Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Останні дні на роздуми: що може дати ОСББ

9933.jpg
 

Вже скільки разів твердили світу, що пора виходити з-під батьківської опіки жеків і створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), але поголовного пробудження почуття відповідальності за своє благополуччя в народних масах так і не з’явилося.Але ж у об’єднання є багато плюсів, які просто неможливо ігнорувати.Навіщо потрібно об’єднуватися співвласникам багатоквартирного будинку і як це зробити, нам розповіли юрист “Інституту місцевого розвитку” Дмитро Левицький, провідний юрист МАК “УкрЮрЦентр” Кирило Бобровня, фахівець в області права Олександр Бойків, голова ОСББЄвген Яровий, голова асоціації ОСББ Валерій Нікітченко і працює з ОСББ управитель Олексій Ковальчук.

ЧАС ВИБОРУ, АБО ЧОТИРИ ДОРОГИ

Вже цього літа, 1 липня, закінчується річний термін, який Законом “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” було дано на роздуми мешканцям тих будинків, де ще не створені ОСББ.До цієї дати вони повинні визначитися з формою управління своїм будинком. Як сказано в ст.9 Закону, управління багатоквартирним будинком здійснюється його власниками: по їх вирішенню все або частину функцій з управління будинком можуть передаватися управителю – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань).Таким чином, фактично законпредусматрівает три форми управління.

БЕЗПОСЕРЕДНЬО. По-перше, управління може здійснюватися безпосередньо самими власниками: коли потрібно щось зробити – зібралися і домовилися.”Але це годиться для невеликих будиночків в кілька квартир, – каже Дмитро Левицький. – Коли людей небагато, вони самі вирішують свої питання. Нічого тут нового, у нас багато будинків десятиліттями живуть в такому режимі самоврядування. Зараз це просто узаконюється”.

УПРАВИТЕЛЬ. По-друге, мешканці можуть “віддатися” обраному ними управителю з боку. Це може бути юридична особа або фізична особа-підприємець. Управитель виконує функції, які йому запропоновані договором.Практично це те, що зазвичай зараз робить ЖЕК – утримання будинку та прибудинкової території. Але можна “навісити” на нього і ще якісь додаткові функції по домовленості.

ОСББ.По-третє, мешканці можуть піти по шляху створення героя нашого нинішнього оповідання – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.Тобто виникне повністю підконтрольне власникам квартир юридична особа зі звичайними для підприємств реквізитами, з загальними зборами, правлінням та ревізійною комісією.

Лінивець.Крім трьох шляхів, за якими можна йти, є, звичайно, і четвертий – нічого не вирішувати і нікуди не рухатися, а просто сидіти і пасивно чекати, коли місцевий орган самоврядування на конкурсних засадах призначить їм управителя.Чи не хочете самі визначати свою долю – за вас це зроблять інші. Але тоді і не скаржтеся.

ОСББ: БУКВИ ЗАКОНУ

Відповідно до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння і використання їх власногомайна та управління, утримання і використання спільного майна.Його створюють, щоб забезпечити захист прав співвласників і виконання їх обов’язків, належне утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутнимидокументами.

В одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об’єднання.Але власники квартир і нежилих приміщень в двох або більше будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання.

ПРАВА.ОСББ має свою печатку та інші реквізити юридичної особи, а також розрахункові рахунки в банківських установах.Воно може працювати, як будь-яке підприємство, але при цьому є неприбутковою організацією, тому не може отримувати прибуток для її розподілу між співвласниками.Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями грошима і майном, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов’язки і може виступати позивачем або відповідачем в суді.

УПРАВЛІННЯ.Вищим органом управління об’єднання є загальні збори власників (збирається не рідше одного разу на рік). Його рішення (обов’язково має бути оприлюднене), прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх учасників.Тільки загальними зборами обираються члени правління і може бути затверджений статут об’єднання або внесені в нього зміни.До виключної компетенції загальних зборів відносять також: питання використання загального майна, затвердження кошторису, балансу та річного звіту, попереднє затвердження умов договорів на суму, що перевищує зазначену в статуті, визначення порядку сплати тарозмірів внесків, прийняття рішень про реконструкцію та ремонт, визначення розміру заохочення голови і членів правління, вибір і відгук управителя, затвердження та зміна умов договору з ним, прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб.

ЧОГО ЗАРАДИ, АБО ОЧЕВИДНІ ВИГОДИ

У чому ключова різниця між звичайним “розрізненим” будинком, які обслуговує типовим жеком, і тим, у якому діє об’єднання? “Основна перевага ОСББ – це контроль над фінансами.Точніше, навіть повний замкнутий цикл контролю за грошима: на етапі планування, перед витратами і після витрат, – пояснює Дмитро Левицький. – Закінчується він тим, що в кінці року ревізійна комісія, обрана вами з мешканців, перевіряє вибране вами ж правління.Плюс співвласник в будь-який момент може зажадати надання фінансової звітності “.

ПРОРИВ. І воістину дивні речі можуть відбуватися, коли усуваються можливості “творчого” розпорядження чужими грошима!”За останній рік в рамках нового ОСББ зроблено більше, ніж за попередні 10 років. І можна наочно відстежити, наскільки велике значення сумлінного ставлення до управління”, – розповідає Валерій Нікітченко.Були проведені інвентаризація і технічна ревізія стану будинку: всі балкони і ділянки даху, що знаходилися в аварійному стані, відремонтовані.Наведено в справний стан системи пожежогасіння і видалення диму, ліфти, встановлена ​​власна система їх диспетчеризації. Дитячий майданчик обладнана додатковим освітленням. Проведено озеленення ділянки, висаджені клени.Зараз закінчується монтаж огорожі прибудинкової території парканом. І як ви думаєте, наскільки більше стали платити мешканці? Чи не гадайте – тариф знижено з 3,60 грн до 3,19 грн.

МЕНЕДЖМЕНТ. “Все вийшло завдяки якісному менеджменту, – каже Валерій Нікітченко. – Скасовано система відкатів. Зменшено суми договорів з підрядниками, покращено якість. І крім витратної частини, яка зменшена практично в два рази, створена дохідна частина: у дармоїдів відібрані службові квартири.Виявлено довгий перелік інших статей доходів – використання техприміщення і підвалів, місця для зовнішньої реклами, для розміщення обладнання провайдерів “. Звичайно, не у всіх виходить скоротити квартплату.” У нашому будинку тариф на 20 коп.вище міського, – розповідає Олексій Ковальчук. – Але у нас додому працюють два двірники, завгосп, керуючий. І є фонд грошей, які ми направляємо на розвиток комплексу “.

НЕ ВСЕ ПРОСТО: ЛЮДСЬКИЙ ФАКТОР

На жаль, правління ОСББ теж може бути і некомпетентним, і злодійкувато – дужче будь-якого жеківського начальника. Прикладів проблемних і навіть зовсім провальних об’єднань теж вистачає.”ОСББ не є панацеєю, оскільки його робота залежить від багатьох чинників”, – стверджує Євген Яровий.

Як мінімум, для цього необхідні люди, здатні взяти на себе управління будинком.”Саме відповідальність голови за виконання прийнятих рішень – запорука успіху, – говорить Євген Яровий. – Він повинен володіти знаннями з багатьох областей: права, управління нерухомістю, діловодства, менеджменту, бухобліку і т. Д.”.За його словами, таких суперменеджерів знайти вкрай важко, особливо якщо доводиться шукати тільки серед мешканців будинку.

АСОЦІАЦІЇ. Але, можливо, об’єднанням поблизу управляє така людина, що результати видно здалеку.Тоді вам варто подумати про створення асоціації з цим об’єднанням і призначення цього менеджера її керівником. “Так вдасться досягти якісного обслуговування і мінімізації тарифів, – розповідає Валерій Нікітченко.- Тому що набагато дешевше використовувати одного електрика (бухгалтера, юриста) на три будинки, ніж платити в кожному. Це призводить до зменшення собівартості необхідних витрат.Також, завдяки великим обсягам, легше торгуватися з підрядниками, отримуючи більш вигідні умови “.

УПРАВИТЕЛЬ. Ще один шлях – підписати договір з управителем. “Як правило, у нього багато будинків в управлінні, – говорить Дмитро Левицький.- Відповідно, у нього є досвід, знання і більш-менш стабільний персонал “.

ЯК СТВОРИТИ

Перш ніж у вашому будинку з’явиться ОСББ, потрібно здійснити декілька кроків.

ІНІЦІАТОРИ. Для початку необхідно створити ініціативну групу з не менше ніж трьох осіб.Їм доведеться: вивчити законодавчі підстави та особливості функціонування ОСББ, провести інформаційно-роз’яснювальну роботу в рядах співвласників і підготувати проекти документів (статуту та протоколу установчих зборів).

РЕЄСТР.Потім потрібно скласти список всіх співвласників – з даними про площі належних їм квартир. Інформацію можна отримати з Держреєстру речових прав на нерухоме майно, БТІ. “На практиці ці дані зібрати складно, – каже Олександр Бойків.- Хоча ініціативна група має право звернутися в ці служби за інформацією, справа йде туго. Крім того, в БТІ ви знайдете записи тільки до моменту припинення його діяльності, а в Держреєстрі – з 1 січня 2013 року “.Залишається ще один шлях: опитування співвласників з проханням надати документи

на свої квартири.

ОПОВІЩЕННЯ.Ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника (або особисто вручити повідомлення під підпис, або рекомендованим листом) про проведення установчих зборів не менше ніж за 14 днів до призначеної дати.

ЗБОРИ.”Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після держреєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень в такому будинку”, – вказує Кирило Бобровня.Кожен співвласник (його представник) у ході голосування має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Установчі збори приймають рішення про створення об’єднання і затверджує його статут.Якщо після зборів так і не було набрано необхідної кількості голосів “за” або “проти”, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

РЕЄСТРАЦІЯ.Для реєстрації ОСББ уповноважений установчими зборами подає держреєстратору такі документи: заяву про держреєстрацію юрособи; примірник статуту; примірник оригіналу протоколу зборів.

Джерело: segodnya.ua

,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно