Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Преимущества и недостатки создания ОСМД: практические советы

169809
 

Сегодня почти в каждом многоквартирном доме как Киева, так и других городов Украины обсуждается вопрос целесообразности создания объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Особенно остро этот вопрос встает в новостройках.

Удобства:

– Жители могут создать эффективный орган управлений своим многоквартирным домом;

– За счет предоставления в аренду фасадных частей здания под рекламные цели можно получить дополнительный доход, который либо уменьшит текущие расходы жителей насодержание дома, или может быть использован для улучшения благоустройства или текущего ремонта;

– Тариф может быть уменьшен на 5-7% за счет неначисления НДС на ту часть расходов тарифа, которая покрывает оплату труда обслуживающего персонала (нужно понимать, что никто небудет работать на безвозмездной основе, от председателя правления до уборщицы)

– Теоретически можно участвовать в городских программах ремонта заброшенного жилья, если такие программы будут воплощены в реальность.

Риски:

– Основной риск – это большое количество неоплаты и несвоевременных оплат за содержание дома, что приводит к несвоевременным выплатам заработной платы персонала, потери квалифицированных кадров и необслуживание или несвоевременного обслуживания инженерногооборудования дома;

– Судебные процессы и взыскание задолженности с жителей с помощью исполнительной службы очень розтянутимы в сроках, кроме того исполнительная служба удерживает 10% из взимаемой суммы долга;

– Большим испытанием для вновь ОСМД в новостройке являетсятот факт, что в первый год заселяются в лучшем случае 30% жителей, добросовестное оплачивают содержание дома, а остальные 70% этого не делают, тогда как полное заселение происходит только на 4-й год;

– В таких условиях постоянных недоплат председатель правления ОСМД подходит котопительного сезона, когда “Киевэнерго” для предоставления услуг требует пересчета большого денежного аванса, которого нет в наличии;

– Существенным риском является сознательное злоупотребление или небрежность за недостаточной квалификации (примером может быть реальная ужасная ситуация с ОСМД по адресу г. Киев, ул.Клиническая 23/25, где уже много лет продолжаются судебные процессы между двумя правлениями одного ОСМД, где с помощью юридических сделок были украдены десятки тысяч долларов, уплаченных жителями за содержание дома; сейчас большая часть лифтов сломаны, долг дома перед “Киевэнерго” составляет 3 млн. грн, есть проблема с отоплением – и это в элитном доме, построенном компанией “Познякижилстрой”)

– В результате неудачного обслуживания дома или распрей между правлением ОСМД сам дом быстро становится заброшенным, а недвижимость в нем катастрофически теряет рыночную стоимость.

Вот основные причины, обычно побуждают жителей к созданию ОСМД:

– Это наличие среди жителей активистов-пенсионеров или непрацевлашованих, которые видят в ОСМД место своего трудоустройства (есть надежда, что у кого-то из таких активистов по замечательному совпадениюобстоятельств будет соответствующая квалификация, чтобы обеспечить честное и успешное управление домом)

– “Псевдоактивисты”, которые заранее понимают, каким образом они смогут захватить власть (в основном, благодаря обещаниям более низких тарифов) и в дальнейшем недобросовестной управлять, получая основной доход за счет “откатов” на завышенных расценках подрядчиков;

– В неоднократных случаях инициаторами создания ОСМД адекватные трудоустроены жители-активисты, недовольные качеством существующего обслуживания дома; они в качестве волонтеров в свободное от основной работы время создают ОСМД и нанимают на конкурсной основе профессиональных специалистов, но это наверняка будет дороже, поэтому жители заранее должны быть к этому готовы, потому что профессионалы знают себе цену;

– часто случается конфликт между новыми жителями новостроек и управляющей компанией застройщика за несовершенную форму опубликования тарифа, которую требует от управляющих компаний государственное учреждение ГИВЦ, которая утверждает тариф. Эта форма – пержиток советской системы отчетности, а возможно, и способ сокрытия реальных расходов коммунальными предприятиями. Например: когда складывается тариф, в него включаются расходы на подрядные организации, оплату труда техническим и административным работникам, расходные материалы, прибыль, налоги. В результате общая сумма на дом. А в форме, которую требует ГИВЦ, эта сумма должна быть загадочными формулами проведена за его “черный ящик”, поэтому на выходе мы получаем табличку с разнесенными затратами на 1 кв.м по таким статьям как уборка, дератизация, вывоз снега и т. д. и ни слова об оплате труда, расходные материалы. То есть все настолько запутанно, что когда неопытный человек пытается понять эту форму, у нее сразу возникает уверенность, что ее обманывают. В наше время максимальной прозрачности и интернета такая форма подачи тарифа – это бомба замедленного действия.

Вывод

Когда у меня просят совет, я рекомендую своим друзьям и знакомым следующее:

1) Если вы живете в новостройке, где есть управляющая компания от застройщика, который заботится о своей репутации, и вас все устраивает – наслаждайтесь жизнью.

2) Если все то же самое, но вас что-то не устраивает – идите общайтесь с директором управляющей компании, конструктивно и без претензий. Если не находите общий язык с директором, собирайте активистов-единомышленников и идите к руководству застройщика, требуйте смены директора на конкурсной основе с участием активистов.

3) Если застройщик не меняет директора управляющей компании или новый не лучше предыдущего, ждите минимум 4 года с момента ввода дома в эксплуатацию, когда будут жить уже все, кто хотел заселиться. Затем собранием адекватных активистов проведите поиск новой профессиональной управляющей компании и меняйте существующую компанию на новую.

4) Если вы живете в старом многоквартирном доме, который обслуживает обычный коммунальный ЖЭК и вас это не устраивает, собирайте адекватных активистов и ищите новую профессиональную управляющую компанию.

5) Если в вашем доме группой активистов назначено учредительное собрание ОСМД, обязательно будьте присутствуют. Ваша задача – внимательно наблюдать за активистами, которые избираются в правление, пообщаться с ними и понять их истинную мотивацию и порядочность. Если на учредительном собрании ОСМД начинаются распри и доходит до драки, это неутешительный, но дуче четкий сигнал, что квартиру срочно нужно продавать, пока у нее еще есть адекватная рыночная стоимость.

Источник: abcnews.com.ua

, , , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно