Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Як побудувати успішний торговий центр в Україні

8767.jpg
 

Незважаючи на нестабільність політико-економічної ситуації, реалізувати успішний проект в Україні цілком можливо.Експерти DTZ проаналізували план девелопменту оптимального торгового центру «з нуля» і до моменту його відкриття на прикладі деяких ключових етапів розвитку ТРЦ Forum Lviv, в якому компанія брала участь з самого початку.

Ключовими етапами девелопменту ТРЦ є:

1.Об’єктивно оцінюємо, що ми маємо на вихідному етапі

Аналізуємо ділянку на предмет його найкращого використання, оцінюємо необхідні фінансові ресурси, а також аналізуємо світову практику девелопменту об’єктів торговельної нерухомості.Якщо ділянка підходить для будівництва торгово-розважального центру, але необхідно проектне фінансування або спеціалізований досвід світового рівня, залучаємо стратегічного партнера.

При виборі стратегічного партнера важливо звернути увагу на досвід компанії та її репутацію на ринку.

Володимир Мисак, директор департаменту ринків капіталу в компанії DTZ розповідає: «У 2007 році в компанію DTZ звернувся Володимир Женчак, власник компанії« Галерея Центр ». У власності компанії була земельна ділянка, розташований в центральній частині Львова.Оскільки пан Женчак вже мав досвід реалізації комерційних об’єктів на локальному ринку, то він розумів, що ділянка підходить для будівництва якісного торгово-розважального центру.Для успішної реалізації проекту було прийнято рішення співпрацювати з досвідченим стратегічним партнером-девелопером, і саме залучення такого учасника в проект стало завданням для компанії DTZ.

Після проведення експертного експрес-аналізу, що підтвердив доцільність будівництва на даній ділянці об’єкта торговельної нерухомості, компанія DTZ зайнялася пошуком партнера для даного проекту.За досить короткий термін, об’єктом зацікавилася компанія Multi Development – відомий і досвідчений нідерландський девелопер, у портфелі якого на той час була велика кількість якісних торгово-розважальних центрів у Європі та Туреччині.Результатом успішних переговорів, стало формування спільного підприємства для розвитку ТРЦ Forum Lviv ».

Володимир Женчак, власник компанії «Галерея Центр», ділиться досвідом: «На початковому етапі досвід компанії DTZ був дуже корисним при визначенні оптимального партнера (девелопера) для реалізації проекту, оскільки в 2007 році в Україні було представлено багато різнихдевелоперських компаній, і вибір найкращого партнера для даного проекту – це заслуга компанії DTZ ».

2.Розробляємо оптимальну комерційну та архітектурну концепцію ТРЦ і тестуємо попит орендарів, приділяючи належну увагу показниками майбутньої прибутковості об’єкта

Якщо висновки початкового аналізу про найкращому використанні ділянки вказують на те, що ділянкапідходить для будівництва торгового центру, визначаємо його оптимальну концепцію.

Хороша концепція ТРЦ повинна враховувати:

• характеристики ділянки і його розташування

• цільову аудиторію

• попит з боку орендарів

• справжні і майбутні ринкові умови

Крім цього, концепція повинна бути реалізованої і гнучкою, забезпечуючимаксимальну можливу прибутковість в довгостроковій перспективі та інвестиційну ліквідність об’єкта.

Далі, на підставі ретельно пророблений загальної комерційної концепції ТРЦ розробляємо його архітектурну концепцію.Оптимально співпрацювати з відомим архітектурним бюро, який має досвід реалізації саме проектів у сфері торговельної нерухомості не тільки в Україні, а й на світових ринках.У разі ТРЦ Forum Lviv, архітектурну концепцію розробило власне архітектурне бюро Multi Development – T + T.

Однак незалежно від репутації і досвіду архітекторів процес розробки архітектурної концепції повинен включати в себе взаємодію з агентами по оренді.Це дозволить впевнитися, що загальний дизайн і, особливо, планування і розміри блоків відповідають потребам локального ринку.Команда DTZ була залучена в процес розробки архітектурної концепції ТРЦ Forum Lviv, а саме, в аналіз планувань і прогнозування прибутковості в залежності від обраної концепції.

3.Починаємо роботи по залученню орендарів в проект

Починаючи з самого раннього етапу реалізації, якісний торгово-розважальний центр створюється в тісному контакті з ключовими орендарями.Саме їхні вимоги враховуються при розробці концепції, і у вже існуючу концепцію вносяться зміни, якщо того вимагають ринкові умови.

Після фіналізації концепції починається процес підбору «якірних» брендів, і оператори переходять до підписання попередніх договорів оренди.

Функцію роботи з орендарями в більшості випадків доцільно віддати спеціалізованої компанії, яка володіє хорошими знаннями локального ринку та досвідом реалізації успішних ТРЦ, а також бездоганною міжнародною репутацією.

У ТРЦ Forum Lviv компанія DTZ займалася підбором орендарів в якості со-ексклюзивного агента, а також надавала рекомендації щодо оптимізації планувальних рішень, виходячи з особливостей динаміки українського ринку.

«ТРЦ Forum Lviv був привабливий для орендарів завдяки багатьом факторам: правильно розробленої концепції, спочатку сильному складу орендарів (tenant-mix), вдалою локації, репутації компанії-девелопера.Відповідно, за умови грамотної організації всіх етапів процесу девелопменту ТРЦ, інтерес з боку рітейлерів може бути високим, навіть незважаючи на складну економічну ситуацію в країні », – коментує Антоніна Пучко, Директор департаменту торговельноїнерухомості в компанії DTZ України.

4. При необхідності, залучаємо в проект фінансового партнера

Нерідко вже в процесі девелопменту ТРЦ виникає потреба в додатковому проектному фінансуванні. Залучення нового капіталу – це продаж частки в проекті.

У ТРЦ Forum Lviv, компанія DTZ допомогла партнерам Multi Development і «Галерея Центр» залучити важливого міноритарного партнера – компанію «Будхаус Груп».

Володимир Мисак зазначає: «Складність угоди полягала в тому, що компанія-партнер повинна була відповідати високим квалификациям згідно з вимогами Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР), кредитующего проект девелопменту ТРЦ Forum Lviv на суму понад 50млн євро ».

5. Вводимо об’єкт в експлуатацію

На даному етапі відбувається підписання основних договорів оренди та отримання права на введення об’єкту в експлуатацію.

«Зазвичай на даному етапі ми допомагаємо девелоперу контролювати різні процеси.Зокрема, ми продовжуємо комунікувати з орендарями з метою упевнитися, що вони закінчать ремонтні роботи і будуть готові до відкриття в терміни, а всі договори оренди будуть підписані відповідно до узгоджених раніше умовами », – ділиться досвідом АнтонінаПучко, директор департаменту торговельної нерухомості в компанії DTZ України.

6. Плануємо запуск ТРЦ

І, на завершення, немаловажним фактором є грамотна організація урочистого відкриття торгового центру.Необхідно використовувати всі можливі ресурси для забезпечення високої заповнюваності площ ТРЦ і максимізації кількості відвідувачів у день відкриття. Також при плануванні запуску проекту важливо правильно вибрати час старту.Найсприятливіший час для відкриття ТРЦ – початок нового сезону (SS або FW).

Додатковим фактором успіху може стати отримання підтримки з боку місцевої влади.

«Говорячи про урочистому відкритті ТРЦ Forum Lviv можна відзначити, що успішний запуск проекту став можливим як завдяки компанії Multi Development та її партнерам, так і завдяки проактивного і позитивному підходу самого міста Львова в питаннях залучення та підтримкиінвесторів. Даний проект є одним із прикладів девелопменту у Львові, коли саме місто активно підтримує своє інвестиційний розвиток », – зазначає Нік Коттон, Керуючий директор компанії DTZ України.

Висновок: Успіх проекту на всіх етапах в чому залежить від правильно підібраної команди на старті.Часто для компаній дуже витратним є вміст у штаті відповідних професіоналів, у зв’язку з чим на ринку існує практика залучення спеціалізованих компаній (консультанти, керуючі компанії, архітектурні бюро, консультанти з технічнихпитань та ін.) на час реалізації певного проекту.

При підборі учасників проекту важливо керуватися такими принципами:

• кількість успішно реалізованих проектів «з нуля», їх довгострокова операційна і комерційна ефективність;

• професійний досвід і знання;

• репутація компанії налокальному та міжнародному ринках.

Враховуючи те, що правильно обрана локація, дизайн-проект об’єкта і набір орендарів у комплексі мають найбезпосередніший вплив на майбутній успіх проекту, важливо зібрати професіоналів даних сфер на ранніх етапах проекту.Це дасть можливість максимально якісно розробити концепцію з урахуванням усіх аспектів роботи майбутнього ТРЦ.

І наостанок порада від Володимира Женчака, власника компанії «Галерея Центр»: «В умовах українського ринку запорукою успішної реалізації ТРЦ є професіоналізм, терпіння, наполегливість, а також уміння ризикувати.Лише ті, хто зуміє грамотно прорахувати майбутнє ринку, зможуть реалізувати успішний проект.Також важливо у важких умовах сучасного ринку девелопменту мати професійного локального партнера для вирішення величезної кількості проблем, які виникають як на початковій стадії проекту, так і в процесі будівництва ».

Джерело: abcnews.com.ua

,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно