Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Зміни в ЖКГ: пора знайомитися з сусідами

4763.jpg
 

1 липня набирає чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Прихильники і противники документа вже назвали його революційним.І якщо перші переконані, що він надає мешканцям багатоповерхівок більше важелів для управління спільним майном, то другі звинувачують чиновників у бажанні перекласти на власників квартир всю відповідальність за утримання житлового фонду.У тому числі – і матеріальні витрати, пов’язані з проведенням капремонту висоток радянської забудови.

Право вибору або його ілюзія?

Як уже писав «Голос України», чи не основне нововведення прийнятого закону – чітко прописана норма: управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.Тепер власників квартир вже законом зобов’язали піклуватися про зміст не тільки своїх квадратних метрів, а й загального майна – місць загального користування, стін, електричного, сантехнічного та іншого обладнання всередині будинку. Діряві дахи, підтоплені підвали, іржаві труби внутрішньобудинкових мереж – це все стане головним болем самих жителів. «Співвласники зобов’язані забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства в частині проведення реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів», – йдеться в законі.

За рішенням співвласників управління будинком може бути передано чи об’єднанню співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), або заданої мешканцями керуючому.Їм, як визначено в законі, може бути фізична особа – підприємець або ж юридична особа, «яка за договором з співвласниками забезпечує належне утримання і ремонт загального майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території».Вибирати керуючого, узгоджувати перелік послуг і суми витрат, укладати договори з керуючим – з 1 липня це повноваження зборів співвласників будинку.

Здавалося б, нарешті споживачам надали право вибору.Вони самостійно можуть визначити кращого серед керуючих: того, хто запропонує найкращий набір послуг за найбільш низькими цінами. Правда, є кілька нюансів. Рішення буде вважатися прийнятим, якщо за нього проголосують власники 75% загальної площі будинку.Щоб вирахувати ці необхідні відсотки, доведеться чимало попрацювати, і не тільки з калькулятором. Для розрахунків потрібно мати всі необхідні вихідні дані, насамперед – інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку і площі таких квартир і приміщень. За словами експертів, вже на цьому етапі можливі «заминки». Хоча новим законом і передбачено, що співвласники мають право безоплатно здобувати цю інформацію, але порядок не виписаний.

Окреме питання – стара забудова. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно ведеться тільки останні два роки.І відомості в ньому будуть міститися в основному про ті об’єкти, з якими здійснювали хоч якісь дії – дарування, відчуження, отримання у спадок і т. П. Про решту квартирах даних в єдиному реєстрі може просто не бути.

Але навіть якщо всю необхідну інформацію зберуть, голоси поділять, то чи буде з кого вибирати? Ринок, на якому б керуючі конкурували між собою за якістю і вартістю послуг, для нас поки – тільки мрія.Тому, припускають експерти, керуючими залишаться ті ж старі ЖЕКи, просто названі по-новому. Чи зміниться якість надаваних ними послуг – це ще треба буде подивитися. Але в тому, що їх вартість зросте, сумнівів майже немає.У гіршому випадку в гру вступлять агресивні приватні компанії, зацікавлені у швидкій прибутку, а не в результаті. І вже у них з боржниками розмови будуть короткі …До речі, згідно з діючими на сьогоднішній день «Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд», послуги з управління будинком відносяться до третьої групи ЖКП, а отже, ціни / тарифи на них визначаються виключно задоговором (домовленістю сторін). І скаржитися на їх необгрунтованість буде нікому …

Мрія для міських голів

На роздуми про те, хто буде управляти будинком надалі, співвласники отримають один рік.Вже з 1 липня 2016-го, якщо вони не зберуться з думками і не вирішать, хто «керуватиме» їхнім будинком, рішення за них візьмуть … місцева влада. За результатами конкурсу чиновниками буде обраний керуючий для конкретного будинку, з ним узгодять ціну і підпишуть річний договір.Умови проведення конкурсу ніде не прописані. Тому, припускають експерти, будинки просто передадуть в управління «потрібним» фірмам.

– Це злочинний закон, який проштовхнули певні лобістські сили, що отримали, на превеликий жаль, підтримку у Верховній Раді. Він дуже подобається міським головам, адже дозволяє їм перекласти проблему капітального ремонту з муніципалітетів на людей.Сказати – ми вам нічого не винні, це ваші будинки, забирайте і робіть, що хочете, – говорить Олексій Кучеренко, голова всеукраїнської асоціації «Спілка власників житла». За його словами, закон стане дуже серйозною проблемою для мешканців багатоповерхівок.Розпочнеться, мовляв, переділ ринку житла: на тлі неврегульованості і непрозорості тарифоутворення, незахищеності споживачів перед монополістами і з непрацюючою судовою системою будинки будуть передаватися «своїм» приватним структурам, власники почнуть грузнути вборгах … «Буде біда!» – занепокоєний експерт.

Юристи радять включатися в процес

Що робити і як себе убезпечити від недобросовісних керівників і тих, хто за ними стоїть, експерт … не знає.Створювати ОСББ і брати на себе управління будинком – варіант хіба що для нових багатоповерхівок і аж ніяк не для мешканців квартир старої забудови.

Але що поробиш: можливість ветувати закон втрачена. 1 липня він набирає чинності.У власників квартир є рік, щоб самостійно вибрати керуючого свого будинку. І якщо вони не включаться в процес, можуть дорого за це заплатити, припускають юристи.Новий закон передбачає право вільного доступу співвласників до технічної документації на будинок, в тому числі – і до інформації про стан майна. Юристи радять цим правом скористатися.Щоб як мінімум оцінити, в якому стані знаходиться багатоповерхівка, і хоча б приблизно зрозуміти, що потрібно робити: терміново ремонтувати, підтримувати або ж вкладати кошти в модернізацію.Питання це стане дуже болючим, адже, за статистикою, як мінімум 30% багатоквартирних будинків в країні потребують негайного капітального ремонту.«Слід пам’ятати: хоча в новому законі про це не казано, але статті 10 Закону України« Про приватизацію державного житлового фонду »поки не скасовували.А тому норма про зобов’язання попереднього (на момент приватизації) власника будинку брати участь у фінансуванні його першого капітального ремонту існує.Цією можливістю варто спробувати скористатися », – радить юрисконсульт« Голосу України »Богдан Лавренюк.

Чого точно не вистачає в законі – так це норм про відповідальність керівників перед співвласниками будинку.Юристи закликають ці пункти добре прописати в тексті договору. Як варіант, можна вимагати від керуючого застрахувати його відповідальність на випадок помилок чи прорахунків.«Найголовніше – щоб співвласники будинків зрозуміли: якщо їм нав’язують необхідність співпрацювати з приватною структурою, то це має відбуватися на взаємовигідних умовах.Все – від переліку послуг та оплати до способу контролю за виконанням керуючим своїх обов’язків і компенсацій за неналежним чином надані послуги – повинно бути прописано в договорі », – говорить Б. Лавренюк.

От тільки чи знайдеться керівник, бажаючий підписати такий договір і сприймати мешканців будинків як повноцінних суб’єктів договірних відносин? Є рік на пошуки і на надію.А між тим можновладці ще мають довести, що справді за допомогою цього закону вирішили взятися за реформування ЖКГ, а не за переділ ринку. Як? Створивши умови для появи реального ринку з надання житлово-комунальних послуг.Адже без усього цього ініціатива змусити власників квартир за рік навчитися приймати ефективні рішення з управління багатоповерхівками схожа на спробу навчити дитину плавати в басейні, наповненому хижаками.

Коментар юриста

«Прийнятий закон насправді зачіпає багато важливих моментів діяльності ОСББ. Наприклад, законодавці спробували вирішити земельне питання.У прикінцевих положеннях закону вносяться зміни, зокрема, до Земельного кодексу України: «Земельні ділянки, на яких знаходяться багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія …передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку ». Але порядку передачі ще немає, його повинен додатково затвердити Кабмін.А якщо втрачена технічна документація на будинок або в населеному пункті відсутній Генеральний план – хто буде визначати межі прибудинкової території? Що стосується способів управління будинком, то тут також виникають питання.Законом передбачена можливість приймати рішення з управління багатоповерхівкою зборами співвласників. Вони зможуть розпоряджатися спільним майном, зокрема прибудинковою територією та нежитловими приміщеннями.Зборів співвласників будуть приймати рішення про проведення поточного і капітального ремонтів та виборі підрядників для виконання таких робіт, а також встановлювати перелік і розмір витрат на управління будинком.Процедура скликання зборів, прийняття рішення детально описана в законі. Але немає відповіді на ключове питання: як це все оформляти юридично?Механізм управління через збори співвласників багатоквартирних будинків та прийняття ними колективних рішень шляхом отримання певної кількості голосів дає підстави багатьом фахівцям побоюватися, що без створення юридичної особи такий спосіб може призвести доспекуляціям з підписами. Також небезпека криється в ймовірності проведення паралельного зборів для просування потрібних рішень. Експертиза ж підписів і судова тяганина для простих громадян – нині задоволення не з дешевих.

Незважаючи на те, що автори закону намагалися усунути ризики, пов’язані з його втіленням в життя, все ж слід звернути особливу увагу співвласників на необхідність дуже уважного підходу до участі у зборах з питань управління майном будинку, дооформлення відповідної документації, до обсягу прав, які надаються керуючому, і, зрозуміло, – до вибору керуючого або правління ОСББ. Адже, на жаль, можливості для обману або обкрадання співвласників будинку залишаються ».

Джерело: golos.com.ua

, ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно