Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Як боротися з помилками в реєстрі нерухомості

9214.jpg
 

Коли з 1 січня 2016 року почала свою нова система реєстрації угод з нерухомості, стало очевидно, що проблема компенсації збитку за угодами, які були укладені з використання недостовірних даних з електронного реєстру, придбала нову гостроту.Поки реєстр тільки наповнюється інформацією, в ньому нерідко зустрічаються помилки і прогалини. Кабмін доручив Мін’юсту розробити спосіб врегулювання питання, але юридичне відомство не поспішає виконувати це доручення.

Новий реєстр

Своє доручення Мін’юсту Кабмін мотивує не тільки турботою про учасників ринку нерухомості, але і підвищенням України в рейтингу Світового банку Doing Business.«Розробка та внесення на розгляд Кабінету Міністрів України законопроекту про відшкодування збитків, завданих в результаті використання неправдивої інформації про право власності на нерухомість», – таке завдання Мін’юсту визначено у відповідномупостанові Кабміну № 1406-р від 16.12.2015.

Юристи кажуть, що проблема неправдивою, неточною і неправдивої інформації, яка використовується при укладанні угод на ринку нерухомості, дійсно існує.Багато в чому визначається це впровадженням електронного держреєстру прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень, куди вносяться всі операції, починаючи з 2013 року.Більш ранні угоди до реєстру поки внесені вибірково, наповнювати його продовжують і зараз причому робиться це вручну.І оскільки, як пояснює партнер АО «ЮФ« Василь Кісіль і Партнери »Олександр Бородкін, реєстр створений відносно недавно і його статус як першоджерела встановлено більше в силу закону, ніж в силу дійсної повноти та достовірності відображених в ньому відомостей,практично в кожній другій угоді з нерухомістю виникає питання повторного огляду прав за раніше виданими документами.

Страждають всі

Чим загрожують такі помилки в документах? Залежить від ситуації.Олександр Бородкін пояснює, що в даному випадку особа, що не володіє правом на нерухомість, не може розпоряджатися ним: відчужувати, встановлювати похідні права, такі як користування, обтяжувати і ін. «Відповідна угода не матиме правових наслідків.Дійсний правовласник зможе витребувати своє майно у сторін такої угоди», – розповідає юрист.

Важливо, чи знали боку або сторона про те, що відомості з реєстру недостовірні.ПартнерЮБ «Єгоров, Пугинський, Афанасьєв і партнери» Україна Олег Бойчук каже, що «навмисна помилка» може кваліфікуватися як правопорушення, і винний може понести відповідальність.Якщо ж помилка мала технічний характер, то, як правило, її можна виправити шляхом внесення коригувань в документи по угоді і реєстр.

Найгіршим варіантом розвитку подій для сторін юристи вважають скасування угоди (визнання його недійсним) з наступним поверненням всього отриманого по ньому. На практиці це здійснити вкрай складно.Як пояснює Олександр Бородкін, якщо помилка буде встановлена ​​після виконання угоди, то постраждалій стороні доведеться замислитися над поверненням всього того, що було виконано іншою стороною на користь першої.«Коли виявиться, що відомості реєстру недостовірні і право на нерухомість не було підтверджено, на той час покупець вже може повністю сплатити ціну нерухомості, банк надати позику під оформлену іпотеку, а орендар сплатити аванси і приступити до оздоблювальнихроботам. Очевидно, що всі вони мають право вимагати свої платежі назад », – говорить юрист. До того ж, крім зазначених платежів по угоді набувач понесе ще й додаткові витрати на мита, збори, податки, нотаріусів, ріелторів і т.д., Повертати які ніхто не стане.

Оскільки, каже юрист компанії «Авеллум Партнерс» Юрій Заремба, спеціального механізму компенсації таких збитків не існує, то сторона повинна вимагати відшкодування збитків у суді, ґрунтуючись на загальних положеннях законодавства.Виходячи з його практики, зазвичай помилки в реєстрі прав на нерухомість закінчуються тривалими судовими спорами.Успішність таких позовів, каже юрист, буде залежати від багатьох факторів, в тому числі, від того, чи є покупець сумлінним (чи знав він про наявність обтяження, не дивлячись на відсутність запису в реєстрі), оскільки у добросовісного покупця не можна витребуватимайно.

Незважаючи на те, що через помилки реєстратора страждають обидві сторони, сильніше страждає покупець нерухомості або права на неї, вважає Сергій Андрощук.Адже через виявленої помилки він не зможе отримати право на майно, а також здійснити обтяження (наприклад, взяти іпотеку), в результаті чого може втратити контроль над правом.

Винних немає

Примітно, що держава ніякої відповідальності за неточність інформації, що міститься в реєстрі, не несе.Як пояснює Юрій Заремба, незважаючи на те, що достовірність інформації гарантується державою, про можливість отримання відшкодування від нього як від гаранта достовірної інформації, не може бути й мови.

Формально відповідальність за наявність в реєстрі помилок несуть держреєстратори, включаючи нотаріусів.Але, пояснює старший юрист МЮГ Astapov Lawyers Сергій Андрощук, ніякої фінансової санкції за помилки, допущені державним реєстратором, закон не містить, є тільки норма про те, що за виправлення технічної помилки, допущеної з вини заявника стягується збір урозмірі 55,12 грн.

Для того, щоб стягнути збитки з реєстратора, який допустив помилку, потрібно дві умови: відповідне рішення суду і наявність грошей у реєстратора.Але навіть якщо допустити, що суд визнає реєстратора винним, ймовірність реальної фінансової компенсації збитку невелика.Наприклад, якщо мова йде про державні реєстратори, то виплата повинна здійснюватися за рахунок бюджетних коштів, а їх, як підкреслює Олег Бойчук, ніколи не вистачає.

Відносно нотаріусів питання теж чітко не врегульовано.«В ідеалі, такі проблеми повинні покриватися професійної страховкою нотаріусів, але такий вид страхування не є обов’язковим і на практиці недостатньо поширений», – констатує Олег Бойчук.

Простіше запобігати

Як Мін’юст має намір вирішувати такий пласт проблем, залишається незрозумілим. На запит ABCnews у відомстві відповісти не змогли протягом трьох тижнів.

У свою чергу, у ринку є, що запропонувати для чиновників.«З огляду на методологію Doing Business, для поліпшення рейтингу України, необхідно розробити механізм запобігання помилок, а не механізм компенсації в разі їх наявності.Для цього потрібно оцифрувати всю інформацію про всі об’єкти нерухомості (зараз в Україні далеко не вся інформація про нерухоме майно знаходиться в реєстрі) і поліпшити програмне забезпечення реєстру, як це рекомендує зробити Doing Business », – пропонує Юрій Заремба.Адже запобігати помилкам набагато ефективніше ніж виправляти їх.

Джерело: abcnews.com.ua

,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно