Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Як перевірити забудовника при купівлі квартири в новобудові

579689
 

Аналіз ринку нерухомості України показує: зараз налічується 108 проблемних житлових будівництв, – повідомили представники Асоціації постраждалих інвесторів. Люди, які вклали гроші в покупку квартир, не можуть заселитися роками. Їх тисячі. Нерідко вони відкладали для придбання довгоочікуваних метрів останні накопичення.

Як перевірити забудовника: які питання треба задавати, щоб уникнути неприємностей при виборі нового житла.

Крок перший – моніторинг сайтів і форумів

Перш за все, перевірте, чи не містять списки проблемних будівництв сподобався вам будинок. Сайт Асоціації постраждалих інвесторів наводить дані про виявлені проблеми об’єктів, а також про забудовників, які вже відзначилися неохайністю.

Такі сайти відзначають проекти з уже виявленими проблемами, з дуже високим рівнем ризику. Правда, розслаблятися рано, якщо ваш об’єкт там відсутній.

“Немає універсального рецепта, що гарантує перевірку забудовника на “благонадійність”. До того ж, сумніваюся, що можна себе убезпечити повністю. Ризики при інвестуванні в новобудови у нас поки що залишаються на відміну від розвинених ринків недвижимости”, – зазначив керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михаїл Артюхов.

Крок два – перевірки ріелторів

Михайло Артюхов зазначив: що мінімізувати ризики інвестування в новобудови можна різними шляхами:

– звернутися до професійних ріелторів, які “в ринку” новобудов, можуть провести аудит об’єкта;

– звернутися до професійного юриста з нерухомості;

– самостійно зібрати, перевірити інформацію про забудовника, її партнерів включаючи фінансові організації, які обслуговують проект.

“Можна гарантувати відсутність проблем, тільки якщо ви купуєте у забудовника квартиру із вже зданого в експлуатацію будинку. Тут ризиків немає. Але такі квартири істотно дорожче, ніж при інвестиції на самому початковому етапі (рівень котловану). Щоб прорахувати ступінь ризику, краще, перевіряючи забудовника, замовити консультацію юриста”, – порадила експерт ріелторської компанії Best & Seller Ірина Луханіна.

Такий аналіз ризиків юристом обійдеться від $ 300 до $ 800. Сума залежить не від формату об’єкта або його класу, а від прозорості роботи забудовника.

“Іноді юрист встигає за день підготувати консультацію, але буває, що пошук дозвільної документації займає тижні. Зазвичай чим більше таємниць навколо новобудови, тим частіше покупці, сплативши консультацію, вирішують все ж підшукувати житло з вторинного ринку”, – розказує Луханіна.

Крок третій – проаналізувати будівництво, перевірити репутацію

Михайло Артюхов дає загальні рекомендації тим покупцям, які прийняли рішення самостійно, без допомоги професійних експертів, купити квартиру у забудовника.

“Уявіть ситуацію, що будівництво зупинилося. Спробуйте зрозуміти, які чинники міг би привести до такого розвитку подій, а також оцінити їх вірогідність. Проаналізуйте скільки, які саме об’єкти забудовника були побудовані, введені в експлуатацію девелопером. Наскільки прозора пропонована фінансова структура угоди. Оцініть динаміку. Чи відповідає хід зведення об’єкта заявленому плану. Перевірте за допомогою інтернет-ресурсів (форумів інвесторів, профільних сайтів) репутацію забудовника”, – перерахував Михайло Артюхов.

Рекомендує звернути увагу на згадки про компанію, її перших осіб пресою старший юрист Dentons Анжеліка Лівицька. “Використовуйте інтернет, пошукайте інформацію про забудовника, особливо – про судові суперечки. Це дуже допоможе зрозуміти, наскільки чиста його репутація”, – зазначила вона.

Що потрібно питати у забудовника, вирішивши його перевірити

Якщо ж ви самі вирішили розібратися, вже вибрали активно будується (по фотомоніторінгу) будинок, юристи радять ставити кілька обов’язкових питань.

1) Чия земля, яке її призначення. Чи має забудовник документи, що підтверджують права на ділянку (рішення ради/розпорядження адміністрації). Чи є державний акт/свідоцтво на право власності/договір оренди або суперфіцію.

“Потрібно перевірити термін договору, цільове, функціональне призначення земельної ділянки. Якщо плануєте купувати квартиру, а контракт містить пункт, що на цій ділянці повинні будувати стадіон або офіс – це невиправданий ризик”, – порадила Анжеліка Лівицька.

На жаль, питання функціонального призначення – досить ризиковий. Поширена ситуація, коли ділянки виділялися десяток років тому рішенням місцевих рад для будівництва офісної нерухомості, але вимоги ринку за цей час змінилися – девелопер вирішив будувати житло. Однак місцеві ради не поспішають проводити через засідання ради рішення про зміну призначення ділянки. Навіть чудова команда архітекторів з будівельниками, безпроблемне фінансування не зможуть допомогти почати експлуатацію такого будинку. Як результат – житловий комплекс добудований, але інвестор в’їхати не зможе до досягнення компромісу з місцевою владою.

2) Дозвільні документи. Перевіряючи забудовника, обов’язково вимагайте проект, декларацію або дозвіл будівництва (декларація – для об’єктів 1-3 категорії, дозвіл – 4-5 категорії). Чи відповідає проект містобудівним умовам, обмеженням забудови земельної ділянки (чи не порушує будується нерухомість умови які їй ставить архітектура міста).

Хто проектував будинок: перевірити наявність сертифікату у проектній організації, кваліфікаційні атестати у архітекторів, конструкторів, інженерів.

“Зверніть увагу на кількість поверхів майбутнього будинку. Якщо планується будівництво десятиповерхового будинку, а вам пропонують квартиру з 18 одного поверху – це “дуже неправильний мед”. У нього гарантовано будуть проблеми з введенням в експлуатацію”, – попереджає Лівицька.

3) Хто фінансує будівництво: перевірте рейтинг надійності пов’язаного банку (публічна інформація). Вивчіть схему залучення коштів фізосіб.

У нас дозволені чотири механізму: через Фонд фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій із нерухомістю (ФОН), інститути сумісного інвестування або через випуск цільових облігацій. Правда, єдине, що у своїй гарантується, – зібрані у інвесторів кошти підуть саме на будівництво.

“Жоден з цих механізмів не передбачає можливості повернення інвестиції на вимогу до закінчення будівництва, тим більше – своєчасності здачі будинку”, – зазначив юрист Constructive Lawyers Олександр Босенко.

Однак, за оцінками експертів, найчастіше використовують ще одну схему – продаж майнових прав. Цей варіант не гарантує навіть захист від того, що одну і ту ж квартиру продадуть декільком інвесторам. Судами подібні договори не визнаються такими, що гарантують отримання квартири навіть при введенні об’єкта в експлуатацію.

Джерело: ubr.ua

, , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно