Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Вкладаємо в нерухомість: По чому житло в столиці української Європи?

303.jpg
 

Насправді у України дві столиці. Найбільше місто на заході країни Львів – це столиця української Європи.
І якщо ви хочете побачити майбутню Україну, не треба ніякої машини часу, просто приїжджайте до Львова і дивіться – він вже в Європі.

758 років історії.Немислиме поєднання давньоруської, польської, австрійської, радянської, єврейської, вірменської, ну і, звичайно ж, української культури. Особливий настрій і стиль, інтернаціоналізм – вас завжди зрозуміють українською, російською та польською мовами.Європейський шарм і дивовижна архітектура, екологія і безпека, туристи з усіх країн світу – все це неповторний і дивовижний Львів.

У списку найдорожчих міст України Львів традиційно займає “призове” третє місце.На першому місці столиця – Київ, на другому – курортна Одеса.

У львівському супермаркеті нерухомості є товар на будь-який гаманець – австрійські та польські будинки, хрущовки, сталінки, брєжнівки і новобудови економ-, бізнес-і преміум-класу.

Тепер – по “штуці” за метр.

Ринок нерухомості старовинного міста розвивається синхронно з тенденціями ринку нерухомості всієї країни. У ретроспективі минулого десятиліття ціни на львівські квартири повторювали загальнонаціональну динаміку. У початку 2004 р.період затишшя на ринку квартир закінчився і стартувала тривала фаза підйому ринку, що досягла своєї найвищої точки в міхурі зразка 2007-2008 рр.. В кінці 2008 р.- На початку 2009-го “пропало все”: дешеві іноземні гроші, зростання економіки, стабільність гривні і впевненість у нескінченному стрибкоподібній зростанні ринку нерухомості. Пузир на ринку нерухомості схлопнув – ціни у Львові звалилися, як і скрізь, майже в два рази.Середня ціна за вельми посереднє житло чи не миттєво злетіла з 2500 до 1200 дол за кв. м. Поряд зі звичайними квартирами в “спальниках” у Львові в той час пропонувалося і житло по 3-4 тис. дол за “квадрат”.

У середовищі місцевих ріелторів досі згадують випадок, коли за дворівневу квартиру (на верхньому поверсі новобудови в самому серці історичної частини центру міста) площею близько 230 кв. м реальний покупець пропонував 1 млн дол готівкою.Господар, втім, наполягав на 1 млн 200 тис. дол і готовий був скинути максимум “сотку”. Угода не відбулася, пише ДТ. А небездоганну квартиру (що має проблеми з опаленням, звукоізоляцією і іннебажані нюанси) власник продає досі … Тільки тепер вона виставляється за 350 тис. дол, але все одно не знаходить свого покупця.

Після обвалу настав період стагнації, що продовжився в 2009-2013 рр..Протягом п’ятирічки ціни на масовку повільно сповзали, в цілому знизившись ще на 15-20% і досягнувши усереднених 1 тис. дол за кв. м “вторинки”.

Ціни на “штучні” варіанти або стояли на місці, або навіть відзначалося зростання, в окремих виняткових випадках досягав 20-50%. Так що грати на стороні “биків” можна навіть на падаючому ринку, головне – правильно вибрати об’єкт інвестиції.

Наприклад, ріелтори розповідають, як 80-метрову двокімнатну квартиру (в стані від забудовника в новобудові в зеленій зоні тихого центру), придбану в середині 2010 р. “на дні цін” за 80 тис. євро, в середині 2013-го успішно перепродали майже за 120 тис.євро, правда, вже з непоганим ремонтом. У ще одному, схожому за параметрах будинку, 110-метрову чотирикімнатну квартиру, куплену на нульовому циклі за 150 тис. дол в 2010 р., під новий рік 2013-го продали в стані відмінного ремонту за 250 тис. долВ обох випадках покупці – кияни, причому не бізнесмени, а держслужбовці.

Обвалу не буде.

Драматичний 2014-й приніс економіці країни різкий “занесення в червону зону” всіх основних макроекономічних індикаторів.Негативними стали темпи зростання ВВП і промислового виробництва, ось уже півроку в напівнепритомному стані перебуває банківська система країни, запаморочливо впала і поки не піднялася національна грошова одиниця.

Здавалося б, львівський ринок, як і ринок нерухомості всієї країни, був зобов’язаний повторити сценарій першої хвилі фінансово-економічної кризи зразка 2008, Коли девальвація гривні на 60% спричинила просідання цін на житло фактично в два рази всього за кілька місяців.

Тобто, якщо станом на кінець 2013 р. усереднена ціна за кв. м в місті становила 1 тис. долСША, то після сталися фінансово-економічних катаклізмів ціни зобов’язані були просісти до 500-600 дол за “квадрат”. Однак, цього не відбулося і не відбудеться в найближчому майбутньому ні у Львові, ні в інших великих мегаполісах країни.

Ціни в доларовому еквіваленті, звичайно, просіли, але незначно – на 5-15%, і фактично так в середньому і “крутяться” біля психологічної позначки в 1 тис. долБільше того, ціни на так звані “діаманти” ринку нерухомості – добротні квартири, розташовані в особливо вдалих місцях Львова, в ціні не просіли зовсім. За них просять повновагі долари, без знижок та обліку курсової різниці, порівняно з минулим роком.Якщо ж квартири не знаходять свого покупця, вони попросту тимчасово знімаються з продажу.

У деяких районах тихого центру міста та прилеглих районах в останні роки побудовані будинки-вставки в історично сформувалася середу, за квартири в яких заможні громадяни досі готові платити по 1500-2000 і більше дол за кв. м.У числі родзинок, за які фактично і сплачуються настільки великі гроші, – сусідство з зеленими зонами, імпортні ліфти навіть в 5-6 поверхових будинках (іноді і зі спуском в підземний паркінг), оригінальні неповторні проекти, заздалегідь побудовані приміщення для охорони,власна огороджена прибудинкова територія, ну і, звичайно, неповторні види на прекрасний старовинний місто з просторих балконів і відкритих терас.

“Іноді краще жувати, ніж говорити …”

Ринок нерухомості кілька просів, але не обвалився.По-перше, основоположна причина – добротні квартири в одному з найкрасивіших міст Європи, туристично неповторному Львові, так само як і в столиці майбутнього повноправного члена європейської сім’ї Києві, або в “перлині біля моря” Одесі не можуть коштувати дешево і бутисумірними з вартістю дорогою автомашини, які все одно штампує конвеєр. Штучні ж варіанти на ринку нерухомості Львова іноді просто унікальні.Всього в 15 хвилинах ходьби від історичного центру міста є красиві старі і нові будинки, що потопають у зелені міні-парків і садів, на деревах яких щебечуть птахи і стрибають білки. Подібних оазисів в інших мегаполісах країни майже не залишилося.Так що іноді – нижче просто нікуди.

Водночас нічим не примітні квартири в непрестижних районах міста дешевшають і швидше за все продовжать повільно дешевшати, поки не відбудеться докорінний перелом у фінансово-економічному стані країни.

По-друге, на відміну від 2008 р. напередодні економічних потрясінь на ринку не було сформованого міхура.Квартири не були особливо доступними (втім, ніколи, за винятком рідкісних нетривалих періодів, житло не було доступним масовому покупцеві), але ціни на них більш-менш відповідали доларового еквівалента доходів населення.

По-третє, 50-відсоткова девальвація гривні – економічно необгрунтована. Причини “безбашенних” поточних валютних курсів не тільки в зовнішніх чинниках, а й у досить неоднозначних рішеннях влади, зокрема НБУ.І результатом цієї політики якраз і з’явилося те, що хороша нерухомість знову стає чи не найбільш надійним засобом збереження і множення фінансових накопичень. Покупці поспішають витратити зароблене і позичене у родичів і знайомих.Продавці ж найчастіше розміщують отримані суми не на рахунках фінансових установ, а в банківських скриньках, забрати з яких у разі необхідності суму у валюті можна буде одномоментно, а не вистоюючи в щоденних виснажливих чергах в банках багато десятківднів і отримуючи по 920 євро або 1270 доларів на день. Можна, звичайно, затребувати всю суму в гривні – віддадуть відразу, тільки от ринок нерухомості давно прив’язаний саме до валютних орієнтирів.

Первинка підвищує ціни.

Інститут проектування “Комфортбуд” наводить такі значення цін на квартири у львівських новобудовах станом на травень поточного року.

У зв’язку з підвищенням курсу валют ціни на житло в новобудовах міста в 2014 р. в гривневому обчисленні зросли.Зростання був характерний для всіх без винятку районів міста. Залежно від району ціна за метр збільшилася в гривнях від 10 до 16% порівняно з 2013 р. Середній приріст гривневої ціни по місту – 12%.

Як і в минулому році, найдорожча нерухомість залишається у Галицькому та Франківському районах, найдешевша в передмісті (Винники, Солонка, Брюховичі).

Галицький р-н – ціна в середньому від 14 350 грн за кв. м, у листопаді 2013 р. – від 13 тис грн.

Франківський р-н – від 9970 грн. за кв.м, в кінці 2013 р. – 8600 грн.

Личаківський р-н – від 9810 грн за кв. м, в кінці 2013 р. – 8700 грн.

Сихівський р-н – від 7950 грн за кв. м, в кінці 2013 р. – 6950 грн.

Шевченківський р-н – від 7780 грн за кв. м, в кінці 2013 р. – 6800 грн.

Залізничний р-н – від 7150 грн. за кв. м, в кінці 2013 р. – 6350 грн.

Передмістя – від 6600 грн за кв. м, в кінці 2013 р. – 5350 грн.

Середня ціна по місту – від 9000 грн. за кв. м.

Ще в листопаді 2013 середня по місту ціна ледве перевищувала 8 тис грн.

Ціни на нерухомість в місті істотно залежать від стадії будівництва будинку і площі квартир, що знаходяться у продажу (відомі принципи: чим ближче до здачі будинку, тим дорожче, і чим більше площа квартири, тим, як правило, дешевше).

У центрі дешевше, ніж в “спальниках”.

Що стосується вторинного ринку нерухомості Львова, то тут цінова сегментація районів відрізняється майже від усіх інших міст України саме тим, що в центрі житло іноді дешевше, ніж у віддалених спальних районах.Справа в тому, що поряд з дорогими австрійськими та польськими люкс і напівлюкс (шикарні під’їзди, мармур, чарівна ліпнина на фасадах, високі до 5 м стелі і т. п.) В центрі міста розташовані і “красиві зовні, але жахливі всередині” ті ж австрійські та польські, але старі зношені будинки з досить сумнівними нюансами типу вузьких дворів-колодязів, входу в квартиру по балкону, санвузли на балконі, пічного опалення, пожежонебезпечногодерев’яного перекриття і т. п. Ціни на таке житло можуть бути значно нижче звичайної хрущовки у віддаленому районі.

У той же час ще з радянських часів зберігає свій престиж розташований на околиці міста район вул. Науковій та вул.Володимира Великого з широкими проспектами, зручною інфраструктурою і хорошим сполученням з центром. Усереднена ціна – без ремонту 1 тис. дол за кв. м в звичайному будинку радянської побудови.Новобудова обійдеться дешевше, але і в ремонт голих бетонних стін доведеться вкластися порядно, та й метражі більше, що відповідно тягне вгору вартість всієї квартири.

Набирає популярності і район Сихова, ще не так давно вважався львівської Троєщиною, але тепер порівнянний з київськими Позняками. Ціни – близько 1 тис. долТак, добиратися до центру іноді доводиться в забитих до відмови маршрутках, і жити в одній з багатьох десятків новобудов, коли сусіди буквально “заглядають” до вас у квартиру, не кожному до душі.Але ці незручності багато в чому перекриває відмінна інфраструктура, сучасні торгові об’єкти, фітнес-центри, кінотеатри, зручні ринки і сліпуча вечірня ілюмінація, що створює своєрідну ауру “міста в місті” вечорами.

Примітний і Шевченківський район, тільки не весь, а той, що сусідить з вул. Чорновола, відомої як вулиця численних новобудов, досить престижних і затребуваних покупцями в силу безпосередній близькості до центру Львова.

Одним словом, покупцям є з чого вибирати.

На противагу цим районам непопулярними і дешевими, як і у всіх великих містах України, є райони промзон, зокрема квартири дешевше нікуди в районах Рясне і Рясне-2.Не відрізняються високими цінниками район Галицького перехрестя і деякі інші місця, повітря яких залежить від рози вітрів, іноді преподносящих сюрпризи з міського сміттєзвалища.

Зате одним з найдорожчих і престижних є примикає до Львівській політехніці шматочок сучасного Франківського району, в старовину носив назву “Кастелівка”, який у свою чергу є частиною більшого району, у давнину називався “Новий світ”.Цей порівняно невеликий трикутник, затиснутий між двома довгими вулицями Чупринки і Котляревського, складається із з’єднання нової елітної, як правило, малоповерхової (до 5 поверхів плюс 2-3 мансардних) сучасної забудови, а також будинків і вілл, побудованих знаменитимиархітекторами Іваном Левинським та Юліаном Захаревичем, що спробували створити своєрідний “місто-сад”.У добре збережених чарівних віллах столітньої забудови на початку ХХ століття проживали викладачі політехніки та університету, лікарі, адвокати, поліцмейстера, міські чиновники.Відмінною рисою неповторною забудови є майже обов’язкова широка смужка зеленого палісадника при вході в під’їзд.

Зараз у будинках, раніше розрахованих на одну заможну сім’ю, живуть по нескольку сімей звичайних львів’ян, яким пощастило жити в потопаючому в зелені районі з просто приголомшливою аурою і архітектурою.Безпосередня близькість і фактично примикання до центру (1 км до центрального проспекту Свободи та Оперного театру) тільки підкреслює статус району, а ось цінники на вторинне житло в районі значно демократичніший і доступніше київських Липок (від 60 тис дол задвокімнатну квартиру).

Та й ціни на майже що клубні 20-30-квартирні новобудови в цьому районі (від 150 тис. долза прекрасні 93-метрові двушки з видами на зелень внутрішніх садків у малоповерхових оригінальних проектах з підземними паркінгами) дуже далекі, наприклад, від цін на житло в свічці на Інститутській.Ще один старовинний мікрорайон, що примикає до центру, відноситься до Личаківського району і примикає до численних забудовам медінституту. Там також багато і старовинних розкішних “люксів”, і полуклубних, споруджуваних і вже зданих в експлуатацію новобудов преміум-класу.Є й досить зручні для проживання так звані обкомівські будинку 70-х років минулого століття, в яких раніше проживали високопоставлені радянські партійні функціонери.

Фінансам спокійніше в нерухомості.

У Львові поки що не помічено будівельних пірамід, хоча деякі компанії під підозру час від часу потрапляють. Як і в цілому по країні, у фаворі у покупців саме гідні об’єкти на ринку первинної нерухомості.На вторинці купується в основному порівняно малобюджетне недороге житло, попит на об’єкти вартістю понад 60-70 тис. дол сильно обмежений.

Загальний попит на ринку підтримується не тільки львів’янами та жителями області, значну частину з яких складають “заробiтчані” з європейських країн.Серед покупців традиційно кияни, а також, що є особливістю поточного року, жителі багатьох великих обласних центрів країни.

Вибір очевидний – по можливості українці вже сьогодні хочуть відчути себе справжніми європейцями і оселитися у Львові.

Зокрема, ріелтори відзначають збільшений в геометричній прогресії потік заявок від заможних покупців з Харкова та Дніпропетровська.

Серед претендентів, бажаючих прикупити для постійного проживання або просто “для душі” “шматочок Європи” в Україні, є держслужбовці, бізнесмени, футболісти і просто звичайні громадяни, часто що продали нерухомість в інших великих містах країни.

Саме тому депресії на ринку нерухомості Львова немає, хоча стагнація і повільне сповзання цін на масове житло присутні. Ринок працює, хоча поки ще не на достатніх оборотах.

Джерело: ibud.ua

Возможно, Вам также будет интересно