Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Украина без долгостроев

 

Такая практика уже скоро может стать реальностью.
С некоторых пор в Украине желающие приобрести недвижимость на первичном рынке начали тщательнее подходить к выбору застройщика и использовать имеющиеся механизмы минимизации рисков, связанных с инвестированием в строительство.Специалисты признают: отечественный строительный рынок становится более цивилизованным и начинает работать по общепринятым в мировой практике правилам. Недобросовестных застройщиков с этого рынка просто вытесняют.Государство на законодательном уровне позаботилась о такой системе безопасности. В частности, она внедрила фонды финансирования строительства (ФФС), которые стали важными посредниками между застройщиками и покупателями квадратных метров.

О функциях и назначении ФФС беседуем с президентом Ассоциации «Объединение финансовых учреждений» Дмитрием КРАВЧЕНКО.

– Что такое фонды финансирования строительства и откуда они взялись?

– Все мы наверное помним печально «Элита-центр».Через нее и начались первые строительные пирамиды. После громкого скандала государство приняло решение о необходимости защиты прав инвесторов. Надо было внедрить инструмент, который бы это предвидел.

Когда мы говорим «инвесторы», то имеем в виду тех, кто покупает недвижимость, которая будет построена в будущем. По сути дела, они вкладывают деньги пока «в воздух». Они нуждаются в защите, чтобы это не напоминало стопроцентную лотерею.

Украина решила воспользоваться опытом Польши. «Под калечку» мы переписали их соответствующий закон и назвали его «О финансово-кредитный механизм в сфере строительства».Согласно ему, была создана система учреждений посредников между застройщиками и покупателями. В то же время посредники выступают и в роли контролеров.

Этот специальный закон и ввел такие понятия, как «фонды финансирования строительства» и «фонды операций с недвижимостью».

Суть ФФС заключается в том, что люди, которые вкладывают в него деньги, в результате хотят получить квадратные метры.То есть, квартиру, помещение, офис, паркоместо и тому подобное. А суть Фонда операций с недвижимостью другая: физлица и юрлица вкладывают в него деньги для того, чтобы получить прибыль.

Эта модель, которую мы позаимствовали, в Польше существовала более 30 лет.И тоже появилась, как и у нас, – после громких скандалов в сфере строительства. Граждане не могли оценить, что собой представляли застройщики, разрешительная документация.

– Какие обязанности предусмотрены для ФФС?

– Государство сказала, то такие организации, как управляющие ФФС, должны делать аудит разрешительной документации, определять целевое использование средств, привлеченных на строительство конкретного объекта, расположенного по четко указанному адресу.Такой подход лишает возможности застройщика покупать на эти деньги новые строительные площадки или достраивать другие объекты.

Государство также сказала управляющему: ты должен не только использовать эти деньги целевым образом, но и требовать от застройщика подтверждение в виде актов выполненных работ. Причем – ежемесячно.

Государство взяло под контроль и деятельность ФФС: сколько денег он привлек от доверителя, то есть, покупателя и инвестора, и сколько перечислил застройщику.

При этом следует понимать, что у каждого дома должен быть свой Фонд финансирования строительства.В больших домов может быть даже несколько фондов.

– Принято считать, что люди покупают квартиры. Вы говорите, что они в них инвестируют свои деньги. В чем принципиальное отличие между этими двумя подходами?

– Здесь мы основываемся на законе «Об инвестиционной деятельности».Ведь на самом деле мы с вами делаем инвестиции. Именно инвестиции, а не покупку. На начальном этапе мы ничего не имеем – просто воздух, в будущем станет квадратными метрами.

Все это инвестиционный процесс подробно изложен в ст.4 Закона «Об инвестиционной деятельности». В нем четко сказано, что привлечение денег в строительство жилой недвижимости возможно лишь через такие инструменты, как ФФС, институты совместного инвестирования и целевые облигации.

Институты совместного инвестирования и целевые облигации отличаются от фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью. В целом это неплохие инструменты, и надо учесть, что они многофункциональны.С их помощью можно продавать и металл, и картофель, и квадратные метры. Здесь не целевого использования денег. И главное – здесь отсутствует ответственность и контроль за работой застройщиков. Поэтому инвесторы не могут предъявить им свои претензии в случае возникновения проблем.

В то же время ФФС не просто контролирует застройщика. Если тот не выполняет своих обязательств, законодательство предусматривает, что фонд должен его заменить.

При этом новый застройщик не может чувствовать себя свободным от обязательств своего предшественника перед имеющимися инвесторами.ФФС законодательно закрепляет все их права, заключает ипотеку на весь объект. Люди чувствуют себя защищенными.

– Но такая защита стоит дополнительных денег. Охотно инвесторы на это соглашаются?

– Фонды финансирования строительства, прежде всего, призваны минимизировать риски.Любой дополнительный контроль, аудит стоят денег. Но это стоит гораздо дешевле негативные последствия этих самых рисков.

У нас есть немало людей, которые готовы начинать с котлована для того, чтобы минимизировать свои расходы. А вот минимизировать свои риски они не готовы.Хотя замечено, что там, где плохо контролируются строители, часто возникают недострои.

Во многих странах давно действует правило: застройщик должен полностью построить дом, и только спустя продавать квадратные метры.

Теперь представьте ситуацию: у вас темпы продаж опережают темпы строительства. Например, вы построили на 30 грн., А продали на 100 грн. В результате получили налог на добавленную стоимость на 100 грн. и налог на прибыль – на разницу в 70 грн.Хотя по факту продали то, чего на самом деле еще нет. Таким образом, себестоимость квадратного метра растет.

Суть ФФС в том, что пока инвестиционные деньги находятся у него, они не облагаются.Эти деньги должны быть целевым образом направлены на строительство, и до этого момента никакого отношения к прибыли, к НДС и к налогам в целом не имеют. Потому что эти деньги сейчас находятся «в пути», это не освоен строительный фонд.

Именно поэтому деятельность ФФС экономит стоимость квадратного метра, а не раздувает его.

– Есть ли сработала у нас польская модель?

– Она у нас действует с 2006 года. Хотя и не очень распространена. На то есть несколько причин.Главная среди них – застройщик неуютно чувствует себя «под микроскопом». Он хочет свободно распоряжаться полученными деньгами.Они ему нужны не только для планового объекта, но и для того, чтобы достроить 10 других, купить новые строительные площадки, вернуть накопленные долги. А ФФС не позволяет все это делать, не позволяет двойных и тройных продаж.

Поэтому ФФС в Украине позволили себе лишь достаточно уверены в своих возможностях и очень социально ответственные застройщики с хорошей репутацией.

Имея хорошую репутацию, можно использовать любой инвестиционный механизм – ФФС или институт совместного инвестирования, главную роль все равно играет имя застройщика.

Но если репутацию еще надо завоевывать, рассчитывать на иностранных инвесторов, то в условиях современной Украины (а это – ориентация на европейский выбор, но одновременно – имеется военный конфликт на Донбассе, падение банковской системы, тотальное недоверие внутреннегоинвестора ко всем и всего), то приходится становиться более социально ориентированными и выбирать ФФС.

– Много строительных компаний в Украине работают с ФФС? Какая часть строительного рынка вами уже охвачена?

– Если брать весь строительный рынок, то это, наверное, не более 15%. К этому пула вошли сильные игроки. Они почувствовали, что жить по-старому уже нельзя, надо реформироваться. Для них ФФС – это новый тренд, это внедрение в Украине лучшей мировой практики.

Европейцам или американцам не надо объяснять, что такое ФФС. Для них это абсолютно привычная норма инвестирования в квадратные метры. Все, что находится за ее пределами, для них просто неприемлемо и непонятно. Находится вне закона.

Этот инструмент работает не только в Польше. Такой же есть и в Германии. Он работает и в США, правда, не во всех штатах, но в большинстве.

Канада вообще решила пойти намного дальше всех остальных, чтобы избежать «мыльного пузыря» в сфере недвижимости, которая произошла в США в 2008 году.Здесь строительная компания сначала берет все разрешения на строительство и на землю. И ей запрещено начинать строительство до тех пор, пока она не привлечет от инвесторов не менее 70% всей стоимости объекта.

Эти деньги изначально попадают в ФФС.Он аккумулирует средства, пока не назбираються необходимые 70%. После этого государство позволяет фонда открывать финансирование строительства.

Благодаря такому подходу в Канаде не наблюдается перенасыщение рынка квадратными метрами. И недостроев в них тоже нет.Честно говоря, меня это очень удивило.

– В отличие от Канады, в Украине наблюдается высокий уровень инфляции. Скажем, до 2013 года договоры уже заключались без привязки к валюте, и с тех пор и доллар вырос, и цена на стройматериалы.В результате мы получили многочисленные недострои. Бизнес многих застройщиков прогорел.

– Он прогорел по другой причине – из-за жадности самих застройщиков. Они набрались дополнительных кредитных обязательств для покупки земли.Исходили при этом из того, что земля – ​​ограниченный ресурс, его больше не становится. Поэтому надо нахватать много площадок под строительство. И деньги, которые застройщики должны были потратить на конкретное строительство, быстро пошли на другие цели.Вся надежда у них была на то, что подберут они позже. А здесь – инвестиционный коллапс. Долги росли, продаж уменьшалось. А надо же было еще и кредиты платить.

Я думаю, что это яркий пример финансовой неграмотности. Каждый должен заниматься своим делом.Строители должны строить. А вопросами финансирования – другие институты, в том числе, ФФС.

Бизнес грамотного застройщика, который ориентируется на четкое планирование, не должны парализовывать курсовые скачки. Он всегда хеджирует свои риски.

Скажем, если у застройщика есть свободный ресурс, и он знает график своего строительства, то может закупить стройматериалы вперед. Можно на металлобазе купить металл, это первое, что у нас привязывается к доллару. Поскольку это экспортно ориентированный товар.Риски, таким образом, застрахованы. Застройщик спит спокойно.

Но проблема многих украинских застройщиков в том, что только они привлекают первую гривну, то сразу начинают считать: если 30 копеек – это себестоимость квадратного метра, то остальные 70 копеек они могут класть в свой карман. Что они, собственно говоря, и делают.

Если бы у нас гривна была стабильной валютой, то не было бы проблем. Но у нас другая ситуация. 70 копеек застройщик забрал, потратил а также наделал долгов. А потом себестоимость подскочила, все подорожало. И денег на достройку уже нет.

Если у застройщика много объектов, хотя бы 10, то за их счет можно постоянно достраивать то, что начатое ранее. Но если их у него меньше, если он привязан к конкретному региону, в конкретных покупателей и если строительство остановилось, то он будет стоять и дальше.Потому что такой нерадивому застройщику никто денег больше не понесет.

– Какой инструмент спасет застройщика в такой ситуации?

– Такого инструмента, способного спасти его на все 100%, просто не.А вот для инвесторов Фонд финансирования строительства может быть спасательным кругом. Менее он предупредит подобную ситуацию, когда не даст недобросовестному застройщику финансирования. В крайнем случае, он может инициировать его замену.

– По рынку пошел слух, что строительные компании хотят вернуться к предыдущей схеме, по которой они сами строят и продают квадратные метры. Насколько это соответствует действительности?

– Я бы изначально спросил у застройщиков, хотят ли они этого?Большинство строительных компаний будут против. Если это крупная компания, то она имеет по крайней мере какой-то финансовый инструмент – свой, или банковский или дружественной финансовой компании, с которой у него уже сложились длительные отношения. И менять его она вряд ли будет.По одной простой причине: это все равно, что бросить старого друга, который тебе очень сильно помогает, подставляет плечо в самые ответственные моменты.

Те, кто говорит, что они напрямую собираются продавать, – это лукавство. Так могут говорить только теоретики.Строитель-практик подобного никогда не скажет.

Так, ФФС тяжелый для многих застройщиков. Но те из них, кто к нему присоединился, вряд ли теперь от него откажутся.В противном случае они столкнутся с дополнительным налогообложением, что приведет к удорожанию квадратного метра. А делать это в условиях повышенной конкуренции на рынке – это последнее, на что они могут пойти.

Поэтому это миф.Подобное могут обещать только те, кто вряд ли строит жилую недвижимость.

Сергей Герасименко,

Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»

Источник: news.realt.ua

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно