Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Стоит ли открывать бизнес в жилых домах

 

Коммерческие помещения в составе ЖК становятся новой доходной стратегией украинский.Открыть свое дело там, где есть целевая аудитория, растет, подготовлены все коммуникации и продуманно технические характеристики помещений, становится практическим выбором все большей части украинского.
The Page расспросило застройщиков, как они готовят помещения под бизнес в ЖК, а также узнало об условиях инвестирования в коммерческие объекты и сроки их окупаемости.

Бизнес открыть в жилом комплексе: как застройщик выбирает владельцев и арендаторов

Чтобы открыть свое дело, нужно учесть множество деталей, среди которых концепция и локация, а также подбор помещения под бизнес является одним из первоочередных пунктов.Однако заботу о пешеходные потоки, лояльную аудиторию, проходимость и видимость с улицы можно получить, что называется, вдогонку, если обратить внимание на коммерческие площади в составе жилых комплексов.

Современные жилые проекты без полноценной инфраструктуры для жизни никому не нужны, поэтому еще на этапе проектирования застройщик с опытом хорошенько изучит спрос и предложение в районе, познакомится с портретом целевой аудитории и даже влезет в головубудущем жителю – выражаясь фигурально, попытается угадать его желания и потребности в комфортной жизни в комплексе.

С этим, кстати, не так уж и сложно, если знать, кому и что ты продаешь.«Если ваша целевая аудитория – семьи с детьми, нужно делать акцент на семейных ресторанах, магазинах для детей и подростков, детских студиях развития, кружках», – советует Лилия Пивнева, заместитель коммерческого директора SAGA Development.

В то же время в клубном доме состоятельных бизнесменов, по ее словам, гораздо важнее предусмотреть бизнес-лаунж, статусные рестораны, сервисы только для жителей.

«Если ориентируетесь на молодых специалистов, представителей МСБ, следует предусмотреть коворкинг и демократические кафе», – делится опытом она.

В KAN Development основанием для подбора пула арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости для своих комплексов также считают интересы жителей.Проекты в портфеле застройщика построены на концепции нулевого километра: предусмотреть и создать максимально широкую инфраструктуру, которую затем наполнить качественным набором арендаторов.

«Наши жилые комплексы выбирают множество семей и предпринимателей, которые активно развивают или хотят открыть свой первый бизнес. Поэтому совместно с архитекторами разработали широкий набор форматов помещений – от совсем небольших лотов (~ 10 кв.м) до больших пространств с наличием инженерных мощностей, достаточных для качественного функционирования (~ 200-300 кв. м).Такая концепция дает возможность создать самые разнообразные помещения как для профессиональных операторов любого формата, так и для жителей комплекса », – рассказали в компании.

Сергей Кучер, генеральный директор компании Edelburg Development, кроме знакомства с потенциальным инвестором, советует тщательно рассмотреть местность.«От места расположения и площади участка застройки зависит формат, а следовательно, концепция с коммерческой составляющей», – убежден он.

В портфеле компании в Киеве несколько комплексов бизнес-класса, в составе которых запроектовани лаунж-зоны на 400-700 кв.м, бизнес-зоны для работы и проведения переговоров, а также детский сад. Кроме того, есть нарезка помещений с различным целевым назначением.«Это будут клиника, магазин формата« у дома », семейный ресторан, салон красоты, отделения банков и другие объекты бытовых услуг», – рассказывает застройщик.

Учитывая локацию – центральный деловой район, Печерск – компания также предусмотрела офисные площади от 50 кв. м. «Кто покупает их для развития своего бизнеса, а кто-то рассматривает как альтернативу квартире под сдачу в аренду», – делится Кучер.

Концепция ЖК – еще один критерий, на который ориентируются застройщики.Инвестиционно-девелоперская компания Cиty One Development в своем проектов бизнес-класса в формате «город в городе» в Печерском районе изначально закладывала фитнес-центр и СПА-салоны, медицинский центр, продовольственный супермаркет, специализированные продовольственные магазины, салоныкрасоты и сервисы по предоставлению различных услуг, а также общеобразовательную школу и детский сад полного дня.

Уже в процессе освоения и заселения территории комплекса появились другие объекты инфраструктуры как реакция на запрос жителей.«Сейчас, по нашим данным, на территории ЖК более 100 форматов инфраструктуры – коммерческих объектов», – рассказали в компании.

Расположение ЖК влияет на коммерческие объекты

И все же, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании «Интеграл-Буд» Олеси Скрынник, локация определяет все.«Важно не только то, где располагается жилой комплекс, объекты инфраструктуры его окружают, но и то, каким образом внутри самого комплекса будут сформированы транспортные потоки как автомобилей, так и пешеходов», – убеждена эксперт.

Простейший пример, по ее словам, это соседство с большим магазином одной из раскрученных торговых сетей. Формат продовольственного стрит-ритейла рассматривать максимальную площадь до 100 кв.м, а это значит, что на подъезде большого грузового транспорта «можно сэкономить».

«Плотность будущих жителей также очень важна, особенно если комплекс находится в необжитом районе.Тогда нужно учитывать, какая инфраструктура, прежде всего, необходима будущим жителям », – убеждена Скрынник.

Фактически застройщику нужно изучить саму территорию под застройку, ее возможности, а также район: там уже есть по соседству, а что может появиться в будущем.«Например, новый торговый центр, построенный на участке, ранее была пустой, станет« пылесос »функций для этого района и негативно повлияет на необходимость и прибыльность заведений стрит-ритейла», – предупреждает Лилия Пивнева.

В больших проектах реновации промзон или преобразования целых кварталов компания заказывает пространственные исследования территории, чтобы выявить, какие функции уже представлены на окраинах, в каком количестве, в чем ощущается дефицит, необходимо заполнить, чтобы оживитьтерриторию, повысить ее доступность и необходимость, рассказывает заместитель коммерческого директора SAGA Development. Ведь все это непосредственно влияет на спрос на жилые и коммерческие помещения в объекте.

Жилая и коммерческая недвижимость в ЖК: как создать комфорт

Если застройщик еще на этапе концепции не продумал перспективу, чаще всего начинаются проблемы с разграничением потоков.Жителям заселенных ЖК, построенных еще 5 лет назад, больше беспокоит то, что их личное пространство никоим образом не является защищенным от посетителей магазинов и объектов услуг, расположенных на территории жилого комплекса.

Однако в современных новостройках проблема разграничения потоков даже не обсуждается. Под коммерческие помещения, рассказывает Пивнева, обычно отводятся первые два этажа.Если речь идет об одном доме в центральной части города, под коммерцию может быть отведено 4-5 этажей.

На первом, иногда втором этажах размещаются магазины, рестораны и кафе, салоны красоты, есть учреждения, для которых важны фасадные витрины и обзорность с улицы. На уровне второго этажа могут располагаться медицинские учреждения, детские студии.Они не требуют больших фасадных окон, но для них тоже важно отдельный вход. Выше – офисы, коворкинг.

Сергей Кучер согласен с мнением, что застройщику важно максимально сохранить приватность жителей. Это одно из ключевых правил Edelburg Development.«Еще на стадии проектирования своих комплексов мы учли все нюансы: разграничение потоков, пропускную систему, отдельный вход, блокировки лифтов, инженерные решения по дополнительной шумоизоляции, вентиляции», – делится опытом застройщик.

Если речь идет о помещении под ресторан с летней террасой, это означает, что она не должна находиться под окнами спален, а быть ближе к «глухой» стены, настаивает он.

А вот в концепции объектов KAN Development, наоборот, пытаются совместить потоки внутри комплекса и создать добрососедскую атмосферу.«Чтобы жители могли выпить кофе в уютном кафе в доме, потом зайти в продовольственный магазин, а вечером – в спортзал», – пояснили в компании.

Однако часть коммерческих помещений в составе некоторых проектов компании таки имеют выходы на улицу.Это позволяет разместить крупные сетевые рестораны и сервисных операторов, которые смогут удовлетворить потребности не только аудитории ЖК, но и жителей всего района.

В компании, помимо прочего, настоятельно советуют следить за звукоизоляцией коммерческих помещений, чтобы не нарушать комфорт жителей.

И хотя застройщик может добросовестно отработать вопросы инженерии, разведение потоков, организации входных групп и витрин, он никоим образом не застрахован от человеческого фактора.Это может быть мелкое вредительство или обычное жлобство, но иногда бывает так, что витрины разбиваются, инженерия портится, возникают различные трения.

«Одним из факторов, с которым мы столкнулись, стало парковки.Несмотря на то что в комплексе предусмотрен подземный гостевой паркинг и наземная парковки авто, многие из тех, кто пользуется инфраструктурой ЖК, не хотят придерживаться единых правил.Авто часто оставляют в непредусмотренных для этого местах, блокируя доступы и въезды в парадных дома, преграждая пешеходные переходы », – рассказали в компании.

Приходится постоянно проводить работу с владельцами коммерческих помещений, чтобы клиенты бизнес пользовались предусмотренными парковочными зонами, не создавая проблем для жителей.

Купить или снять нежилое помещение в ЖК: как застройщики выбирают пул арендаторов и владельцев

Большая часть нежилых помещений в новостройках на рынке не кажется, а продается. И уже сам покупатель (часто новосел ЖК) предлагает площадь в аренду.Правда, застройщику все равно нужно следить и участвовать в формировании набора коммерческой инфраструктуры, иначе сложно выдержать единую концепцию. Рабочая схема «кто больше заплатит – тот и арендатор» себя исчерпала.

Инвестиционно-девелоперская компания Cиty One Development решила не вести управление коммерцией и не заниматься поиском арендаторов.

«При планировании ЖК мы включаем в проекту те или иные функции, основанные на потребительском ожидании и клиентском запросе будущих и нынешних жителей.Помещение под различные функции мы готовим в соответствии с его запланированного целевого назначения с учетом местоположения, обеспечиваем необходимой инженерной подготовкой », – рассказали представители застройщика.

Проблем с продажей коммерческих помещений в продуманном и успешному проекту в компании нет.Будущие собственники помещений оценивают все в комплексе: прогнозируемые потоки клиентов, готовность помещения с целевым назначением, условия подъезда, парковки и т.д. и на основании этого принимают решение.

Edelburg Development тоже продает коммерческие помещения.Покупатель таких площадей, по словам Кучера, прежде всего, ориентируется на класс ЖК, количество жителей, окружения.

«Владелец является лицом, заинтересована в рентабельности своего бизнеса.Те инфраструктурные объекты, которые заявлены в нас как обязательная составляющая жилого комплекса, будут переданы в грамотное управление », – рассказал застройщик.

В KAN Development рассказали, что коммерческие помещения в их ЖК проектуються с учетом расположения того или иного типа оператора в определенном лоте. Поэтому систематизация, конечно же, начинается с концепции коммерческих помещений, то есть tenant-mиx.А на этапе реализации пространств все арендаторы проходят тщательный отбор.

«Решение влияет история арендатора, популярность среди жителей, количество открытых магазинов, кафе и т.д., а также предложены концепции, которые будут реализованы в рамках инфраструктуры комплекса.На основании всех предоставленных потенциальным арендатором данных и принимается решение о его размещении на территории комплекса », – поделились в компании.

В комплексах компании «Интеграл-Буд», рассказывает Скрынник, преимущественно с покупателями, но опция аренды также доступна.Чтобы привлечь абсолютно всех без исключения – и сетевых операторов, и потенциально интересные новые объекты, застройщик разработал гибкие финансовые условия покупки, аренды и даже аренды с выкупом.

Доходность и окупаемость коммерческих помещений под бизнес в ЖК

Доходность коммерческих объектов в составе ЖК напрямую зависит от перечисленных выше факторов.Локация, концепция, подбор владельцев и арендаторов, продуманные инженерные и технические решения, а также популярность ЖК среди покупателей недвижимости вместе с грамотно подобранной бизнес-стратегией непосредственно вашего бизнеса могут дать неплохие плоды.

Доходность коммерческих помещений в среднем составляет 10% годовых, приводит цифры Пивнева. Этот показатель сильно зависит от изменения планов и сроков развития района, изменения транспортной модели, рынка, а также покупательной способности района.Любой из этих факторов может иметь как положительный, так и негативное влияние.

Например, средний коэффициент жителей на этапе заселения дома – 2,56, но со временем он растет, достигая максимума на седьмом году существования жилого комплекса.

Что касается сроков окупаемости, то они достаточно индивидуальны. К примеру, Сергей Кучер для объектов компании Edelburg Development на Печерске называет 5-7 лет и считает, что главным Бенефит для бизнесменов будет аудитория ЖК.«Здесь всегда будет высокая арендная ставка, которая может принести среднюю доходность от сдачи в аренду около 12-13% годовых. Но конкретная цифра зависит от площади и качества продукта », – объясняет он.

В Cиty One Development говорят о сроке 7-8 лет и напоминают, что все зависит как от самого ЖК и бизнеса, так и от ситуации на рынке и в экономике в целом.

К тому же, по словам Кучера, если к марту текущего года принимались во внимание экономические показатели, то сейчас стало понятно, что бывает форс-мажор, ранее даже не был прописан в договорах аренды (речь идет о пандемии).

Олеся Скрынник, директор департамента коммерческой недвижимости «Интеграл-Буд», напоминает, что карантин внес свои коррективы в тренды коммерческой недвижимости.И если еще недавно для многих бизнесов приоритет заключался в том, чтобы выходить и развиваться в торговых центрах, то теперь в лидеры выходят нежилые помещения в ЖК.

Многие бизнес в карантин, по наблюдениям Скрынник, не убирались, а трансформировались, нашли новые ниши и форматы работы.Конечно, карантинные арендные каникулы продлили срок окупаемости помещений, однако это не оттолкнуло покупателей от приобретения новых помещений. Поэтому эксперт не прогнозирует тенденцию к снижению цен на этом рынке.

«Ценообразование же самой коммерции на жилье и аренду, безусловно, изменится, но падение на 50% не будет», – убеждена она.

В зависимости от класса самого жилого комплекса стоимость объектов отличается.Даже в рамках проекту, рассказывает Скрынник, цена квадратного метра коммерческих площадей может варьироваться от 1,7 тыс. У.е. до 3,5 тыс. у.е., и это для проектов в сегменте комфорт. «Если говорить об арендных ставках, то ситуация в целом похожа от 6 у.е. за кв. м до 25 у.е.в зависимости от помещения », – приводит цифры она.

Источник: thepage.ua

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно