Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Ринок землі: півкроку вперед, або Дорогий експеримент

4013.jpg
 

Чи можна знімати мораторій на продаж землі коли не готова інфраструктура? Можна, але не скрізь, вважають економісти VoxUkraine.

В останній місяць активізувалася дискусія навколо скасування мораторію на земельній рику. До парламентських виборів 2014 ситуація була ясна: аграрії чекали відкриття ринку землі з 2016 року, як це прописано в законодавстві. Ситуація кардинально змінилася після виборів, підписання коаліційної угоди і недавньої заяви президента про перегляд мораторію на продаж сільськогосподарських земель. Зараз основне питання не в тому, чи потрібна нам вільний продаж землі.Експерти та чиновники ламають голови над тим, чи варто відкрити ринок негайно (через скасування мораторію в січні 2016 року, як зафіксовано в поточному Земельному кодексі) або трохи почекати (наприклад, до 2018 року).

Відправна точка.

Україна виходить на земельний ринок з 31,0 млн га сільськогосподарських земель у приватній власності (згідно Формі №6-ЗЕМ за 2014р. (Включаючи Крим і Севастополь)), 27,4 млн га з яких припадає на орні землі.Ще 10,5 млн га сільськогосподарських земель належать державі. Частка земель у комунальній власності незначна.Велика частина приватних земель (приблизно 27 млн ​​га) була розподілена між 6,8 мільйонами нових власників у формі частки (паю) в колишніх колективних господарствах (колгоспах). Середній розмір такого земельного паю в різних регіонах варіювався від 3 до 6 га.Поточний розподіл земель не змінилося з 2001 року, коли на продаж сільськогосподарських земель був вперше накладено мораторій. Цей розподіл, найвищою мірою справедливе (варіації в розмірі паю дуже незначні), виявилося вкрай неефективним.

По-перше, воно передбачає високі операційні витрати землекористувачів, так як більш 20 млн га земель здано в оренду (щорічно підписується порядку 4,7 млн ​​орендних договорів);

По-друге, значна частка земель культивується неофіційно, і в багатьохвипадках незаконно. Експерти стверджують, що близько 1 млн земельних ділянок, належать власникам, яких вже немає в живих (це еквівалент 3-4 млн га землі).Крім того, багато землевласників живуть за межами сільської місцевості та просто не піклуються про підписання договорів оренди.

По-третє, безліч локальних земельних угідь знаходиться під управлінням порівняно невеликої кількості операторів, і ринкові можливості власників землі обмежені.Це особливо притаманне ситуацій, коли, коли одне поле належить кільком пайовим власникам.В результаті земля недооцінена, що призводить до її надмірної експлуатації (у порівнянні з іншими засобами виробництва) і веде до відносно непродуктивного використання земельних ресурсів.

По-четверте, майнові права на землю визначені нечітко і захищені дуже слабо: безліч земель ще взагалі не нанесено на державну кадастрову карту України, а серед нанесених на карту земельних ділянок зафіксовані численні випадкинахлестов та інші технічні помилки. Мільйони ділянок, приватизованих до 2004 року не мають чітко визначених та / або документально підтверджених кордонів, що (на відміну від іншої нерухомості) ускладнює в цих випадках саме визначення предмета власності.

По-п’яте, сьогодні в Україні діє так звана подвійна система реєстрації, обмеження і передачі прав на землю.У земельному кадастрі фіксуються фізичні характеристики земельних ділянок, а в державному реєстрі майнових прав на нерухомість – права та обмеження пов’язані із земельними ділянками (наприклад, володіння, оренда, сервітути).Ця система занадто складна і неефективна, і призводить до суттєвих затримок реєстрації прав на оренду землі.

І нарешті, земля не може бути використана в якості застави, а існуючі невизначеності з інституційним механізмом земельного ринку стримують довгострокові інвестиції. Малі та середні виробники страждають від цього найбільшою мірою.

Швидкий старт (скасування мораторію в 2016 г.).

Основна перевага цього сценарію в тому, що він дозволяє використовувати політичний імпульс для просування найважливіших фундаментальних реформ.Безліч прикладів світової історії демонструють, що земельна реформа можлива тільки після революційних змін в країні.Ще одна перевага полягає в тому, що країна припинить розтрачувати свій сільськогосподарський потенціал, тому що ринок землі буде залучати інвестиції в аграрний сектор і забезпечить більш ефективний розподіл земельних ресурсів.Більше того, із запуском земельного ринку, державні установи, відповідальні за захист прав власності (кадастр, реєстр прав, суди), опиняться під сильним тиском, що може змусити їх оперативно модернізувати і налагодити свою систему роботи.

Недоліки сценарію “швидкого старту” наступні: нові угоди з продажу і іпотеці перевантажать існуючу систему реєстрації земельних угод, що, в свою чергу, призведе до затримок з обробкою, незадоволеності і корупції, помилки і неповнота кадастровихзаписів підвищують ризик шахрайських операцій та земельних суперечок.

Незалежно від сценарію, ефективність ринку головним чином буде залежати від того, чи будуть введені обмеження на розмір земельних ділянок, хто матиме право на покупку, чи будуть існувати які-небудь переважні права, які інструменти будутьвикористовуватися для запобігання спекуляцій

Крім того, поточна схема ринкових механізмів ще не до кінця розроблена і не випробувана на практиці, що несе ризики шахрайства та помилок, аж до агресивної скупки земельних ділянок і спекуляцій.Багато людей, особливо пенсіонери і малозабезпечені, які не оформляли земельні ділянки належним чином з певними і зафіксованими в кадастрі кордонами.Такі люди не готові ставати учасниками формального ринку, і при продажу землі вони змушені будуть пропонувати великий дисконт.

Та й економічна криза сприятиме вищому пропозиції на ринку землі та заниженими цінами, що поставить в гірші умови категорії найбільш знедолених власників землі (пенсіонерів, малозабезпечених).Останні опитування показують, що близько 10-15% власників збираються продавати свої ділянки, що еквівалентно 3-4 млн га. При передбачувану ціну на землю близько $ 1000 ринковий попит повинен бути на рівні $ 3-4 млрд, що виглядає нереалістичним.Виробники (якщо їх допустять на ринок) навряд чи здатні вивести таку суму зі свого оборотного капіталу або заощаджень (для порівняння: державна статистика свідчить про прибуток аграрного сектора в $ 1,8 млрд в 2013 році (до кризи); загальна сума всепрофінансованих банківськими кредитами капітальних інвестицій у всі галузі становила 1,8 млрд доларів; в 2014 році цей показник впав до $ 0,8 млрд)

Відстрочка (скасування мораторію у 2018 році або пізніше).

Головна перевага цього підходу полягає в тому, що в держави буде достатньо часу для побудови інституцій, покращення кадастрових записів і подолання наслідків кризи.Однак, як вже траплялося не один раз, 2018 настане, а система як і раніше не буде готова до проведення таких реформ. Більше того, до того часу країна встигне втратити роки більш продуктивного використання земель і безліч інвестиційних можливостей.І, нарешті, для просування таких радикальних реформ навряд чи знайдеться достатня політична воля перед наступаючими виборами.

Чи допоможе гібридний сценарій?

Виходить, жоден з вищевказаних сценаріїв не можна назвати досконалим.Проста відстрочка реформ, швидше за все, призведе до збереження “статус-кво”. Потенційне рішення, яке допоможе об’єднати переваги попередніх підходів і подолати деякі несприятливі наслідки – поетапне відкриття ринку.Воно передбачає відкриття ринку вже в 2016 році, але тільки в окремих регіонах з найбільш повними кадастровими записами і політичною волею до проведення реформ на місцевому рівні.Такий підхід дозволив би сфокусуватися на ретельному проектуванні та адаптації інституцій нового ринку. Також це дозволило б сконцентрувати зусилля щодо упорядкування кадастрових записів на відносно невеликій території перед самим відкриттям ринку.Крім того, це дало б іншим регіонам час для підготовки. При цьому обмежена пропозиція землі призвело б до прискореного становленню справедливої ​​ціни на землю (яка буде відповідати економічного прибутку від її використання).Поступово інші регіони змогли б приєднатися до ринку з інтервалом в один або два роки. І, нарешті, гібридний сценарій підготував би ґрунт для політичного компромісу між прихильниками і противниками земельної реформи.

Слідуючи тій же логіці, обмеження для учасників ринку, встановлені спочатку (наприклад, обмеження розмірів площ земельних ділянок, доступ юридичних осіб та іноземців до ринку землі) могли б бути поступово зняті, як тільки ринок землі стане більшзрілим.

Чим менше на ринку обмежень для сільськогосподарських виробників, тим сильніша конкуренція і ефективніше розподіл земельних ресурсів.При цьому достатнього рівня соціальної справедливості можна досягти, якщо держава зможе запобігти шахрайства, захистити права власності та права найбільш вразливих груп населення.Інформаційно-просвітницька кампанія – необхідна і невід’ємна частина цього процесу. З цієї точки зору гібридний сценарій забезпечить більш широкі можливості для вивчення досвіду “пілотних” регіонів і дозволить швидше досягти справедливої ​​ціни.

Підсумовуючи вищевикладене, країна, швидше за все, виявиться в програші, якщо мораторій буде продовжений на тих же умовах, що діють зараз. Малі та середні виробники, а також жителі сіл будуть найбільш вразливими категоріями, якщо збережеться статус-кво.Однак відкриття ринку – це не тільки стратегічний напрямок для земельних реформ в Україні. Ринок не буде ефективно працювати без належної інфраструктури для проведення угод і захисту прав власності.Також існують проблеми з прозорістю використання державних земель, проведення земельних аукціонів і т.д.Всі ці питання мають розглядатися, як частина стратегії всеосяжної реформи затвердженої та здійснюваної урядом в найближчі кілька років.

Денис Нізалов, експерт з управління земельними ресурсами Кентського університету,

Олег Нів’євський, консультант Міжнародної фінансової корпорації (IFC),

Сергій Кубах, експерт управління земельними ресурсами

Джерело: biz.liga.net

, , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно