Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Столичні недобудови: як потрібно вирішувати проблему

Hotel Ukraine. Kiev, Ukraine
 

Сьогодні в Києва можна помітити величезну кількість будівельних майданчиків, де не кипить робота. Хоча думки експертів на рахунок наявності або відсутності “будівельного буму” сильно різняться. Але, головне розуміти – кількість зовсім не означає якість і своєчасну здачу об’єкта в експлуатацію.

“Зараз в Києві налічується близько 200 проблемних об’єктів житлового будівництва, введення в експлуатацію яких під великим питанням. З них: 53% – офіційно неідентифікована житло; 18% – заморожене будівництво; 15% – житло, яке вже побудовано; 14% – житло в процесі будівництва”, – розповів голова Асоціації інвесторів житла, член комісії Київради з питань архітектури, містобудування та землекористування Олег Петровець ( “Солідарність”).

За його словами, зараз за багатьма будівництвами в Києві виникають питання, які лежать як в правовій, так і фінансовій площині. “Недобросовісні забудовники ігнорують законодавчі норми, що призводить до штрафів і зупинення будівництва, є об’єкти, де фінансові прорахунки будівельної компанії ставлять під загрозу завершення об’єкта. Проблему існуючих недобудов частково могли б вирішити великі будівельні компанії, вже є такі приклади. Але, прибуток забудовників в такому випадку буде нижче, а значить влада повинна передбачити для них преференції і заохочення, а також максимально швидко вирішувати бюрократичні моменти”, – вважає Олег Петровець.

Отже, ми поцікавилися у керівників найбільших будівельних компаній Києва, що вони думають із цього приводу.

Глава правління – президент ПАТ “ХК “Київміськбуд” Ігор Кушнір:

– У цілому по Києву можна говорити про підвищену будівельну активність. Хоча цих обсягів все одно мало, щоб забезпечити квартирами всіх, хто їх потребує. Відкладений попит на житло в нашій країні колосальний. Будують активно, а от чи добудують – питання. Основні причини проблеми виникнення недобудов – слабка законодавча база, неграмотність і довірливість населення.

Щоб отримати дозвіл на будівництво, забудовник повинен пройти купу процедур, подати сотні паперів, і при цьому особливо “обдаровані” примудряються дурити контролюючі органи. Ось є вже одна “Еліта-Центр”, і хто, крім інвесторів і репутації первинного ринку нерухомості, постраждав? Фактично, ніхто. А безкарність розв’язує руки і іншим “розумникам”.

Ну і, звичайно, довірливість наших людей. У гонитві за дешевими метрами відмовляє здоровий глузд і геть забувається приказка про безкоштовний сир. Я вже сотні разів говорив: інвестори, вкладаючи гроші в новобудову, ретельно перевіряйте забудовника.А то заробити близько мільйона гривень на квартиру людина може, а перевірити історію компанії, почитати форуми-відгуки, пошукати серед новин – немає. На таких ось довірливих людей і розраховують шахраї.

Недобудова виникає від того, що хтось зібрав із людей гроші і закрив лавочку, або не розрахував сили і не зміг закінчити об’єкт. Другий варіант виникає трохи частіше, особливо в умовах кризових тенденцій. Вважаю, в такій ситуації державі важливо посилити відповідальність за видачу ліцензій на будівництво: якщо юридична особа звертається вперше, вимагати з нього більшу кількість документів і т.д. перед тим, як видавати дозволи.

Теоретично “Київміськбуд” зі своїми потужностями зможе “підхоплювати” заморожені проекти. Дрібні компанії, однозначно, на таке не здатні – не забезпечені достатньою фінансовою подушкою. При цьому, місто має створити умови, коли забудовникові буде вигідно це робити, адже найчастіше економічно вигідніше знести будинок і побудувати новий, ніж добудовувати старий.

У цілому, враховуючи, що з кожним роком населення Києва збільшується, перспективи у первинного ринку будівництва не погані, плюс старий житловий фонд через десяток-другий років просто розвалиться. Думаю, попит буде на невеликі квартири, переважно економ класу. Інфляція і загальне падіння рівня життя просто не дадуть людям оплачувати комуналку на великі метражі. Передбачаючи питання про можливе зниження ціни на квартири, відразу скажу – ні, дешевшати не буде. Бо не дешевшають ні будматеріали, ні земля, ні робота будівельників.

Зараз головне – підтримати будівельну галузь в цілому, щоб потім випадково не виявилося, що будувати більше нікому. Влада і місту вигідно давати преференції забудовникам – галузь є потужним двигуном економіки. Це робочі місця і багатомільйонні відрахування до бюджетів.

Власник будівельної компанії “К.А.Н. Девелопмент” Ігор Ніконов: 

– За останній час на ринок зайшло багато нових компаній, які досить активно забудовують Київ і область.У Києві за останні місяці відзначено початок продажів близько 10 нових проектів, тоді як в області – десятки.

Однозначно, ринок розвивається. На жаль, такий активний розвиток спричинив появу в сегменті житлового будівництва, м’яко сказати, мало професійних гравців. Вони не до кінця розуміють потреби свого потенційного покупця, не дотримуються норм і стандартів якості, що не прораховують всі ризики щодо реалізації проектів, і, головне, не створюють резервні фонди. Однак, є ряд компаній, які пропонують ринку якісний сучасний продукт.

Актуальним трендом сьогодні стає бажання людей платити виключно за те, чим вони користуються. Ніяких надмірностей – тільки весь необхідний функціонал. І ми, наприклад, пропонуємо сьогодні новий формат житла площею 18-22 м.кв., який дозволяє клієнтам оптимізувати витрати не тільки на придбання квартири, але і на її подальшу експлуатацію. Мінімізація споживання ресурсів і зниження витрат – успішна і давно відома світова практика жителів мегаполісів.

Серед основних причин нового будівельного буму можна виділити девальвацію національної валюти і різке падіння довіри населення до банківської системи в слідстві масового банкрутства банків. Люди купують нерухомість у тому числі і як засіб збереження грошей.

При цьому питання з надійністю забудовників зараз стоїть гостро, як ніколи. На сьогоднішній день на ринку працює близько 30-40% маловідомих забудовників, які шляхом демпінгування цін намагаються відвоювати частину ринку. Але всі повинні розуміти, що в разі різких коливань ціни вони можуть просто зупинитися на увазі нестачі резервних коштів на добудову об’єктів. Тому потенційним покупцям квартир я рекомендую вкрай уважно підходити до вибору забудовника: безумовно, ціна – важлива, але кому треба квартира за мінімальною ціною в будинку, який ніколи не добудують і не прийметься в експлуатацію? Тому надійність забудовника, його фінансова стабільність, а також якість його проектів сьогодні виходить на перший план. Я раджу купувати квартири у перевірених забудовників або в уже завершених об’єктах.

Крім того, не дотримуються спокушатися на рахунок того, що великі компанії, зможуть підхопити недобудовані проекти. Я вважаю, що не зможуть. Законодавчо це не можливо. Якщо говорити про глобальну проблему недобудов Києва, то дану проблему можна частково вирішити шляхом завершення будівництва об’єктів муніципальними підприємствами. У КМДА існує спеціальна програма з метою врегулювання даної проблеми, однак можливості міста не безмежні. Потрібні зміни в закони.

Девелопер і представник компанії DIM Андрій Насиковський:

– На сьогодні будівельна галузь є локомотивом економіки в Україні і зокрема в столиці. І хоча будівельний бізнес зараз на підйомі, проблема з недобудовами існує. Як правило, мова йде про проекти заморожених ще 8 -10 років тому. За цей час у таких будівництв утворився великий негативний шлейф, через що інвестора дуже важко переконати вкладати гроші в такий будинок.

Візьмемо, наприклад, житловий комплекс (РК) “Артеміда” від “Укрбуду”. Так, його добудували, але квартири там дуже і дуже важко продавалися. Виникає людський фактор – у людей виробляється недовіру і з цим теж складно потім боротися.

На кожен недобуд потрібно дивитися виключно індивідуально. Якщо проект стояв, припустимо, всього 3 роки і вся документація в нормі, то його ще можна “оживити”, такі проекти мають майбутнє. Але є недобудови і іншого типу: наприклад, 32-поверхові “свічки” на Троєщині.

Тобто, по суті, недобудови для будівельних компаній – це проблема і тягар. Особливо, коли є маса майданчиків із необхідним цільовим призначенням, де за півроку можна пройти всі інстанції, отримати всі погодження і дозволи, зробити експертизу, отримати дозвіл на будівництво і спокійно починати будуватися. Думаю, проблему київських недобудов комплексно і повністю вирішити не вийде. Ну, або для цього будуть потрібні, дійсно, дуже серйозні преференції і гарантії від держави.

Власник ТОВ “Будівельна компанія “ГЕОС”, депутат Київради (“Солідарність”) Микола Негрич:

– На рахунок підвищеної будівельної активності. Візуально, здається, що будують багато. Але, в I кварталі 2016 року в експлуатацію в Києві було здано 128 тис. кв.м. житла, а за той же період в 2015 році – 215 тис. кв. м, тобто – падіння введення в експлуатацію житлових будинків відсотків на 40. Якщо така динаміка збережеться, можна буде говорити про те, що в Києві обсяг зведення нового житла навпаки знижується.

Більшість забудовників переходить в область, де вже наростає конкуренція: Обухів конкурують з Броварами, Бровари – з Борщагівкою і так далі. Таке змагання притягує інвесторів. Якщо в Києві будівельників не підтримують і постійно критикують, то область поводиться зовсім інакше.

Що стосується проблеми столичних недобудов. Якщо не брати до уваги проекти пана Войцеховського, то в житловому будівництві – це поодинокі проблемні точки. Якщо враховувати будівництва Войцеховського, то з’являється близько 30-40 масштабних занедбаних будівництв, з якими необхідно якось розбиратися. З моєї точки зору, знову-таки з Войцеховским за дужками, глобальної проблеми недобудов в столиці я не бачу.

Як вирішувати такі проблеми? У кожному разі потрібно шукати індивідуальний підхід. Якщо майбутні мешканці бачать, що будинок добудовувати вже нікому, одна за одною з’являються якісь проблеми, то їм потрібно об’єднуватися в якісь кооперативи “постраждалих” і спільними зусиллями боротися за свої житлові метри. Зокрема, звертатися до київської влади, яка повинна допомогти з оформленням землі, отриманням технічних умов тощо, а в подальшому шукати інших забудовників, або добудовувати будинок зі своєї кишені. Який шлях вибирати – вже їх рішення.

Я вважаю, що це єдиний рецепт, який може спрацювати. Я також розумію, що всім людям, які вклали свої кровні, не цікаво і не хочеться цим займатися, але тим не менше іншого шляху немає. Думка, що прийде держава, чиновник і вирішить всі їхні проблеми – лише ілюзія, в яку хочеться вірити.

У будь-якому випадку, вважаю, що в області будівельний ринок буде стабільно і невпинно зростати, а в Києві і обсяги і темпи будівництва житла знижуватимуться. Якщо розвиток сфери будівництва в столиці в найближчі роки залишиться на тому ж рівні, що і зараз, то це вже буде добре.

Президент ГСК “Укрбуд” Максим Микитась:

– У Києві безумовно спостерігається підвищена будівельна активність. У столиці зосереджено 50% будівельних майданчиків всієї країни. І ви цю активність бачите неозброєним оком – Київ нагадує одну велику будівельний майданчик. Цьому посприяли як криза – квартири стали надійнішими від депозитів, так і приплив людей до Києва, перш за все зі Сходу України. Зараз в столиці продається більше 40 тис. квартир, квартири в 200 комплексах. Але будівельний бум ще попереду – зараз здаються квартири, які почали будуватися в кризовий 2013-2014 рік.

Проблема з недобудовами буде ще довго актуальна. Зараз в Києві заморожені півтори сотні об’єктів. Недобудови не здаються по ряду причин, які поки не усунуто: недосконале законодавство, відсутність детальних планів територій, складності з отриманням ділянки і банальний брак грошей у інвестора, пов’язана в першу чергу з дорогими кредитами. Часто компанія починає будівництво, привертає інвесторів, але просто не витягує будівництво і об’єкт “заморожують” на довгі роки.

І ось в такий складний час закінчити будівництво заважають загони організованих тітушок, гастролюючих від будівництва до будівництва. На людях вони кричать в мегафони про порушення своїх прав і вимагають згорнути роботу. Але як тільки справа доходить до переговорів – починають вимагати гроші або квартири.

“Укрбуд” добудував такі знакові об’єкти для Києва як ЖК “Артеміда”, “Герцен-Парк”, “Парк-хол «Горький» і «Лісовий», які свого часу не змогли закінчити попередні забудовники. Часто інвесторів нам доводилося розшукувати майже як в передачі “Жди меня” – люди вже втратили надію вселитися в оплачене житло.

Ми готові добудовувати і маємо великий досвід розконсервації об’єктів, проведенні технічних і юридичних експертиз, наступних змін проекту – мова в першу чергу йде про зменшення площі квартир – однокімнатні по 80 метрів зараз не актуальні.

А що стосується підтримки, то в першу чергу місто повинно стимулювати будівельників братися за подібні не особливо вигідні проекти. Це і наведення порядку з пайовими внесками, допомога в підключенні до міських мереж і т.д. Завершення будівництва – вже вирішення соціальних проблем. Розроблено концепцію по відродженню недобудов – зараз її обговорюють у профільному Міністерстві і комітетах ВР. Втім, на сьогоднішній момент все ще немає закону, який регулював би це питання.

Ринок ще далекий від насичення і роботи вистачить усім. Як тільки закінчиться криза, з’являться цікаві рішення по оновленню хрущовок і забудови промзон. Що стосується попиту на житло, то, як і раніше будуть затребувані квартири невеликої площі, важлива для людей і інфраструктура поруч, хороша транспортна розв’язка. Зараз середня площа однокімнатної квартири в Києві – 40 кв. м. Для порівняння, в Мюнхені стандартної однокімнатної квартирою вважається 28 кв. м. Також не секрет, що квартири в цегляному будинку розкуповуються за кілька місяців, тоді як монолітно-каркасні об’єкти менш затребувані.

Директор комунального підприємства (КП) “Житлоінвестбуд-УКБ”, депутат Київради (“Солідарність”) В’ячеслав Непоп:

– Проблема недобудов у Києві формувалася протягом останніх 10 років. На сьогодні в столиці з порушенням діючих містобудівних норм будується або припинені роботи на більш ніж 500 об’єктах, з яких житлового призначення – близько 100. За приблизними підрахунками – це понад 12 тисяч постраждалих інвесторів.

Проблема складна і вимагає виключно комплексного підходу, в тому числі і на законодавчому рівні. На мій погляд, для її вирішення для початку необхідно:

1. Не допустити початку робіт на нових об’єктах із порушенням будівельного законодавства. Відповідальність: ДАБІ, КМДА, РДА.

2. Провести ретельний аналіз по кожному об’єкту незаконного будівництва з прийняттям рішення на рівні голови КМДА та Мінрегіонбуду (серед столичних “довгобудів” є об’єкти, що фінансуються з державного бюджету). Відповідальність: КМДА, РДА, правоохоронних органів.

3. Після виконання пункту 2 розробити програму ліквідації “довгобудів” із прийняттям рішення на рівні Кабміну.

4. Доопрацювати законопроект “Про захист прав потерпілих інвесторів при будівництві житлової нерухомості”, який був внесений до Верховної Ради в кінці 2013 року, але отримав зауваження Головного юридичного управління. КМДА в 2015 році ініціювала його доопрацювання, на сьогодні закон так і не прийнято.

Якщо говорити конкретно про КП “Житлоінвестбуд-УКБ”, то за останні роки ми брали участь в добудові кількох житлових будинків, де попередній замовник був готовий передати ділянку, недобуд, і існували економічні умови добудувати ці об’єкти. Але це поодинокі випадки.

Джерело: kievvlast.com.ua

, , , , , , , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно