Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Як оцінити ліквідність нерухомості?

7200.jpg
 

ЦЯкщо дохідність дозволяє заробити в процесі володіння активом, то ліквідність визначає, наскільки успішним буде вихід з інвестиційного проекту.

Ліквідність – це здатність активів бути швидко проданими за ціною, близькою до ринкової.Чим менший термін, що потребується для продажу, тим вище ліквідність. При цьому активи, що продаються зі знижками, ліквідними не рахуються, пише Tranio.

Наприклад, в Детройті пропонуються покинуті будинки за 500 доларів.Такі об’єкти можуть бути продані за даною ціною за короткі терміни, але вони не будуть вважатися ліквідними, тому що ціна пропозиції нижче ринкової. Але якщо продавець виставить на продаж ті ж об’єкти за 30-40 тисяч доларів, вони буде чекати свого покупця не один рік.

Справедливо і наступне правило: чим вище ліквідність, тим нижче прибутковість, і більшість інвесторів воліють ліквідні активи: їх можна швидше перетворити на “живі” гроші без збитків.

Самий ліквідний актив – це гроші, оскільки їх можна найшвидше обміняти на інші активи, і будь-які активи можна обміняти на гроші.

Другий за ліквідності клас активів – це цінні папери (державні облігації, акції великих компаній).Їх висока ліквідність пояснюється відносно невеликими витратами на придбання, відсутністю необхідності оформляти угоду юридично і тим, що купити і продати їх можна в будь-який час і в стислі терміни.

Найменш ліквідний клас активів – нерухомість.Це пояснюється наступними причинами:

– Висока вартість: для входу на ринок нерухомості зазвичай потрібно більше грошей, ніж для входу на ринок цінних паперів або металів;

– Складності в інформаційному просуванні на ринку: для продажу нерухомості потрібнопублікувати оголошення і розміщувати рекламу;

– Необхідність юридичного оформлення операцій;

– Тривала процедура оформлення угод: процес купівлі-продажу об’єктів нерухомості займає місяці;

– Фіксоване місце розташування;

– Ціна пропозиціїчасто нижче ціни продажу, оскільки покупці можуть вимагати знижки у продавців, які бажають укласти угоду швидше.

Ліквідність розраховується за складними формулами професійними оцінювачами.Інвесторам, які бажають дізнатися ліквідність придбаного об’єкта, слід звертатися в спеціалізовані фірми.

При визначенні ліквідності в розрахунок приймаються різні фактори, серед яких – розташування об’єкта, динаміка місцевого ринку і стан нерухомості.

Основні чинники, що підвищують ліквідність нерухомості:

– Фактори місця (близькість до транспортних вузлів, соціальним установам та об’єктам інфраструктури, низький криміногенний рівень і хороша репутація району, низьке безробіття, хороша екологія);

– Факториринку (перевищення попиту над пропозицією, висока активність і хороша місткість ринку, доступність, стійкість до зниження цін;

– Фактори об’єкта (невеликий вік об’єкта і мала ступінь зносу,

зручність об’єкта, облаштованість території).

– Інші фактори (інформаційний супровід, терміни проведення due diligence, супутні витрати на оформлення угоди, сезон продажу тощо

Велике значення також має країна, в якій розташована нерухомість.Наприклад, за даними компанії DTZ, в 2014 році ринками з самою ліквідною комерційною нерухомістю були визнані Великобританія, Швеція, Фінляндія, Німеччина і Люксембург. Ринки з найменш ліквідними об’єктами – Росія, Україна, Данія, Естонія та Італія.

Ліквідність об’єкта також залежить від того, до якого типу нерухомості він відноситься. Наприклад, квартири на рівноважному ринку тримаються приблизно два тижні, комерційні об’єкти, близько трьох місяців.У загальному випадку житлова нерухомість ликвиднее комерційної, оскільки вимагає меншого обсягу фінансових, юридичних і технічних експертиз в порівнянні з комерційними об’єктами, через що, відповідно, витрачається менше грошей на оформлення угоди і йде меншечасу. Крім того, вона менше залежить від коливань в економіці країни або регіону: житло потрібно людям навіть у кризу.

Серед житлових об’єктів найбільш ліквідними є однокімнатні квартири і студії економ-класу на будь-якому поверсі, крім першого, в центрі великих міст (Берлін, Відень, Лондон, Мюнхен та ін.), В крокової доступності від транспортних вузлів.

Приклад високоліквідної житлової нерухомості – квартири в кращих районах Берліна. Часом вони розпродаються менш ніж за добу. Так, якщо квартира знаходиться в околицях Курфюрстендамм і газета з оголошеннями вийшла вранці, то в 12:00 дня житло вже може бути продано.Буває, що на одну квартиру претендують відразу чотири покупця.

В цілому, чим більше і дорожче об’єкт, тим менше його ліквідність. Так, окремі квартири легше продати, ніж цілий прибутковий будинок.Офіси продаються швидше, ніж офісні будівлі, що окремо стоять невеликі магазини – швидше, ніж торгові центри.

З усіх типів нерухомості найменш ліквідні торгові центри та великі готелі, оскільки операції з ними одиничні – об’єкти цих типів відрізняються малими обсягами продажів, і за рахунок время- і ресурсозатратної процедури due diligence витрати на юридичний супровід вище, ніжпри покупці інших типів нерухомості.

Джерело: newbud.ua

, , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно