Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Принесет ли «жилищная реформа» пользу? – мнение специалиста

3762.jpg
 

Приватизированная квартира стала первым признаком появления рыночной среды в украинской экономике в начале 90-х годов. Однако масштабная реформа в жилищной сфере, которая стартовала в то время, так и не была реализована и не вышла за порог наших квартир.

Все это время оставался открытым вопрос – кому принадлежат дома и кто их содержать? И пока нет четкого ответа на него, работает старая схема содержание жилого фонда, при которой собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных домах не имеют никакого отношения к этому делу. А также не от нее и выгоды.

Коренным образом изменить действующую систему в жилищном хозяйстве, ввести в нем рыночные механизмы призван законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который уже прошел первое чтение в Верховной Раде и теперьготовится ко второму. Его основная цель – законодательно определить механизм принятия совместных решений совладельцами многоквартирных домов и предоставить им возможность эффективно управлять общим имуществом.Специалисты утверждают, что принятие этого законопроекта фактически даст толчок серьезной реформе в жилом секторе.

Об особенностях законопроекта и его новации говорим с заместителем председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Аленой БАБАК.

– Что обусловило появление законопроекта, и принципиально важные моменты он содержит?

– Актуальность законопроекта назрела очень давно – с 1992 года, когда был принят Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и люди получили право на приватизацию квартир. После этого практически все мы стали собственниками жилья.

Но что делать с подвалами, крышами, лестничными клетками, ограждающими конструкциями, инженерными сетями в домах? Закон установил, что это – общая собственность всех владельцев квартир.Но практически никто не получил на руки ни одного документа, который бы показал, чья эта собственность.

В 2004 году был принят Гражданский кодекс Украины.Его 382 статья, в частности, предусматривает, что владельцам квартир и нежилых помещений на праве общей (совместной) собственности принадлежат все вспомогательные помещения дома, ограждающие конструкции, а также инженерные системы.Однако, имея на руках только приватизационный сертификат или договор купли-продажи, владелец до сих пор не понимает, какие имеет механизмы для управления этим общим имуществом.Это служило до сих пор служит поводом для того, чтобы органы местного самоуправления безосновательно утверждали, что общее имущество является якобы коммунальной собственностью, и по своему усмотрению распоряжались вспомогательными помещениями (подвалами, чердаками) многоквартирных домов.

Законопроект №1565 призван устранить сложившиеся в течение последних 23 лет барьеры по управлению реальными владельцами своим общим имуществом.

– Относится ли придомовая территория к общему имуществу?

– Сегодня придомовая территория не включена к объектам общей (совместной) собственности в многоквартирном доме.Но законодательство, в частности, Земельный кодекс Украины говорит, что владельцам в пользование или в собственность может быть выделен земельный участок, фактически может быть придомовой территорией.

Мы видим, что сегодня по этому поводу возникает очень много недоразумений и конфликтных ситуаций. Если маленький городок охотно передает землю под придомовую территорию владельцам дома, то в столице с этим возникают большие проблемы.Киевский городской совет крайне неохотно выделяет землю даже зарегистрированным объединением совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищно-строительным кооперативам (ЖСК).

То есть, существует огромная проблема по оформлению придомовой территории и передачи ее в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома.Поэтому мы сочли нужным сказать в законопроекте придомовая территория является объектом общей собственности владельцев квартир и нежилых помещений.

– Почему придомовая территория не может на правах собственности принадлежать ОСМД или ЖСК?

– Земельный участок физически не может быть отделена от объекта, что на ней построен. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно тогда, когда у земельного участка и объекта недвижимости на ней разные собственники.ОСМД – это юридическое лицо, создаваемое совладельцами и, конечно, может иметь свое имущество. Но имущество юридического лица в случае признания его банкротом может стать объектом залога или взыскания по долговым обязательствам.

Этого нельзя допустить в отношении общего имущества собственников многоквартирных домов. Поэтому законопроект отмечает, что придомовая территория является объектом общей собственности, не подлежит распределению, отдельном отчуждению или взысканию.

– Такой подход предлагается только к придомовой территории?

– Он распространяется на всю общую (совместную) собственность многоквартирного дома. Ее можно скачать по обязательствам отдельных владельцев. Каждый отвечает только своим имуществом.Своей квартирой, если до этого дойдет. Но это осуществляется в пределах общего гражданского законодательства Украины. Здесь мы этим законопроектом ничего не добавляем и не меняем.

Важно понять, что без общей (совместной) собственности многоквартирный дом не может функционировать. Поэтому мы считали нужным максимально защитить ее на законодательном уровне. А следовательно – и интересы совладельцев многоквартирного дома.

– Кто входит в число совладельцев многоквартирного дома?

– Совладельцами являются те, кто имеет документ, подтверждающий право собственности на жилое или на нежилое изолированное помещение.

Владельцами квартир могут быть как частные лица, так и государство, территориальная община. То есть, квартиры могут находиться в частной, государственной или коммунальной собственности.И все эти владельцы будут иметь права на управление общим имуществом, находящимся в многоквартирном доме. Подобный подход применяется и к владельцам нежилых помещений.

– Что представляет собой механизм принятия совместных решений, предусмотренного законопроектом №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»?

– Всем совладельцам всех многоквартирных домов, независимо от того, в чьей управлении они сегодня находятся и созданы ли в них ОСМД, дается право принимать общие решения большинством голосов, а не стопроцентной согласия, как сейчас.Реалии ярко демонстрируют то, что принятие решений в многоквартирных домах по общему согласию всех совладельцев невозможно.Поскольку если один из, скажем, двухсот совладельцев «против», проживает в другом городе или даже стране или по другим причинам не участвует в собрании, решения, например, по термомодернизации дома не может быть принято.

Фактически людям впервые на практике дается «право голоса» при решении вопросов их домов.При этом законопроектом определяется, что отдать свой голос совладелец сможет как на общем собрании непосредственно, так и во время письменного опроса после их проведения, если последний по каким-то причинам не смог присутствовать на собрании.

– Какие вопросы рассматриваются на общем собрании?

– Законопроект №1565 четко определяет порядок проведения собрания. В нем также дается перечень вопросов, по которым эти сборы могут созываться. Например, в доме есть подвал.Он не используется совладельцами для бытовых нужд, при этом имеется возможность сдать его в аренду. Так вот, решение по этому принимается на собрании.

Другой вопрос – как управлять домом?Вы будете это делать самостоятельно или решитесь нанять профессиональную организацию, пойдете на договорные отношения с ней? Это тоже компетенция собрания.

Собрание является наиболее эффективным механизмом управления общим имуществом многоквартирного дома.Он реализует права каждого совладельца на отстаивание собственной позиции, а также формирует коллективное мнение, на основе которой и принимается решение.

Собрание созывается для решения масштабных проблем жизнедеятельности многоквартирного дома и текущих, касающихся житейских вопросов. Например, кто может ставить ключ от чердака или кому и на каких условиях предоставлять доступ к электрощитовой.

Понятно, что не все совладельцы многоквартирного дома по объективным причинам могут присутствовать на собрании. И при условии, если не хватает голосов для принятия тех или иных решений, проводится письменный опрос.

Но, подчеркиваю, все эти вопросы касаются исключительно управления общим имуществом. Согласно законопроекту, никто не предполагает вмешиваться в права собственности каждого отдельного владельца.

– По какому принципу голосуют совладельцы многоквартирного дома – по принципу «один человек – один голос», «одна квартира – один голос» или как в акционерном обществе, где решающее значение приобретает размер доли собственности, которой владеет акционер?

– Законопроектом предлагается, чтобы решение о содержании общего имущества принимались собственниками пропорционально общей площади помещений, которыми они обладают. По сути, голосуют квадратные метры.

Если одна квартира имеет двух или более собственников, то каждый голосует отдельно.

Для того, чтобы принять решение о распоряжении общим имуществом, надо заручиться поддержкой владельцев, доля которых в общей площади помещений, которыми они обладают, составляет не менее 75%. Для решения текущих вопросов такая привязанность может быть меньше.Так, она может составлять 50% в случаях, когда решается вопрос о том, какую организацию привлечь как управляющего и кому доверить право подписи договора с ней.

Тем, кто создал ОСМД, законопроект позволяет самостоятельно определиться, как они хотят считать голоса, – по площадям, по количеству владельцев, по количеству квартир и тому подобное.

– Содержание многоквартирного дома требует значительных средств. Где их взять?

– Определение размера взносов на содержание общего имущества является исключительно компетенцией владельцев.

Сегодня органы местного самоуправления устанавливают тарифы на содержание домов, сооружений, придомовых территорий.Но так не должно быть в условиях рыночной экономики и функционирования конкурентной среды. Приоритет должен принадлежать не поставщикам услуг, а тем, кто их должен оплачивать.Владельцы сами должны определять, каким образом, за какие средства они будут удерживать многоквартирный дом, какого качества будут получать услуги.

На собрании совладельцы определять, сколько средств они готовы тратить на содержание дома, каким должен быть вклад каждого совладельца в расчете на квадратный метр, а также которая будет форма управления домом (или совладельцы самостоятельно управлятьдома, например, образуют ОСМД, или будут снимать профессионального помощника – обслуживающую организацию).

– Будут ли совладельцы многоквартирного дома доступ к банковским кредитам, на каких условиях они им будут предоставляться, и предусматривать они обязательное наличие залогового имущества?

– Уже сегодня ОСМД и ЖСК имеют возможность принимать банковские кредиты.Они их требуют для проведения в домах капитальных ремонтов, для решения текущих дел и тому подобное. И мы уже имеем не менее 6 банков, которые предлагают объединением соответствующие кредитные программы.

Безусловно, сегодня стоимость кредитных денег в банках достаточно высокая, но есть немало объединений, которых такая денежная дороговизна не пугает. Мы имеем примеры кредитного сотрудничества ситуации между ними и банками, во Львове, Запорожье, Луцке.Подобное наблюдалось и в Донбассе еще до начала там военных действий.

Предмет залога общего имущества, как уже отмечалось, это прямо запрещено в законопроекте. Те кредиты, которые будут выданы объединением, является беззалоговым.Некоторые банки для предоставления кредита будут просить в залог небольшой депозит, это связано с особенностями регуляции НБУ.

В известной степени, банки рискуют, но сознательно идут на такой шаг, потому что понимают, что в стране более 260 тыс. Многоквартирных жилых домов.И все они содержатся, регулярно ремонтируются и обновляются. Поэтому их совладельцы требуют значительных средств. А это весомая для банков клиентская база.

– Как быть с теми совладельцами многоквартирного дома, которые будут отказываться от погашения своей доли банковского кредита, взятого объединением, или без финансовой возможности это делать?

– С проблемой неплательщиков объединения сталкиваются постоянно.Но все должны понимать, что бремя содержания имущества лежит на его владельцу.И если общим собранием ОСМД принято решение о сборе определенной суммы средств на содержание дома (не важно – это собственные средства или привлеченные на условиях кредита), каждый совладелец должен оплатить свою долю.Законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» только еще раз подчеркивает, что ответственность отдельного собственника по обязательствам в отношении общего имущества пропорционально его доле совладельца.Никто не будет возможности привлекать добросовестного владельца к ответственности за долги того, кто не рассчитался. То есть, ответственность будет индивидуальной. Колхоза здесь не будет.

– По сути, вы предлагаете начать массовое создание в Украине ОСМД?

– Я бы хотела, чтобы в Украине были объединения, так как юридическое лицо более эффективна в решении вопросов управления общим имуществом. Но мы понимаем, что за время существования закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» создано лишь 17 тыс. ОСМД.Это около 7% от общего жилого фонда, который есть в Украине. И именно поэтому в законопроекте мы предлагаем такой подход – владельцы, которые сегодня еще не готовы к созданию объединения совладельцев как юридического лица, все равно де-юре должны быть владельцами домов.Для этого мы предложили им действенный механизм принятия совместных решений – собрание. То есть, о тотальной ОСМДизация не идет.

Это должно быть сознательный выбор совладельцев.Если они хотят лучше контролировать расходы на содержание своего дома (собственный расчетный счет, возможность заключения отдельных контрактов, например, на вывоз мусора или уборка), самостоятельно привлекать дополнительное финансирование (кредиты, государственные и местные программыподдержки), то они соберутся и на общем собрании примут решение о создании ОСМД. Если же им комфортнее иметь посредника, решать за них (конечно, за дополнительную плату) такие вопросы, то ограничатся принятием соответствующих решений на общем собрании.

– По действующему законодательству, перед созданием ОСМД предыдущий владелец должен провести капитальный ремонт многоквартирного дома. Часто таким предыдущим владельцем как раз и были местные органы власти, которым для этого всегда не хватало средств. Как это будет выглядеть на этот раз?

– Я этот вопрос слышу практически от каждого представителя органов местного самоуправления и от самих владельцев.В законопроекте предлагается убрать требование об участии предыдущего владельца в проведении капитального ремонта для объединений совладельцев многоквартирных домов. Почему?

Следует учитывать, что соответствующая общая для всех домов норма предусмотрена в Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», а в Законе Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» она только дублировалась.В законе «О приватизации …» она и остается, мы его не трогаем.

Если у предыдущего владельца будут возможности софинансировать проведение капитальных ремонтов, то они должны направляться всем совладельцам – как объединением, так и тем, которые будут самостоятельно принимать решения по управлению своим общим (совместным) имуществом. И это не должно быть какой-то особенностью только для ОСМД. Хотя это был хороший стимул для их создания.

Источник: socportal.info

, , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно