЙ РЫЖИКОВ

СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolutиon

Источник: epravda.com.ua

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно