Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Складні метри: проблеми оподаткування нерухомості в Україні

5997.jpg
 

Податок на нерухомість в Україні діє менше двох років. Однак, починаючи з 2014 року механізм його нарахування та стягнення встиг кілька разів змінитися. Так, спочатку оподаткуванню підлягала виключно житлова нерухомість і житлова площа.Потім, з 1 квітня 2014 року, дію податку було розширено на всю площу нерухомості, а з січня 2015 під податок потрапила також нежитлова нерухомість. Крім того, змінилися ставки і розмір наданої пільги.Причому, незважаючи на те, що Державна фіскальна служба запевняла в готовності адмініструвати податок на нерухомість, а з його сплатою не буде проблем, все відбулося з точністю до навпаки.

Матеріал підготовлений спеціально для UBR.ua Наталією Ульянової, директором департаменту міжнародного податкового планування ЮФ “ICF Legal Service”.

За старих слідах

Нагадаємо, що фізичні особи сплачують податок на нерухомість протягом року, наступного за звітним.Вірніше, до 1 липня вони отримують повідомлення-рішення, і після цього дається ще 60 днів, щоб здійснити сплату податку. Тому протягом 2015 податок на нерухомість сплачується за діяли в минулому році ставок і механізму.Ставка становить 1% розміру мінімальної зарплати (на 1 січня звітного року) за один квадратний метр для квартир площею 240 кв м, і будинків площею не більше 500 кв м.Для решти випадків Податковим кодексом передбачена ставка податку 2,7% розміру МЗП за кожен квадратний метр. При цьому фізособа-платник податків має право раз на рік зменшити оподатковуваний площа житла на 120 кв.метрів, якщо це квартира, і на 250 кв метрів, якщо це житловий будинок. Крім того, як уже було сказано, в період з 1 січня по 31 березня 2014 податок стягувався тільки з житлової площі, а з 1 квітня по 31 грудня 2014 року – із загальною.Тому підсумкова сума податку, по суті, складається з двох частин: розрахованої за січень-березень і за квітень-грудень. Хоча проблема розрахунку податку платника особливо не повинна хвилювати, оскільки цим займається ГФС, грунтуючись на даних реєстраційної служби.Як про власників, так і про угоди з купівлі-продажу об’єктів нерухомості.

Все б добре, але електронна база даних про нерухомість містить дані лише про 5-7% об’єктів.Все інше – в архівах, в паперовій формі, через що інформація в реєстрах найчастіше загублена або перекручена. Це призводить до помилок у підрахунках сум податку, а також до того, що повідомлення не знаходять своїх господарів.Або, навпаки, приходять до тих, хто свою нерухомість давно продав.

Більше того, представники податкових органів зобов’язали сплачувати податок навіть за ту нерухомість, яка знаходиться на території окупованого Криму, а також в “проблемних” населених пунктах Донецької та Луганської областей.Причому, представники ГФС вказують, що ця вимога поширюється навіть на об’єкти, які зруйновані або експропрійовані, що зовсім виглядає абсурдним.

Чи не полегшає

Втім, з 2015 року багато чого змінюється.По-перше, дію податку відтепер поширюється і на об’єкти нежитлового фонду. До них належать господарські (присадибні) будівлі, допоміжні (нежитлові) приміщення – сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні.По-друге, ставки не фіксовані, тепер їх визначають місцеві ради (міські, сільські). ПКУ тільки вказує, що ставка податку не може перевищувати 2% МЗП за 1 кв м (для нежитлових приміщень в 2015 році ставка становить до 1% МЗП).По-третє, мінімальний розмір пільги знижений з 120 кв м до 60 кв м для квартир і з 250 кв м до 120 кв м для будинків. При цьому місцева влада має право збільшити “пільгові” метри.

Але чи будуть ці зміни на краще – питання риторичне.З причини того, що сплата податку на нерухомість тепер, фактично, децентралізована і віддана на відкуп місцевій владі, його адміністрування стане ще більш складним. Кожне місто, кожен селище міського типу будуть встановлювати свої ставки і свої пільги.І плутанини не уникнути.

Особливо це торкнеться платників податків, які володіють нерухомістю в різних населених пунктах.По ідеї, загальні площі квартир і будинків додаються, від отриманих сум віднімається пільга (неоподатковуваний мінімум) і до різниці застосовується встановлена ​​місцевою радою ставка.

Але як бути, якщо платник податків володіє нерухомістю в Києві, і, скажімо, в селі Скорики Тернопільській обл. У Києві ставка податку становить 2% мінімальної зарплати, у Скориках – 0,5% МЗП.І зовсім незрозуміло, яка ставка повинна застосовуватися до суми площ, і як буде вираховуватися пільга, якщо в кожному населеному пункті вона різна. У законі відповіді на це питання немає. І це не єдина колізія.

Наприклад, вже з 2015 року маса проблем зі сплатою податку виникла у юридичних осіб.Адже підприємства і компанії самостійно визначають суму податку і подають ГФС пo місцезнаходженням об’єкта / об’єктів оподаткування декларацію, c разбівкoй річної суми рівними поквартальними частками.

Тут і починаються суперечки з фіскальними органами.Найчастіше вони стосуються зазначеної в декларації площі, а також об’єктів, які потрапляють під оподаткування. Адже промислові будівлі, виробничі корпуси, цехи, складські приміщення по ідеї входять до переліку неоподатковуваних.

Але заковика в тому, що ПКУ не встановлює, за якими критерію платник повинен визначати, що будівля є промисловим.Податківці ж посилаються на те, що для з’ясування приналежності об’єктів нежитлової нерухомості необхідно враховувати рішення сільських, селищних, міських рад та Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000.

Досвід на користь

Податок на нерухомість, безумовно, має велике значення для держбюджету.Складаючи основну статтю доходів бюджетів місцевих органів влади, він сприяє розвитку місцевих ринків нерухомості і перешкоджає концентрації квартир і будинків у обмеженого числа осіб, а також виключає можливість власника приховати їх від оподаткування.Крім того, Україна – далеко не першопроходець. Сьогодні податок на нерухомість стягується майже в 130 країнах світу.

Але от наскільки справедливим можна назвати підхід до оподаткування нерухомості в нашій країні?Тим більше, таке нововведення перетинається із зростанням тарифів на послуги ЖКГ і девальвацією, а також посилює тиск на падаючі доходи населення і бізнесу.

Хоча сучасна світова практика застосування податку на нерухомість фокусується на чіткому визначенні кола платників податків, бази і ставок оподаткування, забезпеченні гнучкості податкових надходжень в умовах інфляції, необхідності застосування на практицікоригуючих коефіцієнтів, а також ролі державних і місцевих органів влади та розрахунку сум податкових надходжень до бюджету.

Причому, у багатьох країнах, таких як США, Швейцарія, Швеція, Данія, Індонезія, Японія, Південна Корея, Австралія, податок розраховується виходячи з оціночної вартості нерухомості, і не залежить від площі.Це є ідеологічно і методолгіческі більш правильним механізмом, ніж той, який впроваджено в Україні.

Від вартості нерухомості залежать і пільги. Наприклад, на Кіпрі житло до 120 000 євро податком не обкладається.А в Греції ціна неоподатковуваної нерухомості може досягати 200 000 євро.

У розрахунку на квадратний метр ставка податку встановлюється тільки в трьох країнах ЄС: у Польщі, у Словаччині і в Чехії. Про свідчать аналітичні дані на порталах нерухомості, таких як realt.ua, www.ratedestate.com, www.dom2000.com та ін. Але рівень платежів непорівнянний з тим, що встановлено в Україні. Від 0,033 євро за кв.м у Словаччині та до 0,4 євро за кв.м в рік в Чехії. У нашій країні, якщо відштовхуватися від сьогоднішнього курсу валют, верхня межа податку на нерухомість становить 1,27 євро за кв. м.І той факт, що квартира може перебувати в центрі Києва або, навпаки, десь на відшибі, не має ніякого значення. Все залежить від суб’єктивного рішення місцевої влади.Хоча в Швеції, наприклад, на суму податку впливає не тільки вартість нерухомості, але і її тип: 1,3% для будинків, розділених на орендовані квартири, 1,0% для приміщень, що використовуються в комерційних цілях, і 0,5% для об’єктів промислової нерухомості.

Втім, вже восени нас чекає черговий етап податкової реформи, яка як вже стало відомим торкнеться і податок на нерухомість.Міняти механізм його застосування дійсно потрібно, оскільки в нинішній інтерпретації він майже непрацездатний, і наповнення бюджету навряд чи допоможе.

Джерело: ubr.ua

,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно