Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Як правильно скласти завдаток покупцеві квартири

Golden scales of justice, gavel and books on brown background
 

Відповідно до норм Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) завдатком є ​​грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (продавцю квартири) боржником (покупцем квартири) в рахунок належних з нього за договором платежів, у підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.

Таким чином, завдаток одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов’язань, так би мовити, гарантія виконання зобов’язань з боку продавця, що важливо для покупця.Оскільки в разі порушення зобов’язань з боку продавця, завдаток покупцеві повертається в подвійному розмірі. У разі ж невиконання зобов’язань самим покупцем, внесена ним сума завдатку залишається у продавця.

АЛЕ! Відшкодування покупцеві завдатку в подвійному розмірі буде можливо лише в тому випадку, коли, по-перше, договірні відносини між покупцем і продавцем оформлено відповідно до вимог цивільного права, а саме в письмовій формі (ст. 547 ЦК України), а по-друге, коли при його оформленні буде чітко вказано, що грошова сума, яка передається продавцеві, є завдатком, інакше в іншому випадком це буде аванс.

Як оформити передачу «завдатку», щоб надалі не опинитися і без квартири, і без грошей?

Частими на практиці є випадки передачі завдатку за укладеними «юридично незахищеними», на мій погляд, договорами про завдаток, договорами про наміри, або ж взагалі на підставі простих розписок. Усе це надалі призводить до затяжних судових процесів, рішення по яких приймаються далеко не на користь покупця.

В якій формі оформити передачу завдатку?

Виключно в письмовій формі. Причому, мова не йде про банальну розписку про отримання грошових коштів. Розписка в даному випадку не буде допустимим доказом оформлення угоди по забезпеченню зобов’язання в письмовому вигляді. Іншими словами, умова про завдаток необхідно прописати в самому (основному) договорі, який їм і забезпечується, а також угоду про завдаток можна оформити шляхом укладання додаткової угоди до основного договору.

Які документи необхідні для оформлення завдатку?

Як вже говорилося раніше, юридично правильним способом оформлення завдатку є або його вказівка в основному договорі, або ж в додатковій угоді до основного договору купівлі-продажу квартири. Тому невід’ємним етапом оформлення завдатку є безпосередньо наявність повного пакету документів як на об’єкт нерухомості, так і документів, що посвідчують сторони даної угоди (продавця і покупця).

Отже, покупець від продавця повинен запросити:

оригінал паспорта та ідентифікаційного коду;

оригінал документів на квартиру (це може бути договір дарування, свідоцтво про права на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, нотаріально засвідчений договор купівлі-продажу квартири, свідоцтво про право власності, рішення суду, інформаційна довідка з Державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно);

документи за технічною характеристикою об’єкта (довідка БТІ). Перевірте дані з документами, так як нерідко бувають випадки, коли було проведено перепланування, але документи не були приведені у відповідність до чинного законодавства. А також документи від органів архітектурно-будівельного контролю, раптом об’єкт не введений в експлуатацію, інформація відповідно незафіксована в державних реєстрах. Це надалі може стати каменем спотикання, що збільшує як матеріальну сторону угоди, так і її часові рамки;

документи, засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб, про смерть, шлюбний договір);

інформацію про наявність неповнолітніх дітей та їх прописку в даній квартирі (оскільки процедура виписки неповнолітніх дітей більш довга і вимагає узгодження з органами опіки та піклування місцевих (районних) органів виконавчої влади).

Більш того, Ви також можете самостійно перевірити ще раз дані по об’єкту (в т.ч. наявність обтяжень по майну) через Держреєстр речових прав на нерухоме майно, використовуючи дані як по продавцеві (ідентифікаційний код і паспортні дані), так і за адресою об’єкта (квартири), і це, в свою чергу, буде на порядок дешевше послуг нотаріуса, який також це зможе перевірити ще раз в останній момент укладання угоди купівлі-продажу (https://kap.minjust.gov.ua).

Важливою може бути інформація про наявність судових спорів по об’єкту. В даному випадку можна пошукати інформацію в Єдиному реєстрі судових рішень. Єдине, що дані фізособи (його П.І.Б.) у відкритому доступі відсутні, але за адресою та ідентифікаційним даними об’єкта нерухомості можна спробувати промоніторити дані (пошукова система дуже проста у використанні: http: //www.reyestr.court.gov .ua /).

У момент оформлення завдатку покупцеві при собі ж необхідно мати паспорт та ідентифікаційний код, документи, що засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб або про його розірвання).

Зіставте дані, зазначені в документах, що засвідчують особу продавця, з даними, зазначеними в правовстановлюючих документах, наявність дописок, описок, і т.д.

Чи існують законодавчо встановлені терміни, протягом яких необхідно передати задаток?

Чинним законодавством не встановлено ні мінімальні, ні максимальні строки внесення завдатку. Це все обумовлюється сторонами (покупцем і продавцем). На час проведення угоди впливають як об’єктивні, так і суб’єктивні причини, а завдаток в даному випадку є способом забезпечення угоди. До причин, які впливають на терміни, можна віднести фактичну готовність усіх документів на квартиру (довідок-характеристик, форми № 3, довідок про наявність або відсутність боргів, виписки з квартири і т.д.). Головне в даному випадку – вказати всі ці моменти в договорі, оскільки в разі невиконання зобов’язання, кожна зі сторін несе відповідальність (покупець втратить суми завдатку, а продавцеві доведеться повернути його в подвійному розмірі). Бажано прописати в договорі окремим розділом форс-мажорні обставини, в разі настання яких мова про штрафні санкції йти не може.

В якому розмірі повинен бути переданий завдаток?

Як і у випадку з термінами передачі завдатку, законодавством не передбачено його чіткого розміру. Виходячи з практики, розмір завдатку може варіюватися від 2% до 5% (рідко) вартості квартири. Але необхідно враховувати, що на вартість квартир в цілому може вплинути ситуація на ринку нерухомості, зокрема, квартири можуть зрости в ціні, і в такому випадку, продавцеві може бути не вигідно виконувати умови договору по вже домовленій ціні, а простіше повернути завдаток навіть в подвійному розмірі, але при цьому залишитися в плюсі ​​при продажу квартири за більш високою ціною, а Вам доведеться шукати інші варіанти, можливо, навіть менш привабливі.

Термін передачі завдатку в свою чергу може зіграти на руку продавцю.Так, у разі продажу об’єкта нерухомості, володіння яким здійснюється протягом 3 років, дохід від даної угоди не оподатковується, за умови укладання угоди протягом звітного податкового року. Тому в даному випадку з позиції продавця Вам може бути запропоновано встановити тимчасові рамки цих положень (залежно від фактичного строку володіння квартирою).

Якщо зобов’язання не виконується, що відбувається із завдатком?

Правові наслідки порушення або припинення зобов’язання, забезпеченого завдатком, врегульовані в статті 571 ЦКУ. Зокрема, якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника – завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, то він (кредитор) зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку (його вартості, якщо завдаток виражений в рухоме майно). Крім цього, частиною другою ст.571 ЦКУ передбачено, що сторона, яка винна в порушенні зобов’язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, що перевищує розмір (вартість) завдатку, якщо інше не передбачено договором. Також слід звернути Вашу увагу на положення статті 627 ЦКУ, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому, якщо в договорі Ви вказуєте, що в разі розриву договору, сума відшкодування дорівнюватиме вартості квартири, це не суперечить свободі договору, інша справа, чи піде на це продавець, розуміючи ризики, і в будь-якому випадку, щоб збитки були відшкодовані в такому розмірі, доведеться для початку довести, що вони реально були заподіяні саме в таку суму.

Чи необхідно нотаріальне посвідчення правочину щодо забезпечення зобов’язань?

Умова щодо обов’язкового нотаріального посвідчення угод щодо забезпечення зобов’язань чинним законодавством не передбачено. У свою чергу, ви маєте повне право вимагати нотаріального посвідчення даної угоди, оскільки дане право Вам надано в силу положень п. 4 ст. 209 ЦК України, згідно з яким, на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Крім того, нотаріальне посвідчення правочину щодо забезпечення зобов’язань можливо в разі, якщо умова про завдаток прописано в самому змісті договору, обов’язковість нотаріального посвідчення якого передбачена законодавством, а також у разі забезпечення зобов’язань за договором купівлі-продажу квартири шляхом складання та підписання додаткової угоди до основного договору. В такому випадку, дана угода має бути обов’язково нотаріально посвідченою відповідно до вимог ст. 654 ЦК України, згідно з якою зміна договору вчиняється в тій же формі, що і договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом, або не випливає із звичаїв ділового обороту.

Чи є ще варіанти оформлення завдатку?

Вам запропонували укласти договір про завдаток, посилаючись на положення ст. 6 ЦК України (щодо права сторін укласти договір, непередбачений законодавством, і врегулювати взаємини на власний лад). В даному випадку застосовувати його до угоди купівлі-продажу квартири не можна. Оскільки цією ж статтею встановлено рамки таких дій, а саме сторони не вправі так чинити, якщо це прямо заборонено законом або суперечить суті відносин сторін. Тому, висновок – такий спосіб договору завдатку суперечить його суті, завдатком можна забезпечити тільки вже ті зобов’язання (ст. 570 ЦК України), що існую.

Сплата завдатку за договором про намір (попередній договір).

Ще одним, на перший погляд, досить-таки юридично прийнятною формою оформлення завдатку, може бути договір про намір (попередній договір).

АЛЕ! Договір про намір (попередній договір) не належить до грошових зобов’язань, він всього лише передбачає зобов’язання його сторін укласти в подальшому основний договір. А таке зобов’язання не є грошовим і тому забезпечувати його завдатком не можна.

Запорукою можна забезпечити тільки таке грошове зобов’язання, яке вже існує. Наприклад, за договором купівлі-продажу квартири грошове зобов’язання виникне тільки після укладення такого договору та його державної реєстрації відповідно до закону.

Тому, якщо ви вирішили купити квартиру, дотримуйтеся зазначених вище рекомендацій, як то кажуть, «попереджений – значить озброєний».

Джерело: lexliga.com

, , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно