Новости недвижимости Украины

Недвижимость, бизнес и деловая жизнь. Доставка новостей "на дом".

Подорожчання для українців в 2 рази

11712.jpg
 

До старту масштабної житлової реформи в Україні залишилося менше місяця. Вже з 1 липня управляти багатоповерхівками повинні об’єднання власників багатоквартирних будинків (ОСББ) або вибрані мешканцями керуючі компанії.

А якщо громадяни не потурбуються ні про те, ні про інше, місцева влада призначать кожному будинку керуючого, обраного на конкурсі. Їм може виявитися все той же ЖЕК, який змінив вивіску, або інша контора.

Але гарантій того, що нові-старі управлінці будуть сумлінно виконувати свої обов’язки немає. Більш того, експерти серйозно заговорили про небезпеку різкого підвищення комуналки, так що багато українців ризикую просто “не потягнути” платіжки і можуть втратити житло.

І, варто відзначити: у нечистих на руку управителів буде чим поживитися. Адже, незважаючи на те, що в українців було більше року на створення ОСББ, на сьогоднішній день їх всього 18 тис., підрахували в громадянській мережі ОПОРА. Тобто, фактично без господаря залишаються понад 140 тис. українських багатоповерхівок.

Що зміниться “Відповідно до закону” Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”, якщо власники квартир не приймуть рішення про форму управління будинком до 1 липня 2016 року, місцева рада призначить керуючого цим будинком, а також буде самостійно визначати постачальників комунальних послуг протягом наступного року (з можливим щорічним продовженням повноважень керуючого)”, – пояснює юрист корпоративної практики ЮК “Алексєєв, Боярчуков і партнери” Тетяна Сакал.

Але, як стверджує адвокат Тетяна Монтян, українці досить швидко відчують зміни в платіжках. “Замість звичних реквізитів ЖЕКу з’являться рахунки і назва нової фірми. І сума в платіжці може виявитися більше”, – каже Тетяна Монтян.

Розцінки на комунальні послуги можуть зрости, як мінімум, в 1,5-2 рази, вважає депутат Київради, голова правління ОСББ по вул. Тичини 16/2 в Києві Валерій Гуманенко. За його словами, комуналка подорожчає в будь-якому випадку, навіть якщо вдома не встигнуть призначити управителя.

“У нас в питанні комунальних тарифів завжди було дуже багато політики. Наприклад, рік тому столична влада пообіцяла не підвищувати тарифи на обслуговування будинків. Але в минулому році двічі піднімалися розцінки на електроенергію. А це освітлення місць загального користування та робота ліфтів. Зростає також мінімальна зарплата та інші витрати, з яких складається собівартість обслуговування. Тому підвищення тарифів буде неминучим і різким”, – пояснює Гуманенко.

Але новопризначені приватні управителі за законом мають право закласти 10% рентабельності в тариф. А загальновиробничі та адміністративні витрати компанія, згідно з постановою уряду №869 від 1 червня 2011 р. може занести в рахунок у розмірі 140-200%, додає експерт.

“Наприклад, прорахують скільки двірників і прибиральниць потрібно утримувати за нормативами. Хоча в реальності може досить було б не трьох, а, скажімо, одного двірника”, – припустив Валерій Гуманенко.

Згодом підвищення комунальних платежів може досягти таких масштабів, що нові платіжки стануть непідйомним вантажем для небагатих мешканців, і, в підсумку, вони ризикують навіть втратити свої квартир.

Комунальне рабство

Керуюча компанія може претендувати на приватизовані квартири громадян, скажімо, взявши комерційний кредит на капітальний ремонт конструкцій будинку. Як правило, всі багатоповерхівки старше 50 років, потребують ремонту даху та несучих конструкцій, а також заміни комунікацій.

Діючі нормативи розрахунку тарифу на обслуговування будинків не враховують капітальні витрати на ремонт, так як на цей тариф нараховуються субсидії і пільги, які фінансуються з держбюджету. “Акумуляція коштів на капремонт буде означати ще й сплату з кожної гривні 20 коп. ПДВ і 19 коп. Податку на прибуток, а це невигідно жодній керуючої компанії”, – говорить Валерій Гуманенко.

Тому з кінця дев’яностих всі капремонти проводилися за бюджетні гроші і то лише в крайніх, аварійних випадках.

Але новий приватний управитель цілком може замовити технічну експертизу будинку і взяти кредит на капремонт. А потім затвердити в управлінні цінової політики міської адміністрації в складі тарифу вартість обслуговування цієї позики. “І вийде, що за обслуговування будинку бабуся буде платити 5 грн./кв. м, а за користування кредитом ще 50 грн./кв. м. Це комунальне рабство”, – говорить Гуманенко.

Якщо ж мешканець вирішить продати таку квартиру, то її вартість ризикує опинитися істотно нижче, ніж на аналогічну, але необтяжених рекордними комунальними платежами, житло.

Тому, як зазначають юристи, велика ймовірність, що такі квартири спробують скупити самі керуючі компанії.

“Якщо не платити за рахунками, то квартиру можуть відібрати за судовим позовом керуючої компанії за допомогою приватної виконавчої служби, яку зараз впроваджує Мін’юст”, – зауважила Тетяна Монтян.

До групи ризику потрапляють мешканці старих будинків в центрі міста, де вартість квадратного метра дуже висока, а також старих малоповерхових будівель, на місці яких можна звести житлову висотку без зміни цільового призначення ділянки.

Є і більш прості методи відбирання приватизованих квартир. Наприклад, зібрані кошти керуюча компанія може не витрачати на ремонт будівлі, а просто вивести гроші з рахунків, а компанію довести до банкрутства. Кредитор же отримає повне право вимагати компенсації квартирами.

“Особливо велика ймовірність такого сценарію в хрущовках, де ремонт дуже дорогий, а мешканці бідні. Тому з таких будинків будуть викачувати по максимуму, а потім кидати напризволяще”, – припускає голова громадської організації “Кияни, об’єднуємося!”, – юрист Олександр Дядюк.

За його словами, багато недоробок закону стануть помітними тільки після запуску механізму призначення керівників компаній. “Це дуже велике поле для зловживань і рейдерства”, – вважає юрист.

Краще об’єднатися

Найбільш дієвим методом захисту інтересів мешканців приватизованих квартир експерти називають створення ОСББ.

По-перше, як зазначає Валерій Гуманенко, ОСББ є неприбутковою організацією. Отже, у нього немає норми рентабельності, додатково закладається в тариф. По-друге, є можливість накопичувати кошти для ремонту будівлі без сплати ПДВ і податку на прибуток. “Більш того, з 1 січня 2016 року навіть кошти від оренди приміщень, якщо вони направляються на утримання будинку, не повинні обкладатися податком на прибуток”, – пояснює Валерій Гуманенко.

По-третє, київські ОСББ мають право на компенсацію з міського бюджету 70% витрат на підвищення енергоефективності будівель.

Однак і тут є свої складності. За словами Тетяни Монтян у різних регіонах ставлення до ОСББ різний. “У Харкові, наприклад, влада відмовляється видавати інформацію про власників квартир ініціативній групі зі створення ОСББ”, – пояснює адвокат.

В результаті проблематично визначити навіть коло співвласників будинку. А раз немає списку – не можна підрахувати і кворум, необхідний для зборів. В такому випадку реально через суд скасувати рішення зборів про створення ОСББ.

У держреєстрах же знаходиться тільки інформація про квартири, які в останні роки змінили власників. А це не більше 10-15% усього житлового фонду. Інше все ще лежить в паперовому вигляді в БТІ. “Звичайно, є способи знайти цю інформацію. Наприклад, домовитися з клерком компанії-забудовника або в відділі приватизації місцевої міськадміністрації і отримати всі рішення по приватизації житла”, – говорить Тетяна Монтян.

Але є ще одна проблема – горища і підвали, статус яких не визначений, і які часто належать різного роду комерційним структурам. А кворум в ОСББ вважається по 100% площі всіх приміщень будівлі. Ось тільки точно визначити цю площу важко. Житлові будинки реєструються не як цілісні об’єкти, а лише як сукупність площ, що належать різним власникам. “Добре, якщо власники понад 70% площі будинку хочуть створити ОСББ. Тоді проблем немає. Гірше, коли це співвідношення 50 на 50. Тоді кожен голос відіграє вирішальну роль”, – підкреслила Тетяна Монтян.

Зрозуміло, приховувати інформацію і заважати створенню ОСББ будуть там, де об’єкт привабливий з комерційної точки зору. “Убиті” багатоповерхівки аферистам не цікаві. “Наприклад, в Києві є будинок на Мілютенка, 23А, практично “з’їв” грибок. Нормальні люди з таких місць просто з’їжджають, навіть орендуючи житло”, – говорить Монтян.

За оцінками експертів, таких будинків у Києві поки не більше 1%, але, якщо не знайдеться ефективний господар, із кожним роком їх ставатиме більше.

Втім, є ймовірність, що норму про примусове призначення керуючої компанії перенесуть на пізніший термін. У Київраді вже проголосували за звернення до ВР щодо відстрочення введення цієї норми до 1 січня 2018 року. “Це мінімальний час, який треба дати українцям для самоорганізації”, – вважає Валерій Гуманенко.

У парламенті також зареєстрований законопроект №4680 (автори – Олена Бабак, Дмитро Андрієвський, Сергій Скуратівський та ін.), який, у разі його прийняття, дозволить мешканцям розривати договори з новопризначеними керівниками не через рік, як прописано в чинному законі, а в будь-який момент, правда, з повідомленням за 2 місяці.

Швидше за все, будуть і інші ініціативи. Але, навіть якщо житлову реформу запустять з 1 липня, конкурси з вибору управителів можуть відстрочити, так як поки Кабмін не прийняв правил проведення таких тендерів. Проект урядової постанови, розроблений Мінрегіоном, виставлений на громадське обговорення, термін якого закінчується в кінці червня. Але, швидше за все, зауваження до документа будуть і його доведеться істотно переписувати.

Джерело: ubr.ua

, , , , , , , ,

Читайте также

Возможно, Вам также будет интересно