Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Оцінка по-українськи

 

Оцінка нерухомості – один з важливих механізмів функціонування всієї галузі і взаємодії його учасників.Оцінку проводять при купівлі або продажу об’єктів, аналізі найбільш ефективного їх використання, для отримання банківського кредиту, вирішення спорів і багато іншого. Property Times розбирався в деталях проведення цієї важливої ​​процедури.
В Україні з кожним роком продається все більше нерухомості. За даними Міністерства юстиції України, в минулому році тільки в Києві було укладено 31,8 тисячі договорів купівлі-продажу квартир. Це найвищий показник за останні десять років.При цьому ціни на квадратні метри дуже різняться не тільки в залежності від регіону чи об’єкта, а й від часу укладання угоди, так як ціна часто прив’язана до курсу долара. Тому все більшої актуальності набуває оцінка вартості нерухомості.

Фактично незалежна оцінка нерухомості є єдиним способом визначити на офіційному рівні точну вартість власності.За словами Яни Литвинчук, керівника департаменту оцінки компанії Cushman & Wakefield в Україні, як консультаційна послуга оцінка нерухомості дає клієнтові об’єктивне професійну думку щодо вартості об’єкта нерухомості, яка може бути отримана впоточних ринкових умовах, розуміння стану і тенденцій розвитку ринкового сегмента, до якого належить об’єкт оцінки.

«” Класичний “звіт про оцінку є інформаційно насиченим документом, що містить експертний погляд” зі сторони “на сильні і слабкі сторони об’єкта, інформацію про порівнянних об’єктах, дає оцінку дохідного потенціалу об’єкта, коментує ліквідністьоб’єкта і його інвестиційну привабливість », – розповідає Литвинчук.

Як проводиться оцінка.

Оцінку нерухомості найчастіше проводять при її покупці, в більшості випадків це є обов’язковою умовою отримання іпотечного кредиту.Найчастіше банки проводять оцінку нерухомості своїми власними силами. Зовнішніх фахівців залучають при оцінці землі, а також при іпотечному кредитуванні, оскільки цього вимагає законодавство.

«Незалежна оцінка заставного майна необхідна для визначення вартості застави (суми договору застави) і максимальної суми можливого.Це дає можливість банку оцінити достатньо вартості застави для видачі запитуваної суми кредиту клієнту », – пояснює директор департаменту роздрібного банкінгу” Укргазбанку “Олег Кляпко.

Крім того, якщо в незалежну оцінку нерухомості, наприклад, вказана перепланування, яка не узгоджена і не підкріплена відповідними дозволами, банк під таку нерухомість іпотечний кредит не видасть.

Вибір методу оцінки залежить від специфіки наданого в заставу забезпечення. «Якщо це житловий фонд з активним ринком, то частіше використовується порівняльний підхід. Якщо це комерційна нерухомість (офісні, торговельні, складська і т.д.), То застосовується прибутковий або порівняльний і витратний підходи, а також їх компіляція.З огляду на варіативність і динамічність ринку нерухомості, банк дотримується консервативного ставлення до оцінки нерухомості для цілей забезпечення кредиту », – розповідає директор департаменту оцінки і заставних операцій Банку« Південний »Віталій Гагауз.

Внутрішні і зовнішні оцінювачі керуються Національних стандартів з оцінки та мають однакові кваліфікаційні свідоцтва Фонду державного майна України (ФДМУ).

«Якщо клієнт здійснює оцінку нерухомості для оподаткування, то оцінюється виключно її вартість.Якщо ж оцінка робиться для цілей інвестування або застави, то крім вартості клієнт отримує інформаційно-аналітичну довідку по локальному або національному ринку нерухомості.На основі цієї інформації він може приймати відповідні управлінські рішення », – говорить начальник відділу оцінки та моніторингу застав Банку« Кредит Дніпро »Микола Бабак.

Для чого потрібна оцінка.

Оцінка нерухомості і для банку, і для клієнта формує чітку оціночну вартість об’єкта, яка є вихідною. «Клієнт отримує достовірні дані про умови продажу і підтвердження економічної доцільності угоди.Оціночна вартість використовується для визначення ціни наступного продажу або передачі об’єкта в оренду.Крім того, оціночна вартість використовується для визначення доходу від продажу об’єкта нерухомості і, відповідно, для визначення розміру податку, що сплачується з такого доходу », – розповідає фахівець з майнових питань« Індустріалбанку »Наталія Пацюк.

Для самих банків наявність оцінки нерухомості також дуже важливо, тому що дозволяє знизити ризики неповернення кредиту. «Ліквідний заставу забезпечує паритет інтересів банку і позичальника, страхуючи кредитора від ризиків неповернення кредиту.Хороший заставу виконує всі чотири функції. Найголовніша серед них – забезпечувальна, що дозволяє оперативно і з мінімальними витратами реалізувати забезпечення в погашення кредиту в разі дефолту позичальника.Якщо заставу виконує стимулюючу функцію, то позичальник намагається виконувати зобов’язання навіть в складних обставинах, так як йому вигідніше обслуговувати кредит, ніж втратити заставу », – говорить Віталій Гагауз.

При цьому, цифра, яка фігурує в договорі купівлі-продажу, не має для банку практично ніякого значення.«Банку важливо мати висновок незалежного оцінювача про реальну ринкову вартість об’єкта, по якій його можна буде продати в разі невиконання боржником своїх зобов’язань», – зазначає Олег Кляпко.

У деяких випадках оцінювач може не просто вказати вартість нерухомості, але і запропонувати найбільш ефективні варіанти її використання: визначити потенційну прибутковість майбутнього об’єкта, ризики такої інвестиції і термін виходу з неї.«Якщо мова йде про земельну ділянку, то ми розглядаємо його з точки зору найбільш ефективного використання і пропонуємо варіанти, що саме там можна побудувати, тобто фактично створюємо бізнес-план розвитку цієї ділянки.Якщо мова йде про торговий центр, аналізується поточна концепція з урахуванням пулу орендарів, умов договорів оренди і т. Д.Часто буває так, що дані об’єкти не повністю ефективно використовуються і цілком можливо, якимось чином, поліпшити їх роботу, збільшити грошовий потік, наприклад, провівши ротацію орендарів, здійснивши мінімальну реконструкцію », – розповідає директордепартаменту Оцінки і Консалтингу компанії Colliers International (Україна) Наталія Чистякова.

Неповна страховка.

Проте, оцінка нерухомості не дає гарантій від абсолютно всіх ризиків.«Оцінка нерухомості не дає гарантії позитивного рішення банку про видачу кредиту клієнту і не може застрахувати від того, що витрати клієнта на цю оцінку будуть виправдані», – підтверджує Олег Кляпко.Крім того, звіт про оцінку об’єкта нерухомості дійсний протягом шести місяців, а так як ринок нерухомості нестабільний, оцінка не дає уявлення про постійну вартості об’єкта.Тому при подальших операціях з нерухомістю необхідно буде проводити нову актуальну оцінку.

«Ринкова вартість, визначена за результатами оцінки не може застрахувати від того, що через деякий час, наприклад, через рік, вартість буде перебувати на тому ж рівні.На це можуть впливати безліч факторів: економічна і політична стабільність в країні, зміна стану самої нерухомості за цей період, руйнування в результаті природних та інших факторів », – зазначає начальник відділу оцінки« Піреус Банку »Олександр Святовець.

Крім того, учасники ринку застерігають, що оцінка не дозволяє перевірити достовірність усіх документів на нерухомість.«Оцінювач не перевіряє справжність наданих документів і відомостей про об’єкт оцінки, в банку цим займаються відповідні профільні служби.Тому, якщо замовник хоче упевнитися в легітимності документів на майно, йому потрібно замовляти окрему юридичну експертизу », – каже Микола Бабак.

Джерело: propertytimes.com.ua

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно