Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Почему украинская недвижимость дорожает в кризис?

3313.jpg
 

Жителям Восточной Европы нужно максимум 15 лет, чтобы накопить на собственную квартиру. Чтобы то же самое могли сделать киевляне со средней зарплатой, квадратный метр должен стоить $732 – это и есть потенциальное дно рынка.

Товар двойного назначения.

Рынок недвижимости традиционно считается лучшим индикатором состояния экономики как в развитых, так и в развивающихся странах. Конечно, с поправкой на национальные особенности и традиции. Например, рынок недвижимости США более зависим от экономической ситуации, чем немецкий. Но в каждой из этих стран кризис и падение стоимости жилья, как правило, идут рядом. Существует не менее десятка версий, объясняющих, почему так происходит. Самая правдоподобная – уникальный статус недвижимости, одновременно она является частью и рынка, и реальным активом. То есть квадратные метры могут быть как финансовым инструментом (если средства инвестируют в жилье для получения прибыли или сохранения накоплений), так и обычным товаром, когда квартиры и дома покупают для проживания. В итоге, с какой бы стороны не подкралась кризис, недвижимость реагирует первой. А при нестабильности в обоих секторах – финансовом и производственном – цены и спрос на жилье получают двойной удар.

О том, что стоимость жилья в кризис должна падать, Украинцы знают и без изучения экономических теорий. Логика понятна: если количество покупателей сокращается, цены должны идти вниз. Но украинские реалии противоречат очевидному: ценовые планки, которые за последний год взяла недвижимость в нашей стране, находятся за рамками здравого смысла. Долларовые цены ведут себя вполне адекватно: за кризисный год стоимость недвижимости в у.е. на вторичном рынке в крупных мегаполисах упала на 10-20%, на первичном – на 15-25%. Но большая часть населения получает доходы в гривне. И рост цен на недвижимость в национальной валюте на 45-75% (по разным данным в различных областных центрах), на первый взгляд, идет вразрез с тем, что происходит в стране. Особенно если вспомнить о хроническом сокращения объемов продаж.

Пять причин, по которым Украина выбивается из тренда.

Причин для роста гривневых цен несколько. Первое – это факторы. В Украине рынок недвижимости всегда измерялся в долларовом эквиваленте. Поэтому, когда гривна начала дешеветь, цены на жилье в у.е. долго оставались на прежнем уровне. Застройщики и продавцы пытались доказать, что недвижимость – по-прежнему равный доллару инструмент сохранения сбережений. К тому же в отличие от валюты, которая исчезла из обменников страны, этот актив оставался вполне доступным. Только когда курс превысил 16 грн / $, стало очевидно, что держать, например, в Киеве стоимость квадрата на уровне $ 1,5 тыс. довольно сложно. Но в тот момент продавцы недвижимости психологически не были готовы продавать по $ 40 тыс. жилье, которое еще несколько месяцев назад могли реализовать за $ 60 тыс. Именно это стало основной причиной высоких цен на вторичке.

В Украине, по разным оценкам, от 50 до 70% городского населения или не имеет своей квартиры, или нуждается в улучшении жилищных условий. Но при этом количество семей, которые могут позволить себе новое жилье, не превышает 5-7%.

Второй фактор – инфляция и девальвация, которые сыграли свою роль многократно и потянули за собой цены на первичном рынке. Первой на них отреагировала себестоимость материалов. Еще год назад доля импорта у отечественных застройщиков составляла от 15 до 45% (в зависимости от класса сооружения). И после первой волны падения гривны себестоимость строительства автоматически увеличилась в среднем на 12%. Девелоперы отреагировали быстро, снизив долю импорта до 7-30%. Но в это время начали дорожать отечественные материалы – за год рост цен составил 20-25% (в основном за счет увеличения логистических затрат). Это снова привело к повышению цен на объекты на те же 12%. Более того, многие застройщики брали для реализации проектов валютные кредиты, обслуживание которых резко подорожало из-за девальвации гривны. Поэтому сначала девелоперы старались поднимать цены на еще недостроенные квадраты синхронно с продавцами вторички. Особенно старались те, кто предоставлял покупателям рассрочку до момента сдачи в эксплуатацию.

Третья причина подорожания – специфика формирования цен на отечественном рынке недвижимости. Как уже было отмечено выше, в Украине, по разным оценкам, от 50 до 70% городского населения или не имеет своего жилья, или нуждается в улучшении жилищных условий. Речь идет не только об аварийных, старые дома, но и о семьях, живущих с родителями, по трое-четверо в однокомнатных квартирах, жильцах крошечных хрущевок и т. Д. Но при этом количество семей, которые могут позволить себе новое жилье, не превышает 5-7%.Причем большинство из них финансово способны потянуть только обмен на большую жилплощадь, но никак не покупку новой квартиры. То есть цену рынка делает не спрос как таковой, а финансовые возможности этих самых платежеспособных 5-7%. Такие люди в 90% случаев делали накопления в валюте. Соответственно, в ситуации, когда курс гривны упал с 8 до 16, а затем и до 20-23 грн / $, для них наступило оптимальное время для улучшения жилищных условий.

Правда, примерно половина тех, кто собирал на жилье в валюте, отказалась от своих планов по приобретению недвижимости. В условиях нестабильности люди предпочитали сохранить ликвидный запас прочности, а не просторные квартиры. То есть на самом деле потенциальный спрос (а следовательно, и цены на недвижимость) диктуют лишь около 2-3% украинцев – те, кто сохранил относительно стабильное финансовое положение. Это понимают и застройщики: ориентируясь именно на эти группы, они повышали цены на жилье.

Четвертый фактор – это действия власти. С одной стороны, они пугали граждан нововведениями вроде тотального контроля над расходами, с другой – создали дефицит валюты. Это спровоцировало волну недоверия к банкам, массовый отток депозитов и как следствие – временное увеличение сделок купли-продажи недвижимости.

Нельзя сбрасывать со счетов и фактор войны: пусть немного, но спрос подогрели переселенцы. Конечно, большинство из них не в состоянии купить жилье не только в Киеве, но и в областных центрах. Но даже сотня сделок сейчас может поколебать рынок, который резко просел в количественном измерении. Например, в 2014 г. в столице ежемесячно совершалось около 1 тыс.сделок, тогда как еще полтора-два года назад этот показатель составлял 3-4 тыс.

Сколько должен стоить квадратный метр.

Предусматривать ценовые тенденции на рынке недвижимости не берется ни один аналитик. Слишком много пока неизвестных, которые влияют на стоимость жилья: непонятно, каким будет курс гривны, как быстро закончится (и закончится ли вообще) война на востоке, объявит страна дефолт, появятся на рынке громкие банкротства девелоперов или нет, и т. д. Впрочем, есть и очевидные факты. Заложенная в проекте бюджета 26% инфляция приведет как минимум к такому же удорожанию жилья на первичке. А нынешняя стоимость доллара психологически давить на вторичку – многие предпочтут совсем не продавать жилье, чем отдавать, как им кажется, даром.

Сдерживающим фактором для роста цен должно стать падение уровня доходов на фоне высокой инфляции. Даже 7% потенциальных покупателей очень скоро или исчерпают свой финансовый запас, или предпочтут не вкладываться в квадратные метры, ожидая лучших времен.Большая часть граждан, желающих переехать подальше от войны, уже покинула мятежные регионы. Это означает, что в ближайшее время спрос на недвижимость сожмется до минимума. Другим стимулом для снижения цен может стать рост коммунальных тарифов.Этот фактор сработает не слишком быстро, но рано или поздно заставит продавцов снижать стоимость квартир на вторичке.

Сказать, когда цены достигнут дна, пока невозможно. Но в качестве ориентира можно использовать соотношение зарплат и стоимости недвижимости в странах Восточной Европы. Несколько международных агентств недвижимости подсчитали количество лет, которое необходимо проработать жителям крупнейших городов мира, чтобы приобрести типовую квартиру в своем городе. Для наших западных соседей этот показатель варьируется от 7 (Рига) до 15 лет (Варшава). Будучи реалистами, следует ориентироваться все же на больший показатель. В Киеве средняя зарплата на данный момент находится на уровне 6200 грн. (по данным кадровых агентств), что на середину марта составляла около $ 285. При нынешних исходных данных, чтобы за 15 лет накопить на “двушку” площадью 70 кв. м, квадратный метр должен стоить $ 732 – это и есть потенциальный дно. Тогда как сейчас на вторичном рынке квадрат в среднем стоит $ 1200, на первичном рынке – $ 800 (готовое жилье). Но говорить о сроках, когда цены снизятся до разумного уровня, в нынешней ситуации практически невозможно.

Источник: realt.ua

Возможно, Вам также будет интересно