Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

“Один до ста” – що буде з цінами на житло

234.jpg
 

І покупці, і продавці нерухомості втратили орієнтири. Перші не знають, скільки платити, другі – скільки просити. А між тим, з’ясувати реальну ціну квадратних метрів легко – якщо згадати, з чого все починалося.
Трохи більше року тому я написав для журналу «Фокус» колонку, в якій дуже обережно запропонував вважати житло переоціненим мінімум на 30%.Тоді отримав з цього приводу дуже багато обурених відгуків: мовляв, нерухомість в Україні є чи не єдиним активом, який не може дешевшати, що земля «більше не виробляється» і т. п. Чи були праві тодішні мої опоненти?Так-так, мова йде саме про їх правоті.

Так от: я і тоді, і зараз вважаю, що їх аргументи абсолютно вірні – мало в Україні активів, які по надійності можуть змагатися з нерухомістю.І, по вірному зауваженню Марка Твена, «земля – ​​це товар, який більше не випускається». Тільки кредитний бум картинку спотворив, а тому й ціни виявилися задертими.

Можна легко підрахувати – індекс ПФТС (український фондовий індекс, «кошик» з найбільш ліквідний вітчизняних акцій) подешевшав у гривні приблизно вшестеро. У доларі – і зовсім вдесятеро.Сама гривня подешевшала відомо на скільки відсотків-цифри на обмінниках кожен спостерігає щодня.

Банківські депозити? Валютні ще вселяють надії, якщо розміщені в пристойному банку.Але тільки непристойною поведінкою нині може здивувати приблизно кожен другий банк. Що залишається інвестору-покупцеві? Усе ще переоцінена нерухомість.

Зараз ріелтори активно переконують продавців в тому, що купити житло в Києві можна і за 30-40 тисяч доларів (що дорівнює нині приблизно 260-350 тисяч гривень). Коли починаєш з’ясовувати – а що це за угода, виявляється звичайно один з двох варіантів.Перший – «купив приятель знайомого, де саме – сказати не готові». Другий – «купили гостинку на Лісовому в панельному будинку і продавці там … дивні».

Судячи з більш помірним і, мабуть, більш точним оцінками, реальні ціни угод впали в порівнянні з лютим-березнем 2008 року приблизно на 30-40%, якщо мова йде про житло більш-менш якісному і майже вдвічі, якщо мова йде про найдешевших сегментах ринку (житло наоколицях, старих в панельних будинках, малогабаритні квартири).

Чи будуть ціни падати далі і куди? Швидше за все – будуть.До того моменту, коли банки почали активно кредитувати покупців житла, ціна однокімнатної квартири в столиці в середньому становила близько 100 орендних місячних плат за неї, причому в центрі за рахунок вищої ціни оренди ціна дорівнювала 80-90 орендних плат.

Простенький приклад: у 2003 році, вже на зорі іпотечного буму, в пристойному стані хрущовку в центрі столиці, на Печерську, можна було зняти за 250-300 доларів, а купити – приблизно за 35 тисяч.Зараз таке ж житло можна зняти мінімум за 3 тисячі гривень, а купити дешевше 70 тисяч доларів вдасться навряд чи. Хіба що за дуже великим нагоди. Тобто поки ще продавці оцінюють таке житло мінімум в 170 місячних орендних плат.Рік-два тому було ще веселіше – ціна дорівнювала близько 200 орендних плат.

Значить, ціни продовжать повзти вниз. При цьому у мене є серйозні сумніви, що ми дійдемо до співвідношення вартості місяці оренди до вартості самої квартири як 1:100.Швидше за все, падіння зупиниться на рівні не нижче 1:120-130.

Причин декілька. Перша з них – таки до осені-зими великі банки потроху почнуть відновлювати кредитування покупців квартир.Очевидно, що гривневі іпотечні кредити стануть брати ті покупці, хто вже буде мати в кишені як мінімум половину ціни квартири. Для таких позичальників платіж по кредиту виявиться порівняємо з вартістю оренди.І вони психологічно будуть готові платити навіть 25% річних у гривні, так як валютні кредити нам видавати українські банки навряд чи почнуть.

По-друге, «на низькому старті» знаходяться ті інвестори, які встигли «піти в кеш», і зараз свої заощадження тримають – по-перше, у валюті, а по-друге – в банківських депозитних комірках. Таких – небагато, але вони є.І коли ціни відкотилися до рівня 2004-2005 року, їх нерви не витримають, і вони почнуть скуповувати те, що буде виставлено на продаж.

Разом: на місці потенційних покупців і продавців я б дивився не на оголошення про продаж, а на оголошення про здачу в оренду.

Джерело: ibud.ua

Возможно, Вам также будет интересно