Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

За технічний стан будинку будуть відповідати власники квартир

dom
 

Весь житловий фонд, який значився на балансі комунальних підприємств, до 1 липня 2016 року має бути передано мешканцям.

Влітку минулого року було прийнято Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» (№ 417). Вперше за 25 років із моменту початку приватизації житла людям нарешті сказали, що вони стали власниками всіх конструктивних елементів будинку. Така норма існує у Цивільному кодексі з 2003 року. Але на той час житловий фонд уже був не в кращому стані. А все тому, що ніхто не взяв на себе сміливість сказати людям: після приватизації ви стали власниками не лише своєї квартири, але і всього будинку.

«Рішення про капітальний ремонт приймають власники квартир на загальних зборах».

– З 1 липня 2016 року місто вже не матиме законних підстав робити ремонти в житлових будинках, – пояснює начальник управління розвитку житлово-комунального господарства департаменту житлово-комунальної інфраструктури Київської міськдержадміністрації Віра Радченко. – Тому ми зараз розробляємо механізми спільного з мешканцями фінансування будь-яких робіт капітального характеру в багатоквартирному будинку. Законом № 417 передбачено, що рішення про капітальні ремонти приймають на загальних зборах власники квартир і нежилих приміщень. За капітальний ремонт повинні проголосувати власники понад 50 % площ, якщо це об’єднання власників багатоквартирного будинку (ОСББ), і 75 % – в будинку, де ОСББ не створено.

– Що нового в законі?

– У ньому передбачено, що до 1 липня 2016 року весь житловий фонд, який значився на балансі комунальних підприємств, повинен бути списаний і переданий мешканцям. Що ж громадянам робити? Є такі можливості. Перша: створити об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Закон про ОСББ діє з 2002 року, але люди не поспішали ним скористатися, хоча раніше механізм створення об’єднання був простішим. Досить було, щоб на зборах було більше половини власників квартир, і з них голосувала половина. Виходило, що створити ОСББ могла третина мешканців. Зараз у закон внесено зміни, процедура ускладнилася, тому що ОСББ можна створити за участю більше 50 % власників, які володіють більше 50 % площ. Тоді рішення вважається прийнятим і можна зареєструвати ОСББ.

Потім ОСББ у своєму статуті може передбачити іншу пропорцію: наприклад, одна квартира – один голос. Зараз «членство» в ОСББ скасовано. У прийнятті рішень можуть брати участь усі мешканці, оскільки вони є власниками спільного майна і повинні впливати на рішення, що приймаються в багатоквартирному будинку.

Друга можливість управління будинком, введена законом № 417: якщо люди не хочуть створювати юридичну особу (ОСББ – це юридична особа), вони можуть провести загальні збори і вибрати управителя (фізична особа) або керуючу компанію (юридична особа), якій делегують повноваження з управління будинком. Варто звернути увагу, що за таке рішення на загальних зборах повинні проголосувати власники, яким належить понад 50 % площ будинку. При цьому, за рішення щодо тарифів на утримання будинку та збору грошей на капітальний ремонт повинні проголосувати власники, яким належить понад 75 відсотків площ.

Законом № 417 визначено, що відповідальність за технічний стан будинку несуть мешканці. Контроль здійснює керуюча компанія. Але якщо вона попередила людей, що треба виконати будь-які роботи, а мешканці відмовилися (“ми не хочемо”, “у нас немає грошей”), то в разі аварії керуюча компанія покарання не понесе. Тому що саме власники не прийняли потрібне рішення і не делегували повноваження на виконання таких робіт.

У той же час, якщо обслуговуюча компанія не виконала доручення мешканців зробити, наприклад, ремонт, вона теж не понесе ніякого покарання. Адже відповідальність за вибір керуючої компанії лежить на мешканцях. Люди її можуть тільки «звільнити» – переобрати.

Згідно із законом попередня обслуговуюча компанія зобов’язана передати документи наступній обслуговуючій компанії, яка обрана власниками. Але якщо вона відмовиться це робити, ніякого покарання за це законом не передбачено. Зараз такі проблеми деколи виникають із приватними ЖЕКами, до яких після забудовника перейшли обов’язки щодо обслуговування будинку. Деякі недобросовісні компанії зловживають своїм становищем: збирають із мешканців гроші, але не виконують поточних робіт. А коли власники квартир створюють ОСББ, просто відмовляються передавати їм документи на будинок.

«Люди, яким місто призначило керуючу компанію, у будь-який час можуть створити ОСББ».

– Якщо мешканці не створили ОСББ, не визначились із управителем або керуючою компанією, то після 1 липня 2016 року орган місцевого самоврядування вибере для них керуючу компанію на конкурсі, – продовжує начальник управління розвитку житлово-комунального господарства департаменту житлово-комунальної інфраструктури Київської міськдержадміністрації Віра Радченко. – Але механізм конкурсного відбору поки не затверджено, і, швидше за все, до кінця нинішнього року цього не відбудеться. Тому у власників квартир ще є час, щоб визначитися, яким чином вони вирішать це питання: створять ОСББ, самостійно оберуть управителя або чекатимуть, поки місто на конкурсі само підбере для них обслуговуючу компанію.

– Які умови конкурсу для керуючих компаній?

– Ми прораховуємо кількість квадратних метрів житла в мікрорайоні, прописуємо, які є будинки, яких років і висотності, і виставляємо мікрорайон на конкурс. Компанії, як приватні, так і комунальні жеки, можуть визначити, скільки у них вже є в обслуговуванні будинків, прорахувати, чи вигідно брати в управління весь мікрорайон, і подати документи на конкурс. Хтось запропонує тариф чотири гривні за квадратний метр, хтось дві гривні за квадратний метр… Але будуть і додаткові критерії: гарантія якості роботи. Одна справа, коли компанія пропонує тариф у п’ять гривень, але при цьому має весь обслуговуючий персонал і техніку, і зовсім інша, якщо при тарифі в дві гривні в компанії є тільки директор і бухгалтер. Адже якщо немає персоналу, працювати неможливо. Перевага буде надаватися компанії, яка відповідає всім необхідним вимогам. Після цього конкурсні результати затвердить Київрада, і з компанією буде підписано договір на рік.

Але на цьому життя не закінчується. Мешканці, яким місто призначило керуючу компанію, у будь-який час можуть створити ОСББ. Правда, тепер не зрозуміло, як буде відбуватися відкликання підпису представника міської влади під договором із керуючою компанією. Створивши ОСББ, мешканці прийдуть забирати документи на свій будинок. А в компанії їм дадуть відповідь: в документах, які ми подавали на конкурс, прописано певну кількість квадратних метрів, і це зафіксовано в договорі з міською радою. Тому, щоб виключити ваш будинок з договору, ми будемо працювати над внесенням у нього змін… Усе це може сильно затягнути передачу документів.

Ми це розуміємо, але оскільки такий закон приймала Верховна Рада, то вона і повинна передбачити всі можливі ризики. А інакше процес може увійти в деструктивне русло: люди начебто отримали можливість прийняти рішення, але не мають механізму його реалізувати. Тому ми щиро радимо жителям багатоквартирних будинків створювати ОСББ зараз.

«Столична адміністрація вже не зможе впливати на тарифи по квартплаті».

– Що буде з жеками?

– Комунальні ЖЕКи мають право подавати документи на конкурс. Якщо вони його виграють, то залишаться обслуговувати той житловий фонд, що і раніше. Існує й інший шлях. Якщо людей влаштовує робота комунального ЖЕКу, вони можуть на загальних зборах вибрати його управителем свого будинку. Протокол зборів відправляється в орган місцевого самоврядування, а результативна частина, відповідно до постанови Кабінету міністрів № 109, вивішується на сайті органу місцевого самоврядування.

– Як управляти будинком, якщо людина, яку обрали головою ОСББ, не має спеціальної освіти?

– Після створення ОСББ у мешканців є два варіанти з управління будинком. Перший: укласти договір із обслуговуючим їх жеком і вже як юридична особа (ОСББ) здійснювати повний контроль над його діяльністю. У такому випадку можна не відкривати розрахунковий рахунок і не платити зарплату голові ОСББ. Людина, яка не здійснює ніякої господарської діяльності, просто буде контролювати роботу ЖЕКу. Наприклад, він, як представник мешканців, може надати акти, що в будинку не прибирали в під’їздах, і вимагати виключити цю складову із загальної суми квартплати.

Другий варіант: самому ОСББ стати обслуговуючою компанією. Мешканці повинні усвідомити: щоб будинок був у хорошому технічному стані, було чисто і затишно, потрібно домовитися між собою про розмір внесків, що припадають на кожен квадратний метр. При цьому слід пам’ятати, що ОСББ – це неприбуткова організація, і додаткового доходу за рахунок збору високої квартплати бути не повинно. Необхідно правильно розрахувати: скільки заплатити прибиральниці, скільки – двірнику, скільки – за вивіз сміття, за електроенергію для ліфтів, за їхнє обслуговування, за освітлення під’їздів… Все це складається в кошторис витрат, далі затверджується загальними зборами ОСББ щороку.

Але при цьому власники будинку можуть вирішити: “прибирання сходових майданчиків не оплачуємо, а прибираємо самі по графіку і за рахунок цього знижуємо собі квартплату”. Або мешканець говорить: “мені дорого платити 300 гривень на місяць, тому я можу два рази на тиждень прибирати у дворі. Ви викреслюєте зі своїх платіжок витрати на двірника, але знижуєте мені квартплату.

Сусідам легше домовитися між собою і таким шляхом зменшити свої платежі. З обслуговуючою організацією так не вийде, тому що на даний момент діяльність таких компаній регламентується урядовою постановою № 869, де є чіткий перелік робіт, які вони зобов’язані виконувати.

– Гроші на поточні і капітальні ремонти будуть акумулюватися на рахунках?

– На поточні ремонти, за постановою Кабміну № 869, гроші обов’язково регулярно стягуються і акумулюються. Що таке поточні ремонти? Пофарбувати мережі всередині будинку, поставити хомут на трубу, що протікає, замінити розбите скло. Якщо ж потрібно поміняти в будинку всі труби, то це капітальний ремонт, на який внески потрібно збирати окремо.

– Багато громадян отримують субсидії. Як бути їм?

– Субсидія нараховується людині. Просто суб’єктом отримання тієї частини, яку платить держава, буде ОСББ або ЖБК.

– Виходить, що з якогось моменту Київська міськдержадміністрація вже не зможе впливати на тарифи по квартплаті?

– Це так. Керуюча компанія буде обслуговувати будинок по заявленому на конкурсі тарифу. Хоча, як ми розуміємо, після цього можуть виникнути проблеми. Наприклад, що робити, якщо підвищиться плата за електроенергію? У такому випадку компанії, можливо, доведеться піднімати тариф. Яким чином вона може це узгодити з міською владою? Потрібно звертатися до профільних розробників закону, щоб вони дали відповіді на подібні питання.

– Чи залишаться центри комунального сервісу?

– Вони були створені тому, що з’явилися прямі договори з постачальниками послуг. ЖЕКи перестали відповідати за газ, воду, опалення. У центрах комунального сервісу (ЦКШ) кияни могли отримати консультацію з усіх питань.Тепер, після набрання чинності закону № 417, центри продовжать працювати, якщо це буде обумовлено в конкурсних вимогах керуючих компаній. Приватні компанії можуть відмовитися оплачувати послуги ЦКШ і давати їм інформацію. Тоді, можливо, центри будуть реорганізовані. Якщо більшу частину житлового фонду залишать обслуговувати муніципальним керуючим компаніям, то і центри Коммунсервіс теж залишаться.

– Як кияни реагують на ситуацію із новим законом про управління житлом?

– Люди цікавляться створенням ОСББ, звертаються до департаменту, щоб отримати роз’яснення та консультації із цього питання, інформацію про співвласників будинку. Тому що створення ОСББ – це найкомфортніший для мешканців шлях. У такому випадку треба буде не вирішувати проблеми з керуючою компанією, зацікавленою тільки у власного прибутку, а домовлятися із сусідами про те, як оптимально витратити свої кровні гроші. І зараз якраз настав момент взяти на себе відповідальність за своє майно і навчитися ним керувати.

Джерело: ibud.ua

, , , , , , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно